上半年重庆零售物业市场需求稳健 网红经济重塑商业格局

　　7月2日，仲量联行发布2019上半年重庆房地产市场回顾之零售物业报告显示，2019年上半年，重庆零售物业市场需求相对稳健，但品牌及产品更迭提速，自带流量的品牌正迅速占领市场。同时，更多国内外品牌进驻重庆，首店经济正不断提振城市商业活力……商圈发生了不少变化。

　　知名品牌继续积极进入重庆市场

　　上半年，中迪广场·欧洲城时尚购物中心亮相传统商圈杨家坪，亦是三年以来该区域首个新项目。季内，零售物业市场租赁需求回暖，核心商圈项目积极进行品牌升级与改造，非核心商圈项目频繁促成租赁成交，促使全市空置率环比下降0.7个百分点至11.7%。但依旧高企的空置率和市场压力使不少项目继续下调租金吸引租户，导致全市购物中心首层平均租金环比下降0.1%，报人民币379.2元每平方米每月。

　　重庆今年提出创建国际消费中心城市，进一步挖掘消费潜能。上半年知名品牌继续积极进入重庆市场，帮助城市提升品牌渗透度，录得Burberry重庆二店落户万象城，茹丝葵牛排馆首进重庆落户国金中心，健身品牌超级猩猩入驻北城天街，以及重庆首家星巴克宠物友好店落户渝北N37月光之城。零售业态更加呈现多元化，加速线上与线下联动，季内录得网易考拉首店入驻时代天街，唯品会二店落户大坪英利大融城，盒马鲜生和超级物种等新零售超市继续在城市扩张，入驻比邻商务办公和住宅区的项目。为了树品牌和吸人流，书店日益成为各类商业项目主流租户，季内观察到南之山书店在财信广场、N37月光之城、棕榈Mall等三个小体量的项目连开三店，万象城和新光天地分别迎来言几又和西西弗书店。生活休闲方面，娱乐类门店季内新增较多，动物园、影院、电玩等纷纷出现增长，例如Hello Polly动物园和VR乐园均落户新光天地，这类门店在丰富商场人气的同时也为消费者带来新的娱乐体验。

　　在激烈竞争之下，不少项目借助社交媒体传播，开展宣传攻势力求出位吸引客流访问。例如，钟书阁借助抖音、大众点评、微博等社交媒体成为网红门店，为欧洲城时尚购物中心项目吸引大量客流。不过值得指出的是，引入网红品牌打造流量空间应与购物中心整体运营结合，才能长久持续健康发展。

　　面对消费者依赖线上购物，且线下消费不断分级的压力，百货门店经营挑战重重。部分现有百货空置率逐步高企，尤其是高区楼层，另外继去年底解放碑王府井百货关闭之后，南坪百盛百货也宣布即将闭店。因此，许多百货开始积极调整升级以应对竞争洪流，提高体验业态以丰富供应和吸引更多消费者，比如位于观音桥的茂业天地积极改造升级，负一楼引入儿童娱乐体验的米迪熊超乐场娱乐中心和高区引入博纳影院现入驻。

　　新增供应38.5万平方米

　　2019年上半年，重庆零售物业市场迎来4个购物中心开业，即1089艺术美丽中心、中迪广场欧洲城时尚中心、仁悦天地、大渡口万达广场，新增供应总计38.5万平方米。其中，1089艺术美丽中心位于解放碑商圈，属改造项目;其余商场均位于非核心区域。

　　报告显示，重庆“西进”策略为城西板块持续导入产业及人口，住宅及商业地产开发继续升温。沙坪坝、九龙坡、大渡口三大行政区陆续迎来新项目开业，新增供应亦不局限于传统步行街商圈，商业版图下沉至零售物业市场空白区域，其中石桥铺、高庙村两个片区首次迎来优质购物中心开业。大渡口万达广场以四大主题街区的营造来实现细分客群的精准定位，开业人气超预期。

　　仲量联行重庆分公司董事、总经理何乐晔表示：“当前重庆正处于经济结构转型发展的重要时期，消费已经成为拉动城市经济增长的核心引擎。从另一个角度来看，重庆人口素质提高及流动性增强也提升了城市的商业活跃度。当前重庆正在积极建设国际消费中心城市，同时也在探索一条消费升级的新路径。”

　　新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度显著提升

　　2017-2018两年间，重庆零售物业市场年均新增供应高达约78万平方米。尽管更多优质零售项目的开业助力市场提档升级，但随之而来的竞争压力也使市场迈入深度调整期。鉴于此，运营商积极引入新兴品类或外来品牌进驻，旨在以“新意”、“多样”来提高卖场的号召力及功能性。

　　上半年，新兴品类和外来餐饮品牌的需求活跃度显著提高，瞩目案例包括：星橙医疗美容诊所入驻龙湖时代天街C馆、欢乐爱雅口腔入驻大坪英利大融城、奇点汽车体验店入驻长嘉汇购物公园、吉利新能源汽车体验店入驻龙湖西城天街、Pizza Marzano重庆首店进驻龙湖北城天街、集渔于星光68围挡、烤匠进驻万象城等。

　　网红经济重塑商业格局

　　零售物业市场需求相对稳健，但品牌及产品更迭提速。

　　鉴于互联网传播的高时效、强宣传特点，自去年起“网红经济”对重庆零售物业市场的影响愈发突出。自带流量的品牌迅速占领市场，商圈间的差异性由于项目定位、品牌组合、运营方式的不同而愈发凸显。

　　上半年，新开业的中迪广场·欧洲城时尚中心以网红书店钟书阁和新零售超市盒马鲜生作为主力店，旨在以网红打卡地和网红品牌的高曝光率来提高消费者号召力。就既有项目而言，运营商亦持续引入网红茶饮、新零售超市、线上品牌实体店等，如超级物种进驻龙湖北城天街、奈雪の茶于龙湖U城天街围挡、网易考拉进驻龙湖时代天街等。

　　以解放碑为例，2019年上半年，在网红经济的带动下，游客数量持续增加。解放碑商圈的外地客群成为零售商业消费的首要来源。

　　旅游业繁荣在拉动酒店及民宿行业快速扩张的同时，也在不断改变商圈的发展格局。

　　报告显示，一方面，旅游客群对本土特色的“好奇心理”带动餐饮业快速增长，火锅、小面等本土餐饮品牌扩张迅速且客单价不断提升。另一方面，旅游客群在旅游期间的生活类消费受“习惯心理”影响，更青睐惯性消费的品牌。因此运动品牌在旅游客群支撑下在解放碑商圈强势扩张并提升店铺能级。

　　例如，上半年，Adidas在八一广场开设的品牌中心承租面积达5000平方米，是京沪后的中国大陆第三家品牌中心，Puma西南旗舰店同样选址八一广场。环球金融中心引入Air Jordan等运动品牌。

　　然而，从资产运营的角度出发，网红品牌就卖场而言的实际职能和自身稳定性均有待市场重新审视。一方面，商业归于运营本质，其健康发展的关键在于精准的定位、前瞻的业态配比以及有效的推广;另一方面，鉴于网红品牌自身同质化现象凸显，不稳定性愈发突出。

　　不少网红品牌持续扩张

　　餐饮一直是商圈布局的重要业态，随着商圈的发展，餐饮业态的布局也在悄然发生变化。

　　有商圈人士表示，重庆餐饮市场长期由本土品牌主导，火锅、川菜、小面三大本土美食占半壁江山。但随着外来消费客群扩大，重庆的餐饮客群结构逐步丰富，需求也日益多元化，不同菜系、产品定位、主题的餐厅在渝扩张提速。

　　据走访北城天街、渝北爱琴海等看到，以非本土中餐菜系、东南亚菜系、健康轻食类及网红茶饮为代表的餐饮品类在上半年拓展迅速。

　　以网红餐饮为例，喜茶、奈雪的茶持续在全市主要商圈扩张，并开设不同主题的店铺引发关注。就算是在重庆占据绝对优势的火锅领域，也迎来“搅局者”。在捞王成功打入重庆市场后，海底捞和呷哺呷哺亦相继进驻重庆。

　　除了网红餐饮，网红书店的热度也不减。如超过5300平方米的言几又城市文化生活体验店签约来福士广场，引入图书、轻餐、休闲等全生活复合业态，并同期在万象城围挡;钟书阁重庆首店在中迪广场开业，成为社交平台热门打卡地;南之山书店新店进驻财信广场并于棕榈泉购物中心围挡;本土独立书店刀锋进驻解放碑协信星光广场，跨界将书店与咖啡馆、酒馆融为一体。

　　此外，科技也在不断加持零售商业品牌及运营。赋予智慧零售概念的苏宁极物同样在上半年首次进驻重庆市场，智慧餐厅Spacelab西南首店落户重庆，新零售超市盒马重庆首店于年初在中迪广场开业。McDonald’s未来餐厅进驻解放碑，凸显科技与餐饮的结合感。

　　首店经济提振商业活力

　　值得一提的是，随着重庆消费吸引力增加，今年来，首店经济逐步在重庆升温。相关地标综合体的开业及商圈管理单位的推广，也吸引了更多品牌首进重庆，以渝中半岛为例，已经成为首店经济的聚焦区域。

　　据重庆来福士广场官方发布，Old Navy、TWG、Nio House、苏宁极物等品牌的重庆首店将进驻该项目。渝中区方面也表示，在区域内引入的首进品牌中，服饰及餐饮两大业态各占38%，儿童与娱乐业态分别约占12%和7%。

　　除解放碑外，观音桥与大石化商圈、巴南等同样是品牌进驻重庆的重要目的地。

　　6月29日，华熙live鱼洞商业街正式开街，据介绍，该商业街涵盖了西南超高超长开放式旋转滑梯，华熙国际影城、时代美术馆、巴谷餐厅、牛啤堂精酿啤酒等约70个品牌，其中23家为首进重庆。

　　未来还有大量商业涌入

　　从运营情况来看，仲量联行的报告显示，重庆部分新开业商业项目开业率略低于预期，商业品牌及业态调整持续，市场平均空置率较2018年末上升1.3个百分点，报13.3%。租金方面，龙湖、九龙仓、华润等优质开发商持有的商业项目表现优异，带动整体租金水平小幅上扬。全市优质购物中心首层平均租金报358.5元/平方米/月，按同口径计较2018年末上涨0.5%。

　　“依据仲量联行研究部对土地及在建项目的统计数据分析，重庆未来零售物业市场将不断加强‘双核心+多中心+社区生态’的市场格局，新区开发将伴随城市更新共同唤醒城市商业活力。”仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示，今年九月，受瞩目已久的重庆来福士广场将开业，或将成为渝中半岛重振商业活力的重要支点。展望未来两至三年，渝北区将迎来大量优质购物中心及综合体，中央公园商圈将伴随龙湖、香港置地等开发商的优质购物中心开业也会逐步走向成熟，成为渝北区域重要的商圈之一。

　　(房掌柜整理自第一太平戴维斯、世邦魏理仕、重庆商报)