房地产“后开发时代” 商办物业资管潮起

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 李叶 | 北京报道

　　一个时代开始了。住宅市场调控依然严厉。商业地产被互联网购物冲击得惊慌失措的时刻已经过去。

　　新的商办物业重新崛起，这有赖于城市的演变。在新的挑战与机遇面前，更快、更好、更健康地发展，是商办物业市场的当下选择。

　　8月29日，北京富力万丽酒店，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国商办物业与资产管理峰会暨中国商业地产百强榜单”论坛在这里进行。

　　商办物业的红利在哪里，从商管到资管转换又该怎么走才好。要理解这些，就要往下接着看。

　　肖勇：商办物业进入一个全新领域

　　“房地产高速增长的时代已经结束。”中国房地产报社副社长肖勇开场致辞表示，受制于环境和市场的整体影响，以商办物业等为代表的后开发时代必将进入一个全新的领域。

　　之所以这么判断，他分析了三点原因：

　　第一，由制造业模式转向服务业模式。空间的“内容化”“服务化”成为核心竞争力，我们知道，拉动经济发展的三大动力是投资、消费、出口。目前，“整体经济大环境一方面受制于中美贸易战的影响，另一方面是房地产行业‘房住不炒’的国策定位，从某种程度上，这给房企原来的那种高周转模式带来巨大变革，向商办物业产品转型升级，已经成为必然。”

　　第二，无边界化时代到来。商办物业行业的聚合、跨界成为未来大势。在无边界的社会里，企业可以围绕同一个用户群，深度挖掘需求，提供不同的产品和服务。而非以往所讲的多元化。“移动互联网时代，使人们正在获得更多的出行、居住、思想交流和相处的自由。在这种交流和沟通方式中，真正的创新点和爆发点，往往是那些边界被打破的地方，如果能把过去封闭的组织、业务和思维打破，打破得越快，越有力，就会越有机会成为创新的引领者。”

　　第三，全价值链竞争模式凸显。运营、资管更为显性，而非以往的开发与销售优势。“得益于国家的住房制度改革、城镇化大势、人口红利等一系列利好，过去的开发时代，商办物业领域的非自持的“一锤子”买卖模式，所比拼的“成本、规模、速度”竞争力将不复存在，智慧运营、商管与资管的服务力将在未来行业中大行其道。”

　　董利：城市更新时代，商办物业焕发活力

　　谈起商业地产与商办物业的区别，中国城市商业网点建设管理联合会副会长、社区商业工作委员会主任董利表示，商业地产的发展要多强调经营、强调产品颜值，也需要产品的提升与改造。

　　董利认为商业物业的经营与新的解决之道，更多就是我们要用好的产品，解决“后房地产时代”的商用物业问题。“‘后房地产时代’的城市发展进入了一个新的阶段，这个新阶段就是城市更新时代的来临。商用物业经营的价值更多需要产品的提升和改造。尤其一些旧的、闲置的传统商业，在新商业理念引领下，会焕发新的契机。”

　　王珂：北京写字楼市场在缩表租金往下走空置率往上走

　　商办物业租金和空置率最受关注。办法数据执行合伙人王珂认为，写字楼的租金和空置率只是表面指标，背后的决定因素来自产业，北京有两个最主要的红利，一个是城市红利，就是基础设施要好，人口素质要好，这叫城市红利;另一个就是产业红利，愿意来此做生意，是因为有好的政策，有好的产业环境。

　　这两个缺一不可，从资产管理到资产开发、运营，各个环节，实际上是一个分享城市红利和产业红利的过程。基于全口径的租赁数据汇总，王珂把这些数据归类到相应行业，可以看到四个支付高租金的头部行业：非银行金融、高科技IT、综合服务业、文化传媒，这四个行业构成了北京特色的产业。

　　王珂认为北京的写字楼市场在缩表，会呈现租金往下走、空置率上升的情况。这很大程度上来自于对产业结构的理解，租金很大程度上来自产业。现在，以P2P为代表的非银行金融基本上熄火了，然后是计算机。

　　王珂称，北京写字楼的空置率变化背后是产业触顶，伴随着快速的扩张、发酵过程，2018年产业已经开始触顶，必然带来结构性的调整，包括整体的回落，租金往下走的过程，这个过程也可能与贸易摩擦有一个催化作用，但不是决定性的作用，真正决定性的是产业结构和没有更多的新兴产业。

　　除了产业红利外，王珂认为现在真正的城市红利表现在城市外溢，这会利好产业园和城市更新。商办物业交易的活跃度顺着整个城市的轨道交通和基础设施在外溢。大量上市公司外迁，人力密集型公司从原来分布在四环内到现在广泛分布在五环外，而被抽空的2号地铁线辐射区域，已经在逐渐探底。这种外溢对甲级写字楼是利空，但对产业园和城市更新是机会。

　　林聪：企业发展就要像跑马拉松跑到最后才是赢家

　　论坛进行过半，万豪国际集团中国区高级副总裁林聪发表了《利用资本与借力资本》的主题演讲，世界上的企业一种是做大、做强、做长;一种企业是做强、做稳、做长，区别是什么，林聪认为一个是利用资本，另一个是借力资本。

　　提到企业发展，林聪认为三个要素最为紧要：一是要有企业愿景;二是使命感;三是企业核心价值观。这三点非常重要，是企业生命的关键，是思想、是精神、是灵魂。一个企业的共同价值怎么去做，如何达到，这个系统是什么，如何做到?他认为这是一个值得探索的问题。

　　谈到麦肯锡的企业管理，很多人认为西方的文化不一定会适合中国，林聪以任正非对华为的经营思路举例，华为成长初期，任正非打好基础力量，在聚焦业务发展的同时关注内部管理、优化组织、梳理流程、构建队伍、构筑文化，关注外部机会，花了很多时间牺牲长期利益。在林聪看来，任正非说要跑马拉松，不是跑得精疲力尽而是越战越勇。

　　最后，林聪认为，在今天的中国，企业都在利用资本，其实这条线讲的就是生产企业，利用资本的工作大部分专注于市场营销，而借助资本是搞运营，走的是红线。

　　王玉珂:商业资产每次转型，都面临着严重失速

　　王玉珂，RET睿意德CEO，他就认为，商用资产发展的周期有五个阶段，每个阶段实际上都是一次转型，每次转型都面临着严重的失速。

　　“第一个阶段是百货阶段，大部分人都感觉到打折可能是那个时候最主要的促销思维。进入第二阶段，就是从百货里面细分了很多分类的专业店，如超市，如电器。第三阶段是很多多功能的物业做购物中心。第四阶段讲究体验，比如说艺术性的体验。现在是第五阶段，数据思维的阶段，面临又一次分化，这次分化也可能是增长，也可能是一个越来越严重的失速，代表是盒马鲜生。”

　　王玉珂总结了实体商业面临的几个方面窘境，第一个是交易递弱;第二是内容错位，消费人群更迭，提供的服务内容仍然没改变;第三是服务对象没有链接，服务者不知道真正的消费习性。还有，商户是博弈关系，再有就是数据反馈严重滞后，最重要的是数据孤岛，决策要素链较弱。

　　他同时表示，未来数据化在决策中要占相当重要的作用，“因为我们对用户没办法感知一个个的个体，只有通过数据化，个性化的服务建立了链接的能力，才能把我们的服务真正让消费者感觉到。”

　　数据对资产有什么好处?

　　王玉珂表示，第一是通过城市地图帮助投资者选址;第二是拓宽客群;第三是商业内容迭代，商场的内容必须不停地更迭;第四是存量资产改造，商场里有很多品牌，但是商场的品牌之间要能够实现他们的价值协同效应，调整资产能使资产价值有极大的提高;第五是精准营销，一定要关注客户群是谁，尤其是年轻的客户;第六是数据化服务能力，无论是线上还是线下，都要有服务能力。

　　商业地产的创新之路

　　来到论坛最后的对话环节，嘉宾们就对话主题《钱途?前途?商业地产的创新之路》进行了讨论和交流。在城市更新的过程中，存量资产和低效资产，如何通过改造升级焕发新的活力，产生新的价值?

　　北京住总商业资产管理有限公司总经理李颖峰在交流中提出，房地产进入后开发时代，尤其是商业地产开发的盈利模式发生了很大改变，现在的模式变成开发建设加运营加金融，所以对商管公司的要求更高。

　　如何将低效资产变成优质资产，做成金融产品也是一种开发模式。李颖峰介绍，在原有基础上功能不变，把硬件和服务升级，以此来实现资产价值的最大化。

　　富华国际集团资产运营管理中心、商业事业部总经理胡泊强调，必须要转变以前开发模式的思维方式，才可以进入真正的资管模式。

　　北京达美集团副总裁王智明表示，在资管时代，不能忘了创新，创新是永远的。

　　盈怀商业资产管理中心总经理薛波涛则认为，公司都要去做一些创新，但创新不是说天马行空地去想，一定是要有一个目标，有一个本质性的东西，要知道基础在哪儿，把基础做好才有更好的发展。

　　时间是最好的答案，商办物业这个行业的产品模式，以及经营模式的转变，都会让人们看到新的惊喜。