权威解读！深圳最新物业管理条例明年3月1日执行

　　共有物业进行经营活动的收益归谁?业主大会可以开设独立账户吗?车位、车库的使用情况不透明?这些事关物管遭遇的“难题”今后都有了“解题”的法律依据。

　　8月29日上午，备受关注的《深圳经济特区物业管理条例(表决稿)》在市六届人大常委会第三十五次会议第二次全体会议上通过表决，新规将于明年3月1日起施行。

　　事实上物业管理最早起源于深圳。改革开放以来，深圳率先引入房地产开发及 物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管 理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007 年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。早在1981年，深圳就已成立第一家物业管理企业。截至目前, 全市住宅小区3597个，成立业委会1476个，约占41%。物 业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有 3511个，约占97. 6%。

　　但随着改革的深入和社会经济的发展，人们观念的更新，物业管理出现了很多新问题和新矛盾。比如，共有部分产权不清、共有资金账目不明;业主委员会及其委员权责不对等，权力滥用，缺乏内外部监督制约机制;公共意识淡漠，业主参与度低等。修订条例呼声高，连续多年，都有多名市人大代表呼吁修订物业管理条例，2017年，共有172名深圳市人大代表联合提出修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案，还有37名代表联合提出修订该条例的建议。

　　2017年深圳市人大常委会就已启动对该条例的修订工作，之后数次开展专题研究、深入基层调研吸纳各方意见，开门立法听民声集民智。去年2018年8月，深圳市六届人大常委会第二十七次会议对《条例》进行“一审”，今年4月，《条例》提请深圳市六届人大常委会第三十三次会议进行“二审”。8月《条例》在深圳市六届人大常委会第三十五次会议进入“三审”并最终经会议表决通过。深圳市人大常委会法制委员会主任委员刘曙光透露，《条例》“二审”后还进行了立法大调研。

　　此次获通过的新版《条例》“亮点颇多”，市人大常委会法制工作委员会主任刘曙光对条例进行解读。他表示，条例其中一大亮点就是，明确小区共有物业收益归全体业主所有，保护业主合法权益，源头上减少物业纠纷。

　　降低业委会成立门槛

　　我国的物业管理发源于深圳。随着我市经济的高速发展和社会加速转型，2007年起实施的物业条例已不能满足实际的需要。目前全市物业小区中，成立业委会的仅占四成。成立门槛过高是“拦路虎”。根据现行规定，要成立业委会就必须召开业主大会选举业委会成员，在“与会业主所持投票权(主要按房屋建筑面积算)二分之一以上和与会业主人数二分之一以上”的同意后，方能有效当选。然而，由于深圳流动人口数量大，很多物业用于出租，上述“双过半”的比例在一些小区难以实现。

　　新修订条例降低了业主大会召开门槛，授权街道办可以根据实际情况主动成立业主大会筹备组，同时调整了业委会委员的选举程序和当选条件。业委会委员的选举采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。

　　业主大会可以有“身份证”

　　长期以来，我国物业小区业主共有部分存在权属不够清晰的问题，其经营收益也一直默认归物业公司所有，由此引发的纠纷也不少。

　　条例明确了共有物业范围，包括物业管理区域内道路、绿地、建筑物的基础、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间等。同时规定，共有物业的收益归全体业主所有，由业主或者业主大会根据物业服务合同约定向物业公司支付物业服务费。

　　当前业主大会不能开设账户，共有资金通常统一放置在物业服务企业账户，导致侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。新修订条例大胆创新，规定业主大会成立后向住建部门备案，取得统一社会信用代码证书，这相当于有了“身份证”。业主大会可以凭这张“身份证”到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。通过物业管理信息平台，对业主共有资金账户的信息实时公开，业主可以随时监督。这就让业主真正拥有主动权、实现当家作主。

　　小区车位只能出售出租给业主

　　车多位少，如何分配车位一直是各小区管理的难题。条例明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。要求物业服务企业将车位的使用情况按月予以公示。

　　为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

　　近年来，高空坠物致人伤亡的案例屡见报端，我市有部分小区已安装朝天摄像头对此进行监控。条例对这种作法给予肯定，明确规定，经业主共同决定，物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的

　　可以安装摄像头监控高空坠物

　　前提下采取包括视频监控在内的技术措施对高空抛物行为采集相应证据。

　　公示物业费告别“糊涂账”

　　物业管理费怎么缴纳是许多业主关心的问题。条例规定，既可以缴交至业主共有资金账户管理，也可以直接交由物业服务企业管理，由业主根据小区实际情况自行选择。不过，无论哪种缴纳方式，都要求物业服务企业将公共水电费分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用情况等资金使用情况给予公示，做到公开透明，物业账目不能再是一笔“糊涂账”。

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