外资大肆购买一线城市商办物业 北京楼市大宗交易或迎高峰

　　近几年，外资在中国商业地产投资市场愈来愈活跃，已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

　　戴德梁行4月9日发布的第一季度写字楼市场和零售市场报告显示，2019年一季度，外资机构在北京的大宗物业交易已达10起，累计交易金额超过250亿元。

　　随着房地产监管趋严，住宅地产的投资回归理性。商业地产因为暂时还没有太多的政策限制，投资机构纷纷将目光转向了国内一线城市商业存量地产投资。据戴德梁行研究报告显示，2018年-2019年一季度，外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10宗，累计交易金额超过250亿元。

　　今年以来，以国际私募巨头黑石为首的外资买家继续“买买买”。黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。随后，黑石又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。最近，有海外媒体爆出，黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。

　　今年1月，凯德集团连续发布公告，先是将与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。随后，集团与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。据悉，此笔交易完成后将使凯德集团在中国管理的资产增长9%至482亿新元，并进一步提升该集团在华项目储备至近560万平方米。

　　而在今年2月，在港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称，与卖方签订框架协议及股权转让协议书，领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心，零售面积为8.39万平方米，可租赁面积5.99万平方米，另有741个停车位。

　　记者调查发现，位于深圳福田CBD的怡景中心城购物中心近年来表现一直“不温不火”，但商场基本处于满租状态。有商户表示，中心城的多数租约将于今后3年陆续到期，不排除领展收购后在商场和品牌定位上做出改变。对于深圳怡景中心城高达66亿元的价格，当时不少声音认为价格偏高，领展对项目未来的升值前景过于乐观。不过目前该项目的投资回报率至少在4%以上，高力国际华南区董事总经理冯文光表示，“这已经属于很高的水平，该项目还有进一步优化的空间，未来的前景价值乐观，所以才能让领展以66亿元的价格买下。”

　　目前，国内房地产市场已趋于平稳，一些城市的写字楼和商业租金甚至出现下调的迹象，为什么外资仍不断“买买买”?有业内人士表示，国内房地产市场从增量市场转入存量市场，住宅如此，商业地产更是如此，但这些存量资产本身是有巨大价值。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相对于以往主要用于投机，外资“买买买”显示出对中国产业经济发展持看好的态度，预计市场在2019年下半年会出现复苏态势，利好此类市场的物业交易。此外，外资投资此类不动产的约束减少，投资收益也在上升。

　　在全国资产配置中，北京的商办物业一直是外资的投资标的，从买地开发商业物业到开始转向对存量市场的投资，尤其是存量资产改造升级后再出售，商业模式一直在升级，但核心一直在商用物业。比如，凯德、吉宝置业等企业，都在大幅度进入国内市场。

　　对此，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示:“自2018年起，由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因，融资渠道进一步收紧，外资抄底中国市场，大肆购买一线城市商办物业。回顾历史，可以看到这一轮外资投资占比有显著上升，种种迹象表明这将是又一个大宗交易轮回的起始点。”

　　结合当前北京写字楼市场的租金和空置率等情况来看，这一外资机构对商办物业投资占比的变化，也预示着北京房地产大宗交易市场2019年或迎来一次高峰。

　　事实上，重点二线城市商办物业目前也是外资关注的重心，但并不是每一个城市都想去，二线城市的核心项目是外资下手的重点物业。

　　另有业内分析人士称，在住宅进入不再全面短缺的时代后，房地产企业都在试图寻找新的利润增长点，外资投资商业物业的经营逻辑，将会对中资房企起到引导作用，预计中资房企接下来也会提高商办物业的投资比例。

　　值得关注的是，北京商办物业投资回报稳定，尤其经过改造升级后资产价值提升也是外资投资的动力。

　　正如戴德梁行在报告中所示，北京是大量国有企业的聚集地，国有企业承担了我国民族工业发展的历史使命，是国家经济平稳运行、社会安定发展的重要因素。然而，部分国有企业投资回报率不高，原因之一就是国有企业长期发展过程中产生的闲置和低效物业，降低了企业物业价值，增加了企业成本压力，成为制约经济发展的瓶颈。

　　对此，戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“如何最大化国有物业使用价值，从而提升国企物业运营和处置能力，是现在各大国企面临的重要课题。从运营能力提升;商办类物业改造和第三方合作价值最大化等三个方面入手，国企尝试调整自身发展战略，顺应市场环境与国家政策变化，及时组建新业务系统，用存量资产作为新业务系统载体，从而可以激活资产的最大价值。”

　　而与火爆的大宗市场表现相比，一季度北京零售物业市场较为平静。预计2019年北京零售物业新增供应将有所放缓，全年可预见入市的项目为6个，主要以核心商圈的城市更新项目及郊区的社区型购物中心为主。同时，随着老旧百货的持续转型升级，北京零售物业总存量中的百货占比也将进一步下降。

　　值得注意的是，北京商务局3月15日发文鼓励发展北京的“首店经济”，对于落户北京的品牌首店给予资金及政策上的支持。对此，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“居民消费成为经济增长的重要引擎，但是北京的零售物业市场日趋紧张，而核心区域原本并不充裕的零售物业面积正在不断缩小，意味着北京发展首店经济面临挑战。尽管如此，首店经济无疑是刺激消费市场的一剂良方，但在大方向和大政策之下，如何将政策落到实处，把北京的零售市场做大做活，真正帮助品牌落户到北京，则需要政府多部门多方面统筹协调推进。”

　　(房掌柜整理自中国财富网、 证券日报、证券时报)