青山区红卫路街宏盈花园，是一个20年的老小区。由于各种原因，前期物业管理期间，常年处于亏损状态，7年前无奈离场。此后，小区居民坚持实行自治，近两年来收支逐渐出现节余，如今还为居民发起了福利，退还近两年的管理费。
一个老旧小区实现扭亏为赢华丽转身，是怎么做到的?前日，楚天都市报记者来到宏盈花园，探访了这个老旧小区蝶变的历程。
居民意外领到退还管理费
宏盈花园位于青山区65街七棉路。9月12日上午，记者来到这个小区看到，整个小区不大，共有6栋居民楼，均为七层高，住有260多户居民。虽然楼房样式和外部墙面看起来有些老旧，但小区的水泥路面和旁边的停车线很新，车辆有序停放，整个小区看起来干净整洁。
“现在比以前发生了翻天覆地的变化。”小区居民廖爱荣告诉记者，她是2000年购买的这个小区的房子，95平方米两室两厅的，当时才1600元平方米，现在二手房已经卖到1.6万元/平方米了。刚入住的时候，小区的道路比较窄，因为没有划停车位，一些车主随意停放车辆，免费还引来了非小区居民停车，小区显得十分杂乱，人车通行也不方便。
变化不仅仅是眼前这些实实在在看得到的，更是居民心中可感可知的惊喜。9月初，小区贴出了给居民退还管理费的告示。4日下午5点左右，62岁的居民夏福清接孙子放学回家，经过小区的大门时，门卫王志刚叫住他让他领钱。
原来，近两年小区收支有节余，业委会的工作人员正在小区的门房里，为业主们发福利，退还管理费，夏福清领到了退回的近两年的管理费600元，这让他感到很意外：“之前有物业公司管理的时候，每年总是亏损的。”
小区经济的好转，门卫王志刚也感受到了，如今，门房里安装了一台新空调，“以前只有电扇，武汉的夏天，吹的都是热风。”
小区物业常年亏损无奈离场
时间回到宏盈花园新千年建成初期，小区物业先是由开发商在代管。
这个小区比较特殊，六栋居民楼中，有两栋属于单位的房改房，居民用水实行的是一户一表。而另外4栋属于商品房，实行的是一个总水表，分表到户的模式。时间长了，于是便出现了水损，居民家的分表用水量加起来，总是比总水表要少。
当时的物业费，并不是按照面积每平方米多少钱来定的，而是按户型收取。九十多平方米的小户型，每户每月25元，一百二三十平方米的大户型，每户每月30元。
这项物业费，当时也叫分摊费。主要用于上交环卫部门垃圾清运费5元;小区清扫卫生的保洁人员工资(大户型15元，小户型10元)，水泵供水和楼道灯照明电费10元。
随着水管的老化破损，总水表和分水表之间的自来水管漏损越来越大，收支入不敷出，2012年，代管的物业公司无奈撤离了小区，欠下了4000元左右的水费。
改造水表停车位收支节余
“那时小区遭遇停水困境，居民生活十分不便。”小区居民胡华中清晰地记得，当年物业撤走后的小区景象：垃圾无人清运，小区的两个门连门都没有……
在才聚社区居委会的组织下，小区很快成立了业主委员会，胡华中就是成员之一。三年一届，前不久已经进行了第二次改选，胡华中如今仍是义务服务小区居民的业委会成员。
“漏水问题必须解决，但水漏检查和维修起来都十分困难，不是一时半会儿的事。”胡华中说，当年业委会和社区群干专程前往水务部门协调，请求先保证居民供水，欠费问题想办法慢慢解决。
为了彻底解决水损问题，2017年底，由居民每户出资500元，政府补贴一部分，整个小区实行了一户一表的改造，所有入户的水管，也都进行了更新。
“这是小区收支扭亏为赢的转折。”胡华中说，去年4月，小区安装了车辆自动识别系统后，车辆停放开始收费，业主每月每车80元，临时停车半小时内免费，每小时3元，20元封顶。这样就又多了一笔公共收入。目前，小区公共收入已有六万元左右，所以才考虑为居民们发福利，返还管理费。
谈及经历了三届业委会的工作，50岁的胡华中笑称：“锻炼了口才，熬成了婆。”比如说小区实行门禁制度，有的居民觉得不方便反对，安装道闸规范停车，有的居民免费停习惯了，一个月80元也不愿意交，小区出垃圾、公布账目……很多事情说起来简单，居民素质良莠不齐，真正做起来千头万绪，况且业委会都是义务为居民们服务，成员们也都有自己的工作、事业和生活。
民生工程助力老旧小区蝶变
宏盈花园居住环境的显著改善，小区女网格员胡燕感触颇深：“这个老旧小区的居民楼没有电梯，以前走门串户，楼道黑灯瞎火的，扶栏也是锈迹斑斑，如今灯光明亮，墙壁和扶栏粉刷一新。”
宏盈花园居民幸福感获得感大幅提升，在才聚社区居委会书记佟艳看来，是小区居民团结自治凝聚民心的结果，包括业委会在内的居民，大家都有一种热心奉献的精神。
小区没有物业安保力量，居民们就成立志愿者巡逻队，廖爱荣和有着36年党龄的夏福清都是其中成员。
“去年7月，15门3楼有户居民家里窗子冒出烟雾，原来是家中无人锅里煮糊了。”廖爱荣说，她当即给佟书记打电话，联系上户主赶回了家，避免了一场火灾的发生。而看到有人骑电动车过快，夏福清也会善意地提醒：“慢一点，小心安全。”
而小区硬件的改善，佟艳则认为离不开政府民生工程的助力。
“当年物业公司撤场后，居委会曾协调邀请过其他的两家物业公司，但对方都不愿意接管。”佟艳说，这个小区体量小，收取的物业费低，除了水损的问题，还有居民房顶漏水、小区公共维修基金只有少数业主交了3万元……物业公司都是赢利性质的，自然没谁愿意接手这个“资金少、问题多”的小区。
佟艳说，2017年下半年，政府补贴小区实行一户一表用水改造;2018年上半年，政府先后拿出了7万元的惠民资金，对漏水的房顶以及公共楼道、防盗门、灯泡灯管进行了维修，区里实施海绵城市改造，小区实行雨水污水分离，正是有了这一系列的民生工程改造，才使得小区的公共环境大为改善，居民们有了活动的场地，也有了规范的停车位，小区公共收益得以增加，形成如今安居乐业的大好局面。楚天都市报讯(记者张皓 曲严)
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