鑫苑物业赴港上市 张勇答疑区域依赖与收并购目标

9月25日，鑫苑物业的上市申请通过了港交所聆讯，将于今日起开始全球招股募资。公司董事会主席张勇，执行总裁黄艳，首席执行官黄波，人力资源中心总经理杜祥艳，联席公司秘书徐倚滨出席了在香港举行的媒体发布会。

此次赴港上市的鑫苑物业服务集团有限公司是鑫苑置业的旗下物业公司，鑫苑置业是河南的区域性房企，曾与建业地产、正商地产、盛润置业并称河南四大龙头房企，并以“零库存”的发展理念成功于2007年12月份在美国上市，成为第一家赴美成功上市的内房股。

尽管鑫苑置业在美国上市后的故事并不是那么美好，但此次物业分拆如无意外能在10月11日成功在港交所上市买卖，张勇将成为少数同时拥有美股和港股上市公司的实控人。

“房地产企业的竞争从规模转向物业服务生态”张勇在媒体会上的表态以及鑫苑置业规模扩张和发展的不如意，似乎预示着张勇会把主要精力放在发展物业公司上。

他对于鑫苑物业的期待，可远远不止一个物业管理公司这么简单，“在不远的未来，凭借科技优势，鑫苑物业将成功带入家政、养老、医疗、教育等多种服务。”

据观点地产新媒体了解，此次鑫苑物业将新发售股份总数为1.25亿股，发售价不超过每股发售股份3.00港元及预期不低于每股发售股份2.08港元。其中，香港发售占比达到10%，为1250万股股份；国际配售占比90%，约1.125亿股股份。

在完成股份发售后，母公司鑫苑地产将持股60%，管理团队持股15%，公众持股25%。

事实上，这并不是鑫苑物业第一次登陆资本市场。

把时针拨回到2017年4月20日，鑫苑物业以鑫苑科技服务股份有限公司的名义，在北京金融街举行新三板挂牌仪式。时间仅仅过了不到两年，鑫苑物业在2019年1月份就宣布从新三板摘牌，全力准备在香港上市，半年后张勇终于得偿所愿。

值得注意的是，物业公司在新三板上市，而后摘牌，以新三板作为“跳板”，最终登陆香港资本市场的这一条路，前面有旭辉旗下的永升生活服务走过，而排在鑫苑服务后面，接近香港上市的还有保利物业，以及蓝光嘉宝。

有业内人士表示，当前物业公司在港股上有较好的表现，而新三板对于企业融资并没有太大的帮助，所以会有许多公司选择重新尝试冲击在香港上市。

据招股书披露，鑫苑服务截至2016、2017及2018年度及截至2019年3月31日止三个月期间，总收益分别约为2.28亿元、2.967亿元、3.933亿元及1.088亿元，2016-2018年的复合年增长率约为31.3%；纯利约人民币2600万元、人民币6940万元、人民币7610万元及人民币760万元，2016-2018年的复合年增长率约为71.1%。

据相关数据显示，鑫苑物业3年间的收益增长率在物业公司内属于增长的第一梯队，每月的平均物业管理费在1.71元至2.02元每平方米之间，属于中等的收费水平。

在2016-2018年间，由鑫苑置业集团开发的物业应占的收益分别约为1.38亿元、1.746亿元、2.208亿元，占同期提供物业管理服务产生收益的约96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

从数据上分析，鑫苑物业在致力于扩大第三方的签约管理面积和收益，虽然第三方对于物业管理收益的占比在逐步提升，但母公司超过80%的收益贡献，仍然需要进一步调整。

据悉，公司的在管物业主要位于华中、华东及华西城市，主要包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。其中，华中和华东区域对于鑫苑置业的收益贡献占比合计超过了80%。

在商业投资逻辑中“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”，张勇显然并不是其中的信徒，对于鑫苑物业在区域内的发展他极其自信，在招股书中表示：“计划增加于占有一席之地的城市市场份额”，将进一步扩大于华中及华东地区及环渤海地区的物业管理项目。

管理层在发布会中也阐述了缘由，主要源于鑫苑置业对于区域内的竞争优势，谨慎已经成为了张勇的标签，不只体现在鑫苑置业的“以销定产”上，还体现在鑫苑物业的规模扩张中。

但与之带来的也是管理风险的上升和可选择收并购目标的减少，尤其是物业公司这一类扩张尤其依赖收并购的行业，区域性的路径依赖往往意味着“购物车中”第三方项目的稀缺。

截至于2019年3月31日，鑫苑物业于中国超过23座城市管理约1580万平方米的物业，包括97项物业，其中61项由鑫苑置业集团开发及36项由第三方开发商开发。

从2016年至2018年，鑫苑服务在管面积的年复合年增长率约为20.7%，鑫苑物业在招股书中表示，“进一步扩大在管物业建筑面积及提高在管物业数量”。

据观点地产新媒体获悉，此次若以中间价2.54元定价，预计全球发售所得款项净额将约为2.75亿元。鑫苑置业计划此次招股所得款项净额约60%用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。

剩余约15%用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型；约15%将用于升级及发展自有信息技术及智能系统；约10%将用于营运资金需求，及其他一般企业目的提供资金。

IPO所筹得高达1.65亿元的并购资金已经超过了2017与2018年纯利相加的总额，鑫苑物业将更多的通过有机增长和横向战略收购及投资其他物业管理公司，增加所占市场份额与在管面积。

鑫苑物业收并购目标的标准通常包括，在管建筑面积须超过200万平方米；此外，最近期财政年度的收益须超过5000万元或同期纯利须超过500万元，及纯利率须超过8.0%。

有趣的是，鑫苑物业在招股书中表示：“于最后实际可行日期，并无发现任何此类目标公司。”

这似乎也印证了此前公司的区域依赖所带来的影响，手里的钱越来越多，可买的越来越少，能否一改鑫苑置业在美国不温不火，无人问津的局面，上市后的鑫苑物业道阻且长。