上市房企年报季接近尾声 物业服务企业业绩可圈可点

　　4月份，上市房企年报季接近尾声。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业，也在近期陆续公布了2018年的成绩单。

梳理发现，彩生活、新城悦、雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、祈福生活服务等港股上市物业服务企业均已披露年报。截至目前，在A股和港股上市的物业服务企业已达14家。仅今年3月份，就曾创造一周内连续2家物业服务企业上市的记录。

　　从上市物业服务企业2018年的数据看，营收规模都在增长，其中绿城服务营收规模最大，达67亿元。值得关注的是，物业企业间营收差距较大，部分物业企业营收还不到4亿元，和头部企业差距很大。

　　值得注意的是，今年一季度，14家上市物业服务企业中，股价涨幅超10%的就有13家，有5家涨幅超30%。

　　“商品房开发速度已经放缓，但龙头企业在物业行业的跑马圈地却正在路上，物业服务业的内部整合节奏将明显提升。”有业内人士分析认为。

　　“房企派”物业公司加速扩张

　　2018年，不少物业服务企业的业绩可圈可点。净利润大都持续增长，营收不断增长也带来净利润的同步提升，由于物业企业受政策波动影响很小，收入来源相对稳定，也成为房企多元化的重点突破点。

　　以碧桂园服务、绿城服务、保利物业为代表的TOP10企业，管理面积已全部跨越“1亿平方米”大关，且增长速度较快。

　　如碧桂园服务，其近4年的在管面积数甚至从194个增至840个，在管面积由1.6亿平方米增长至5.05亿平方米，在管面积复合增长率处于高位，尤其第三方管理项目承接量，保持高成长。2018年碧桂园盈利达到9.3亿元，也成为当年港股市场上最会赚钱的物业服务企业。

　　此外，2018年雅生活服务也实现了8亿元的盈利，彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。

　　伴随业绩的提升，资本市场对物业服务行业的认可越来越高，企业受到的支持也显著增加。

　　中海物业、雅生活、彩生活、中奥到家、嘉宝股份、南都物业等上市公司，借助资本量，均有较大收并购动作。

　　不过，在港股上市的物业企业中，浦江中国是唯一出现净利润负增长的企业。年报显示，浦江中国净利润由2017年的0.36亿元减少约27.6%至2018年的0.26亿元。其营收规模也在上市物业企业中垫底。

　　分析上述物业企业的增长路径，不难发现一个特征——TOP10物业服务企业的母公司均为房地产企业。

　　以关联地产开发业务、承接自身项目等方式发展物业服务，使得TOP10物业服务企业在营业收入、净利润、管理面积等方面，能够超出其余的港股物业企业约3~4倍。

　　以碧桂园服务为代表，凭借碧桂园集团的开发规模的增加，其业务增长迅速，2018年在管面积达5.05亿平方米，股东应占利润为9.23亿元，比2017年同期增长5.22亿元，涨幅达129.8%。

　　同样，永升生活服务、新城悦等也受益旭辉、新城开发业务的增长，实现管理规模和营收大涨，受到资本认可。

　　再如目前平台服务面积最大的彩生活（11.22亿平方米），公司合约管理总建筑面积5.54亿平方米，合作面积3.19亿平方米、同盟面积也达2.5亿平方米。

　　新城旗下的新城悦，截至2018年12月31日，在管面积为42.9百万平方米，较2017年末增长18.2%。而其在管面积项目有71.7%来自于新城系，28.9%来自于第三方（2017年这一比例为27.8%，第三方业务拓展略显乏力）；在服务收入上，新城系项目贡献率为78.1%，第三方贡献率为21.9%。

　　凭借母公司的强大依托，TOP10物业服务企业从资本市场收到的预期也比较好，估值水平相对较高。

　　据统计，物业服务企业的市盈率大部分在20倍以上，部分企业达到30~40倍的估值，主板上市的物业服务企业平均估值也达到了27.6倍。

　　例如碧桂园服务，2018年估值接近400亿元，已经超过地产股前20强的市值水平。

　　据统计，14家上市物业服务企业中，2019年第一季度股价涨幅超10%的就有13家，有5家更实现了超30%的涨幅，其中新城悦、永升生活服务、中海物业涨幅超过50%，新城悦股价涨幅更达110%，颇为亮眼。

房企需从“开发商”向“服务商”转型

　　相比于房地产这类重资产，物业社区服务类公司的实际营收与其母公司动辄千亿的销售额相比实在是不值一提。比如近期有上市计划的保利集团，根据15日晚间发布2018年年报可见，2018年公司销售规模突破4000亿元，营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别达1945亿元和189亿元，同期保利物业营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为43亿元和3亿元，占保利地产的比例分别为2.21%和1.68%，占比较小。既然物业营收占比小，不能为拉动母公司或关联房企的整体营收做出突出贡献，为何各物业企业动作频频、争相上市？