時代鄰裏擬赴港上市 岑釗雄加速價值變現的物管野望

房企將物業資產分拆上市的潮流已持續了四五年，但顯然遠未到尾聲，最新的一例是時代中國旗下的時代鄰裏也將奔赴香港資本市場。

9月9日晚，時代中國控股有限公司發布公告表示，建議將間接全資附屬公司時代鄰裏股份分拆，並透過分派及將時代鄰裏新股份進行全球發售（包括優先發售）的方式於聯交所主板獨立上市。

據介紹，時代鄰裏主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務。且聯交所已確認時代中國可進行時代鄰裏的建議分拆。

對此，公告內容進一步透露，9月9日，時代鄰裏已向聯交所遞交上市申請表格（A1表格）。完成建議分拆及上市後，時代中國將不會保留時代鄰裏已發行股本的任何權益，而時代鄰裏將不再為時代中國的附屬公司。

時代鄰裏分拆

對於時代鄰裏的分拆上市，時代中國認為，分拆集團的業務已增展至足以進行獨立上市的規模，而董事會認為建議分拆將對本集團有利。其還列出了四條將時代鄰裏分拆上市的具體理據：

一是建議分拆將讓股東有機會在獨立平台上將分拆集團的分拆業務的投資價值變現；

二是建議分拆將讓分拆集團建立其作為獨立上市集團的身份，並擁有獨立的集資平台及通過全球發售擴闊其投資者基礎。建議分拆將讓分拆集團可直接進入股權及/或債務融資的資本市場，為其現有營運及日後擴展提供資金，而毋須依賴時代中國，從而改善其營運及財務管理效率；

三是建議分拆將能讓分拆集團提升其企業形象，從而提高其能力吸引策略投資者投資於分拆集團及直接與分拆集團建立策略夥伴關系，可為分拆集團提供協同效應；

四是建議分拆將促使保留集團（時代中國及其附屬公司，不包括分拆集團）及分拆集團就其各自的業務更集中於發展、戰略規劃及更佳的資源分配。保留集團及分拆集團將於獨立管理架構下就把握新興業務機會而進行的有效的決策過程中受惠，特別是可從分拆集團的專門管理團隊以專注其發展。

事實上，在今年3月份和8月份的業績發布會上，時代中國主席岑釗雄曾表示將加速發展物業管理業務，且對其上半年收入的提升頗為滿意。

觀點地產新媒體翻看時代鄰裏招股書了解，截至2019年6月30日，其有210個在管項目，包括位於中國15個城市的物業管理項目（包括住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構以及市政環衛項目），在管物業總建築面積逾4270萬平方米。

數據顯示，時代鄰裏的收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年複合增長率為36.6%，並進一步從2018年中期的3.08億元增加48.1%至2019年同期的4.56億元。淨利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年複合增長率為78.8%，並進一步從2018年中期的2780萬元增加50.7%至2019年同期的4180萬元。

截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時代鄰裏的資本負債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。

其解釋是：“截至2018年12月31日的資本負債比率增至1497.7%，主要是由於我們於2018年訂立資產抵押證券。我們截至2019年6月30日的資本負債比率降至1022.2%，主要反映了部分償還資產抵押證券。”

據觀點地產新媒體了解，於2019年5月18日，時代訂立本金總額為16.75億元的資產抵押證券。該資產抵押證券的期限介於一至八年，以年利率介乎6.5%至7.5%計息。該資產抵押證券乃由廣州市時代控股提供擔保，並由若幹應收貿易款項及時代鄰裏部分在管物業的物業管理費收取權作為抵押。

時代物管布局

事實上，為了布局時代鄰裏的分拆工作，時代中國早已展開了擴大物管規模的一系列動作。

今年3月份的全年業績發布會上，岑釗雄如此回應現場提問：“物管是我們主要的業務，正在大力的往前發展。每年有很多本來就是我們自己的項目移交給他們去做管理，同步他們也會去接外部的一些業務，加大整個物業管理的規模。”

“這兩年的增長還是不錯的，至於未來有什么樣的打算，我們再看看整個業務的發展，一並來去做考慮。接下來的這兩年時間，規模應該會發展得更快一點。”

到了8月6日的中期業績發布會時，岑釗雄對於物業管理的描述是：“上半年物管的收入有不錯的提升，得益於舊改管理的面積增加，這是有關系的，集團結轉移交給物管的項目正在增多，也有新收購的管理面積的增加。”

時代鄰裏也在招股書中介紹，其管理的大部分物業均由時代中國集團開發。截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年6月30日，由時代中國集團開發物業的物業管理在管建築面積分別占時代鄰裏物業管理在管總建築面積的76.6%、74.5%、71.2%及44.1%。