重庆住宅改需物业成主流 高总价倒逼部分购房者转向公寓

　　最近几年，由于实体商业的不景气，由于商业公寓的快速转手税高，人们一提及SOHO，一提及公寓，似乎就被吓着了，都不敢出手投资了。但是，最近一段时间，由于主城区的住宅市场价格涨了不少，且改需物业占市场主流，让很多人望房兴叹。这倒逼了一部分手里钱不多的人群，转向投资公寓。

　　同时，随着国民经济收入越来越多，在住房限贷、限售、限外等严控政策下，商业公寓自然而然的成为了投资者眼中的香馍馍。

　　租金回报率远高于住宅 公寓产品投资价值不断提升

　　关于轨道物业的投资前景，亿翰智库西南区域总经理郭现伟分析认为，公寓的使用方式一般分为过渡型居住、投资散租、做长租公寓、做经济型酒店等，外来有较好工作的年轻人婚前多数租房，对居住环境和生活品质要求较高，不太愿意租在传统老小区，关注独立的空间、便捷的交通、贴心的物业服务，而不关注是否落户，因此公寓成了青年白领精英租房的首选。

　　郭现伟进一步强调，租赁市场上，公寓按平米计算通常要超过住宅租金水平的20%以上，尤其是地铁附近的公寓。另一方面重庆城市经济高速发展，与全国各地的商务往来频繁，旅游业也逐年提升，对酒店的需求旺盛，很多酒店式公寓、公寓式酒店每晚单价在200-400元不等，并不断提升，很多入住率达到80%以上，扣除经营成本，租金回报率远高于住宅，也是公寓产品投资价值提升的重要原因。

　　住宅改需物业成主流 高总价倒逼部分购房者转向公寓

　　近日，一张姓同学问：“九曲河的公寓买得不?”我毫不犹豫的说：“价格合适，买得!”

　　5日下午16:00，九曲河的江山樾销售中心一组成交数据再次应证了我的观点。国庆长假，从1号到5号，仅5天，江山樾的公寓就成交了73套!其建面价仅7888元/平方米。

　　同时，据多个公寓项目了解，只要地段好的、价格有优势的，因其低总价，也还都卖得不错。这让大家都以为的国庆惨淡楼市行情，略显出一些暖意。

　　“现在的住房，价格高，总价高，基本买不起了。”该同学说，他手里有三四十万，本想在主城区买套住房，前期做投资，今后做儿子长大后的住所。但是，现在房子单价比较高，且面积都比较大，沉重的按揭让他不敢出手买房。而九曲河江山樾的高性价比公寓吸引了他。他在一番犹豫后，还是买了套公寓。

　　“如今的公寓顺应了时代的发展，一些地段位置好、城市环境好的公寓，既适合办公，也适宜居住。”一房地产人士认为，现在重庆主城区的住宅，大都是上百平方米的，总价都在两百万以上。这对于那些城市青年人群，基本上买不起。在大市场环境相对低迷时期，一些公寓纷纷推出优惠，让价格更亲民，其低总价的特点，吸引了不少刚需购房者和投资者。

　　好地段优势价格 成就公寓物业的高性价比

　　“对商业公寓而言，地段，是投资的唯一法则!”重庆虹梵实业有限公司总经理袁了凡指出，凭着他从事了15年的商业管理工作经验分析，有投资价值的公寓，只要拥有较好的区域价值，有产业工人、商业氛围的人气支撑，能够出租，有6%左右的投资回报，就值得购买投资。

　　以九曲河为例。这里正好处于礼嘉、照母山、大竹林的中间，是两江新区的城市新核心，比邻礼嘉、金洲、大竹林、源著、新牌坊等5大城市商圈，拥有成熟的城市交通网络：不仅有两江新区7条“金”字大道之通达，坐享四横(金州大道、金开大道、黄山大道、内环快速路)、三纵(金通大道、星光大道、金山大道)、两隧道(星光隧道、大坡隧道)立体交通路网;同时，还有轻轨6号线穿过，让九曲河拥有了便捷的现代交通网络，实现与重庆主城区各区域快速转换，尽享城市发展红利。而江山樾位于九曲河的城市门户，江山樾SOHO，距离轨道6号线九曲河站直线距离仅约800米，这对于渴望拥有便捷交通的群体来说是极其大的便利。如此多维的交通体系也为现代城市人提供了更多便利。借力区域的城市大发展，其SOHO未来拥有可期的升值潜力，更好的助力未来财富。

　　如此，再加上其建面7888/平方米的诱人价格，自然受到了部分刚需人群和投资者的青睐。

　　大产业催生大量居住需求 增加好地段SOHO价值

　　商业公寓，作为一种投资物业，自然是要讲求经济效益的。而公寓的未来收益如何，投资回报率高不高，其未来的租赁情况取决于产业聚集和人居需求，换而言之，就是附近有没有产业企业，有没有租赁需求。

　　九曲河，比邻光电园、财富中心。众所周知，光电园是作为一个高度集中的产业园区，是两江新区域的经济发展引擎之一;财富中心也更是办公楼聚集。在这一带，行业众多，办公楼多、企业众多、就业机会多，这里汇聚了数十万的上班族。“数万人流汇聚一地便是财富之地，然而在这个忙碌的社会并不是所有人都有能力购买一套房产，因此不少人将目光转向租房。”一业内资深人士指出，租房的前提条件当然是要方便，一般而言位于公司附近的房屋租金一般都会比较高，因次不少人会扩大租赁范围，与光电园仅有两站轻轨距离的九曲河，如江山樾的SOHO，自然也将成为主力目标。

　　购买公寓注意事项 选购要谨慎

　　虽然购买公寓成为一种趋势，但选购一定要谨慎，避免后悔。那么，购买时有哪些注意事项呢?

　　业内人士介绍，公寓土地产权一般是40年，而且电费、水费、物管费都按商业标准收取。公寓的首付是50%，并且不能使用公积金贷款，只能商贷10年，也不能享受落户政策等。

　　房地产经纪人张先生建议，公寓要选择繁华地段，生活配套更完善，生活更方便。另外，公寓与普通住宅相比，性价比相对低一些，如果是长期居住，须考虑清楚再购买。

　　(房掌柜整理自重庆商报、房闻社、内江日报)