龙湖集团：负债一年激增逾千亿 商业物业没有分拆上市

龙湖2018年成绩单还是一副“三好学生”的模样。

3月25日下午，龙湖集团控股有限公司在香港举行2018全年业绩发布会，董事长吴亚军携CEO邵明晓和CFO赵轶出席现场。一如往常，龙湖也带了其他中高层露脸，这一回是工程部总经理黄世轩和沈阳公司总经理刘兴伟。

近日，龙湖集团发布了2018年业绩报告，报告期内公司实现收入1157.98亿元，同比增长60.7%；毛利同比升61.8%至395.3亿元；拥有人应占溢利162.37亿元，同比增长28.88%；合同销售额2006.4亿元，同比增长28.5%；减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比升31.5%至128.5亿元，毛利率升至34%。根据克尔瑞此前发布的房企销售排行榜，龙湖集团2018年销售额位列第10，与2017年的排名相比下降2名。

值得关注到的是，2019年为龙湖上市第十年，在这个节点上，龙湖提升分红比例至核心净利润45%。

“守信笃行，步稳谋远”被放置在现场最显眼的位置。2019年销售目标2200亿元、开9个天街、冠寓累计开业接近10万间……龙湖的主航道业务是整场业绩会的关注点。

“审慎”龙湖的2200亿目标

财报数据显示，2018年，龙湖实现合同销售额2006亿，同比增长28.5%；销售面积1236万平米，同比增长21.6%，超过9成的销售贡献来源逾一二线城市。

分区域来看，环渤海、长三角、西部、华南及华中片区分别实现销售额689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元，贡献率分别为34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。赵轶介绍，在期内有销售贡献的37个城市中，一半城市的销售进入区域前十，7个进入前五。

“我们对2019年的市场预判比较审慎，保留弹性。”业绩会现场，龙湖提出2019年2200亿元的销售目标，同比增长10%。全年，可售货值为3500亿元，主力推盘项目207个，全新项目71个，香港启德地块也有望在第三季度推向市场。

2200亿的销售目标略显保守，不过，赵轶说，龙湖未来2-3年的核心盈利增幅都会在20%以上。在他看来，虽然基数比较大，但龙湖还是能够通过土地储备和运营节奏来保证增长。

土地获取方面，媒体于业绩会上获悉，期内，龙湖共斥资700多亿元获取共91宗地块，2018年新增土储面积2189万平方米，权益建面约1372万平米，平均权益收购成本为5297元/平米，与2017年的2023万平方米相比小幅增长；截至2018年12月31日，龙湖集团土储面积合计6636万平方米，权益面积4559万平方米，平均成本为5218元/平米，为当期签约单价的32.2%。而2017年同期土储合计仅为5458万平方米，权益面积3900万平方米。

若按地区进行分析，龙湖大部分土储位于环渤海和西部，占比均在30%以上，长三角占20.7%。华中和华南相对较少，占土储比例分别为8.8%和5.9%。

邵明晓透露，由于西部、环渤海和长三角土储较为充足，未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。他称，公司看好大湾区，现在已经进入7个城市，有约150多万平米土地储备，权益储备超过100万平米，货值逾530亿元。

“拿地资金规划方面，我们会继续量入为出，负债率全年保持在50%-60%。”邵明晓强调，多年来龙湖投资一直偏谨慎乐观，买地的时候有严格的投资纪律，通常不会买地王。

作为融资能力最像国企的民企，龙湖一直维持的健康资产负债情况。同时，财报中显示，2018年龙湖的短期借款有所增加，从上年36亿增至117亿。赵轶对此分析称，对比往年，短期借款整体融资规模往上走，但从比例看，短期借款占总体债务规模不到10%，维持行业较低水平。

此外，龙湖在手现金为452.6亿元，覆盖短期借款达到4倍。观点地产新媒体查阅龙湖历年年报获悉，龙湖近几年来发债期限都比较长，债务方面良好的结构化安排，也是龙湖在流动性趋紧的2018年能够维持较低成本的原因。

财报中显示，龙湖期内公司净负债率为52.9%，有息负债约为1198亿元，平均借贷成本为年利率4.55%，平均贷款年限5.88年。

“长租对于钱贵的企业不一定好”

2018年，龙湖正式更名为龙湖集团，以实现战略业务协同发展。资料显示，龙湖四大主航道业务分别为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。

不同于住宅开发10%增速的保守要求，龙湖对于其他主航道业务有较好的预期。龙湖管理层于业绩会中透露，2020年，龙湖天街将开至50个，租金收入达到60亿；冠寓2020年收入超过20亿元。

在物业投资方面，媒体了解到，龙湖期内租金收入为40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

天街依旧是最主要的收入来源，截至年末，龙湖集团共开业29座天街，总建面约296万平米，整体出租率约97.4%，回报率来到7%。

邵明晓对于天街的发展很有信心。一方面，天街选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目，有良好的区位优势，另一方面则是龙湖商业的运营能力和品牌效应。

长租公寓方面，截至2018年末，冠寓已开业达5.3万间，录得租金收入4.2亿，开业半年以上的公寓出租率达到87%。

“冠寓前期还处于不挣钱的状态，预计2020年能实现盈利。”邵明晓分析，龙湖冠寓分为轻资产和重资产两种，其中20%是重资产部分，回报率约为5%-6%。受惠于4.55%的借贷成本，属于龙湖能够承担的范围。随即，他话锋一转，称“这对于钱贵的企业就不一定是好的”。

中资产占冠寓的大部分，这是一种通过整租，经过装修提升再出租的发展模式。邵明晓透露，这部分毛利率约为35%，净利约为12%-15%左右。

邵明晓表示，长租公寓对于营运能力要求非常高，“获房成本大概率不能超过房租的5成以上，如果超过5成以上要赚钱，就需要靠一些增值服务来做。”

龙湖明确没有将主航道业务进行分拆的计划：“为了分拆而分拆不是龙湖的选择，四大主航道会形成一个协同，都是龙湖的核心业务。”