重庆小区物业怎么管？物业不公示公共收益应承担法律责任

　　物业管理面临的困境有哪些？如何从制度入手破解？自2月下旬起，市人大常委会组成调研组，赴渝中、南岸、沙坪坝、璧山等十区深入调研，并在南川召开片区会，详细听取街道、社区、业主、业委会、物业管理公司、行业协会、基层法院及政府有关部门等方方面面的意见建议，开门立法，为修订重庆市物业管理条例打下坚实基础。

　　市人大常委会主任张轩，副主任张定宇、王越等率队调研。

　　物业管理关系到千家万户，条例的修订备受关注，随着时间的推移，2009年10月施行的《重庆市物业管理条例》已经不适应社会的发展，不能解决当前物业管理活动中存在的矛盾问题，迫切需要对现行物业条例进行修改。通过对现行物业条例的修改，有利于规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。

　　业主自治组织运行难，可由居委会成员兼职业委会副主任，提高公信力、增强执行力

　　去年11月，市五届人大常委会第七次会议上，《重庆市物业管理条例（修订草案）》（简称“草案”）迎来一审。会上，市人大常委会委员围绕物业管理的焦点问题展开了热烈讨论，提出了100多条意见建议。次月，市人大常委会发布《重庆市物业管理条例（修订草案）》全文，公开向社会各界特别是市民征求意见建议。

　　“很少有业委会主任想干第二届的，除非有利可图。”调研中，渝中区一位业委会主任直截了当点明了业主自治组织运行难的现状。在实际工作中，业主大会召开需要过半数业主参加，有的小区业主数量大，少则几百户，多则上千户，不参加业主大会或不提交表决票的业主占比较高，直接导致业委会无法选举产生或换届。即便磕磕碰碰成立起业委会，其中的各项工作也极为繁琐，甚至吃力不讨好，业委会成员“撑满”一届已经很不容易。

　　南岸区一位业委会主任也表示，业主参与业主大会的积极性不高，有时花费数月时间征求业主意见，但投票率仍不足50%，通过一项决议的比例普遍仅有30%左右，业委会工作难的呼声从来都不绝于耳。

　　“业主大会召开以及业主委员会组建和履职过程中，经常出现业主参与度不高甚至抵触等问题，容易产生矛盾纠纷。这些问题的主要根源在于业委会成员结构复杂、工作不够透明等，引起业主对业委会的不信任。”对于业主大会召开难、业委会成立难、业委会开展工作难等问题，有关部门提出建议，业委会成立后，由所在地街道办事处、乡镇人民政府指定一名非该物业管理区域业主的居（村）民委员会成员为兼职副主任，一名居（村）民委员会成员可兼任多个业委会兼职副主任，有效提高业委会的公信力，増强业委会的执行力。

　　严明物业不公示公共收益应承担的法律责任，强化监督作用

　　调研中，渝中区法院提供了一组数据：自2016年以来，该院新收物业服务合同纠纷案件5016件，其中，由于业主不缴或少缴物业费而被物业服务企业起诉的占比很大，而业主抗辩理由多集中于物业服务质量不符合物业服务合同约定或相关法规规定标准，主要体现在环境卫生、安全保障、设备维护等方面。

　　渝中区法院在审理中发现，业主对物业服务瑕疵反映较为强烈的，包括公共收益未公示或未明确分配；小区存在安全隐患，房屋失窃或门禁失效问题显著；前期物业服务企业选聘流程不明，物业合同合理性存疑等。

　　为此，渝中区法院建议，草案不仅应明确业主对公共收益共有和共同管理的权利，明确其知情权和监督权，并承担相应义务。此外，还应明确不公示共有部分所得收益的法律责任。如未严明违法规定应承担的法律责任，难以对物业服务企业起到监督作用。

　　“有的小区公共收益数额很大，业主维权有难度。”律师程建建议，可考虑以公益诉讼的方式，支持业主为公共收益维权。

　　目前，南岸区在各小区探索建立了公共收益内容公开、公共收益收支公开和业主委员会成员补贴公开的“三公开”制度，并明确业主委员会成员补贴最高限额，规定公共收益的80％用于补充本小区物业专项维修资金，必须开设专户进行专项存储，并由所在社区居委会财务兼章管理，进一步降低揶用公共收益的风险。

　　进一步从严规范业主委员会行为，对业委会成员身份界定问题加以研究，防止业委会失职

　　“业委会的失职，也可能造成较大经济损失，导致严重的后果。”调研中，一位物业管理公司负责人对加强业委会的监管提出了意见建议。

　　对此，有关部门建议，探索建立业主委员会任职资格审核机制，建立由区住房城乡建委、区民政局、区司法局、区公安分局和有关镇街组成的工作小组，指派专人对新成立和换届选举的业主委员会候选人资格进行审核，对不履行业主义务、抱有个人目的、不热心公益事业的候选人坚决予以否定，进一步提高业主委员会成员的基本素质。

　　此外，还应进一步从严规范业主委员会行为，明确业主委员会不按规定召集业主大会的补救措施，明确业主委员会备案争议的核实处理办法。

　　同时，有业主反映，目前物业小区中经常出现的因业委会个别成员或者业委会成员与物管公司非法侵占公共收益，造成业主与业委会和物管公司之间产生纠纷，向公安机关报案或者法院起诉，但司法机关在处理此类问题时，因业委会成员身份界定不明，存在一些困难和争议。对此，建议对业委会成员身份界定问题加以关注和研究。

　　延伸阅读：

　　重庆拟修订物业管理条例 来看看小区管理将有哪些变化

　　18年11月27日，在市五届人大常委会第七次会议上，《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称草案）首次进入分组审议。上游新闻·重庆晚报慢新闻记者了解到，草案共8章103条，强化了物业服务企业事中事后监管，重点规范了物业管理的关键环节，张弛有度促进业主自治，明晰了相关各方的主体责任。

　　关键词：业主大会

　　降低首次业主大会召开条件

市人大常委会相关负责人介绍，草案降低了业主委员会的成立条件要求，解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。

　　比如，草案规定，一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知召开首次业主大会会议。

　　业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

　　此外，草案规定，不设立业主大会的, 由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。住宅小区因客观原因未依法选举产生业主委员会的, 居(村)民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下, 组织召开业主大会决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

　　关键词：物业服务

　　企业定期公布物业服务信用信息情况

　　市人大常委会相关负责人介绍，为加强事中事后监督，草案从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设，推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用等方面进行了规定。

　　草案规定，市住房城乡建设主管部门应当制定物业服务信用信息管理办法，加强信用信息管理,定期向社会公布物业服务信用信息情况。区县(自治县)住房城乡建设主管部门根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，负责本行政区域内物业服务信用信息采集和诚信档案管理工作。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派或者更换物业项目负责人。物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

　　此外，物业服务企业不得以业主不交纳物业服务费为由，实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。

　　关键词：物业服务收费

　　由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定

　　草案提出，物业服务企业退出物业服务时，原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费用等为由拒绝办理交接。业主委员会和新物业服务企业应当为原物业服务企业追收业主欠缴费用提供便利。

　　物业服务收费项目、标准以及收费方式, 由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费管理办法由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

　　草案规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中, 属物业专有部分的费用, 由业主缴纳; 属物业服务企业使用的费用, 由物业服务企业缴纳。

　　专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据从方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位缴纳的，专业单位应当按照相关约定直接向物业服务企业追缴,不得因未缴纳费用而停止向用户提供服务。

　　机动车车位（库）应当首先满足业主的需要

　　草案规定，物业管理区域内的机动车车位(库), 应当首先满足业主的需要。

　　建设单位依法出售车位 (库)，应当进行公告, 不得出售给业主以外的单位和个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位 (库); 属非住宅配套车位 (库)理的，每户业主购买的车位(库)数量的比例, 不超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。公告之日起满六个月有多余车位区(库)的, 可以向其他业主出售, 每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的,其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

　　建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库)，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位(库)有空余的,经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

　　对于物业管理区域的公共收益，草案规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金, 也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入物业专项维修资金。

　　(房掌柜整理自重庆晚报、重庆日报、华龙网)