重庆物业管理条例立法论证走进小区 业主维权难等问题待解决

　　物业服务企业和业主委员会侵犯业主利益，开发建设企业遗留问题引发物业纠纷，专项维修基金、公共收益、车库车位等管理使用不规范、不透明，业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难、物业管理企业更换难等问题亟待解决。如何用法治力量，更好规范物业管理?《重庆市物业管理条例(修订草案)》立法论证走进居民小区，倾听社会各方意见建议。

　　5月15日，《重庆市物业管理条例(修订草案)》立法论证活动在九龙坡区绿韵康城小区举行，业主代表、业委会代表、物业服务企业代表、主管部门及行业协会代表、街道社区干部代表、立法咨询专家代表、市人大代表、律师代表等八方人员围坐成圈，由市人大法制委主持，围绕物业管理过程中“监督与被监督”这一话题，展开了深入探讨，现场气氛热烈。

　　“我遇到了一个普遍问题。”业主代表杨孝明接过话筒表示，去年8月，他所在的小区开始筹备召开业主大会。因有多年从事公益活动的经验，他被选为筹备组副组长。筹备过程相当艰难，由于自筹备组成立起九十日内未能召开业主大会，现在筹备组面临解散。杨孝明分析其中原因，认为有两点不足：一是业委会受到监督已成为了普遍共识，但业主大会筹备组的运作却不够公开透明，业主认可程度打了折扣;二是街道社区的支持力度不够，一定程度上推迟了业主大会召开的时间。“业委会成立难，多半是因为业主大会召开难;业主大会召开难，又难在了筹备上。”杨孝明认为，街道社区应该给予业主充分的自治权，在业主大会筹备过程中把握好参与程度，既不能过分干预，又不能放手不管，当好优秀的裁判员即可。与业主代表杨孝明不同，业委会代表旦旭光更多关注的，是如何提高业委会的专业能力。

　　“我举一个例子，怎么处理违章建筑问题，可能涉及多个政府部门。业委会的人不专业，找哪个部门可能都不知道。”旦旭光建议，政府提供法律援助，给业委会配备由律师组成的法律顾问。另外，他认为，由于业委会成员付出了一定的劳动，新修订的物业管理条例能不能增加规定，明确业委会成员的待遇问题。

　　作为物业企业代表，高荣江在发言中既提到了自己的行业，也提到了业主、业委会。

　　“物业企业必须依法依规办事。”高荣江回忆，曾经有人到他公司应聘财会职位，竟主动提出如何避税。虽然这个人后来没有被录取，但反映出一些人的诚信存在问题。他建议，物业企业从业人员应该要有信用准入门槛，把那些不讲诚信的人排除在外。同时，由于部分业主、业委会成员，以及街道、社区的工作人员，不太清楚物业管理相关的法律法规，高荣江建议，对这些不熟悉法律法规的人员进行定期培训，以提高法律素养，推进办事速度。

　　此外，社区干部代表、立法咨询专家、市人大代表、律师代表也发表了意见。市内多家媒体的记者全程参与旁听。值得一提的是，小区居民也加入了旁听。

　　“地方性法规的立法论证会面对公众公开举行，这在重庆还是首次。公开、透明，是本次立法论证会最大的亮点。”市人大法制委相关负责人介绍，未来还将举行多场类似的论证会，广泛倾听社会各方面的意见建议，发挥社会力量在地方立法工作中的积极作用，推动解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

　　新闻多一点：

　　重庆小区物业服务拟分级评星

　　物业人员对违法乱搭乱建视而不见，占用公共空间修建办公用房……你还在为小区物业不诚信烦恼吗?以后有望得到解决。

　　4月11日，据重庆市住房城乡建委消息，首个《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法(征求意见稿)》(下简称“征求意见稿”)发布，根据物业服务企业信用得分评定企业诚信程度，拟分为五级。而且，将对失信物业进行惩戒，不仅列为重点监管对象和网上公示，招投标也会受影响。

　　怎么监督?

　　本地和外地入渝企业都适用

　　物业管理服务的好坏，关系着业主居住是否舒适。回到小区，洁净的道路、漂亮的园艺、贴心的服务、安全的环境……总是让人放松身心。

　　但是，也曾出现因物业不诚信或违反法律法规，与小区业主发生重大矛盾，甚至发展到业主联名更换物业服务企业等情况。

　　如何来规范物业服务企业?重庆市住房城乡建委发布了首个《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法(征求意见稿)》，以此来规范物业服务企业经营行为，构建全市物业服务行业诚信体系，让物业服务行业戴上“紧箍咒”。

　　受到办法管理监督的物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，从事物业管理活动的企业，包括市外入渝从事物业管理活动的物业服务企业。

　　而且，为了更好地管理这些物业企业，将统一“建档”，即建立市物业管理信用信息平台和信用信息档案。

　　其中，市物业管理信用信息平台根据管理权限，分别为区县住房城乡建设主管部门、物业管理协会、物业服务企业等开通端口，进行信用信息的采集、认定、归档、管理、查询，并出具信用报告等。

　　如何采集?

　　受奖励加分，违反法规扣分

　　如何来采集、认定物业服务企业的信用信息?重庆市住房城乡建委相关负责人介绍，征求意见稿中规定给物业服务企业信息采集的内容，主要分为基础信息、优良信息和不良信息三方面。

　　“基础信息”是指反映信用主体基本状况的信息，主要包括企业注册信息、物业项目负责人信息及物业项目信息等。

　　“优良信息”是指信用主体获得各级党委、政府以及其他国家机关、行业协会的表彰奖励等的信息。

　　“不良信息”是指信用主体在从事物业服务活动中违反法律、法规、规章等规定，对其信用状况构成负面影响的信息。

　　有了这些信息，就可以答卷一样来“打分”了。具体来说，物业服务企业和物业项目负责人信用信息实行“记分制”，基本分均为12分，受奖励“加分”，违反法规则“扣分”。基础信息填报及时、完整、准确的，即可得基本分12分。

　　这个算式如何成立?信用信息得分=基础信息分值+优良信息分值-不良信息分值。

　　同时，出台了详细的记分标准，比如，发现一项虚假信息扣0.5分，可累计扣分，最多可扣2分。

　　基础信息长期有效，优良信息和不良信息记分计算周期，原则上按照信息的有效时限同步计算;没有有效时限的，从记录之日起周期为三年。涉及不良信息的，未完成整改，计算时间顺延。

　　如何评定?

　　分五个等级并向社会公开

　　酒店按星级管理，旅游景区分等级……如今，物业服务企业也将分等级，让人一目了然。

　　据介绍，市主管部门每年3月底前，将对前一年度物业服务企业信用等级进行评定，并向社会公开。

　　根据征求意见稿的要求，物业服务企业信用得分评定企业诚信程度，分为五级(AAA、AA、A、B、C)。

　　五级的具体标准分别是：

　　信用分值在18分(含)以上的，信用等级为：AAA级

　　信用分值在12分(含)至18分的，信用等级为：AA级。

　　信用分值在6分(含)至12分的，信用等级为：A级。

　　信用分值在0分(含)至6分的，信用等级为：B级。

　　信用分值在0分(不含)以下的，信用等级为：C级。

　　信用等级周期期满，重新评定。但是，原等级及分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。每年3月底前，市物业管理信用信息平台根据核定的企业信用得分，自动生成信用等级和信用报告，并由市主管部门对社会公布。

　　怎样奖惩?

　　严重失信行为将直接列入C级

　　如何对物业服务企业进行奖惩?重庆市住房城乡建委相关负责人表示，严重失信要与信用等级关联，起到警示作用。

　　物业服务企业有三种严重失信行为之一的，经主管部门核实后，信用等级直接列入C级：

　　一是企业或企业主要负责人(董事长、总经理、法定代表人等)因物业服务企业承担过错原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的。

　　二是经司法机关或行政机关确认，因物业服务企业全部责任或主要责任发生重大生产安全事故的。

　　三是国家、市规定的其他严重失信行为。

　　对企业守信将进行激励，信用等级为AA级及以上的物业服务企业，自信用等级公布之日起一年内，可以得到奖励。比如，在政府采购等公共资源交易、物业服务招标投标中，有望信用加分，并优先推荐评优评先、在信息平台公开推介。

　　反之，对企业失信行为将进行惩戒。比如，在日常监管中列为重点监管对象，增加检查频次，加强现场核查等;在“信用重庆网”和住房城乡建设部门门户网站上公示;在物业服务项目招投标时，建议招标人注意企业的信用情况;限制参加政府采购、招标投标等公共资源交易活动;限制参加党委、政府、协会组织的表彰奖励等。

　　此外，对于信用等级为C级的市外物业服务企业，同时将其信用等级及有关信用信息通报企业工商注册地物业管理主管部门。

　　(房掌柜整理自重庆晨报、华龙网、重庆日报)