办公楼市场持续利好；新兴租户带动零售物业租赁需求

　　2019年10月11日，上海2019年第三季度，受整体需求放缓和可租赁面积充足的影响，上海办公楼租赁市场仍利好租户。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允表示：“我们观察到，位于上海非中央商务区如前滩等板块的新竣工高品质办公楼租赁表现强劲，尤其吸引成本敏感型租户。”零售物业市场方面，非核心商圈空置率受四个新开业项目的影响有所上升，核心商圈空置率则有所下降;高端住宅新开楼盘增多，紧缩的楼市政策持续抑制成交量;投资者脚步有所放缓，但境外投资者秉持长线看好的态度。

　　甲级办公楼

　　对租金较敏感的企业拥有更多选择机会。经济的不确定性使企业对办公楼租赁仍持谨慎态度，对成本较敏感的公司持续迁至非中央商务区，或同板块内租金更低的项目。三季度，上海中央商务区的净吸纳量达34,000平方米，竣工项目调整租金后入驻率有所提升。非中央商务区甲级办公楼净吸纳量达123,000平方米。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“ 非中央商务区内，科技新媒体以及制造贸易业依旧引领租赁需求。”前滩等新兴板块的优质新项目持续受到成本敏感型租户的青睐。

　　非中央商务区新增供应放量，市场竞争压力加剧。由于新近竣工项目的入驻率提高，中央商务区的空置率环比下降0.5个百分点至10.4%。非中央商务区内有五个项目竣工，建筑面积合计305,000平方米。空置率环比上升1.3个百分点至24.9%。受新竣工项目和即将完工项目的影响，若干非中央商务区板块的竞争加剧，同时也给中央商务区楼龄较长的项目带来压力。

　　市场持续利好租户，整体租金下降。浦东中央商务区租金环比下降2.8%，浦西中央商务区租金环比下降0.6%。老旧项目降幅则更为明显，业主为留住现有租户，在洽谈续租时租金有所让步。同时，受大量新增供应和激烈竞争的影响，非中央商务区租金环比下降1.7%。

　　产业园区

　　整体租金保持平稳，张江板块表现优于整体市场。2019年第三季度，位于浦江的两个项目竣工交付，建筑面积合计119,600平方米，此外，张江板块内新项目带来了18,500平方米的新增供应。得益于张江和漕河泾板块的活跃需求，产业园区整体空置率保持稳定，科技新媒体行业依旧带动租赁需求。例如，珍岛集团在市北壹中心租赁了8,000平方米，OPPO在张润大厦承租12,000平方米的办公面积。

　　零售物业

　　谨慎市场情绪下新兴租户业态带动租赁需求。社会消费品零售总额增速的持续放缓影响了零售商的情绪和市场的租赁需求，但一些新兴业态为租赁活动带来新的亮点。仲量联行中国区零售地产部总监隗然指出：“随着拥有宠物的消费者数量增多，在购物中心尤其是社区商业中，售卖宠物用品与提供宠物护理服务的宠物商店迅速扩张。业主热衷于引进各种室内运动馆如滑雪馆等，以丰富业态组合和满足消费者体验各种运动的需求。”为增加与消费者的互动并将线上热度转化为线下流量，O2O品牌持续在线下扩张。

　　新增供应仍集中在非核心商圈。四个非核心区项目入市，合计商业面积达到225,000平方米。晶耀前滩作为前滩国际商务区首个商业综合体开始试营业，龙湖华泾天街也于三季度满租开业。位于虹桥交通枢纽的丽宝乐园和星光天地开业率则均低于60%。由于没有新增供应且部分现有项目改造即将完成，核心商圈空置率从9.1%环比降至8.6%。非核心商圈空置率从9.5%环比上升至10.2%，主要由于部分新项目开业率低于平均水平以及多个项目持续进行改造升级。

　　全市范围内租金增长持续放缓。受零售商扩张愈发谨慎的影响，租金持续面临上行压力。核心商圈零售物业首层租金同比上涨0.7%，至人民币51.8元每平方米每天。非核心商圈租金同比增长1.8%，至人民币20.4元每平方米每天。

　　物流地产

　　上海自贸区扩容后临港需求显著增长。三季度净吸纳量相较上季度显著增强，高达101,624平方米，第三方物流和制造业领跑物流市场需求，贡献了三季度约60%的租赁成交面积。“上海自贸区宣布扩容后，临港细分市场在三季度租赁需求强劲，第三方物流、贸易公司和汽车制造商表现相当活跃。” 仲量联行中国工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示。可租赁面积集中的宝山、奉贤和青浦等细分市场均录得大面积租赁。零售商为即将到来的“双十一”和其它年终网购热潮进行积极的短期扩租，某冷链运营商在宝山租赁了较大的仓储面积。

　　物流地产连续两个季度无新项目入市。2019年初截至三季度，物流地产新增供应低靡，使2019年成为近年来新增供应增速最慢的年份之一。由于上海工业仓储用地的供给持续收紧，这一放缓趋势在意料之中。稳健的需求导致市场总体空置率从6.8%下降到5.2%，吸纳量主要集中在宝山和青浦等细分市场。尽管税收政策执行力度的增强使青浦新项目的租赁进程放缓，该区域的空置率仍有所下降，表明其良好的区位优势，持续吸引着租户的兴趣。

　　物流地产租金稳步增长。由于一些开发商向租赁大面积的租户提供折扣优惠，在经过前两个季度的加速增长后，第三季度租金趋于稳定，环比上涨1.7%至每平方米每天人民币1.47元。其中，临港细分市场录得最高环比增幅(环比上涨6.8%)，主要由于自贸区扩容使业主对市场预期趋于乐观。

　　住宅

　　紧缩的楼市政策持续抑制成交量。八月，央行推进了利率市场化改革，完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，以降低实体经济融资成本。调整后，更为市场化的LPR将取代传统的贷款基准利率，作为商业银行发放新贷款的基础利率。但此次调整后，房贷实际利率将基本保持稳定。持续紧缩的楼市政策抑制了住宅整体成交量。三季度，上海整体市场共成交约220万平方米，环比上涨0.6%、同比下滑6.5%。高端住宅市场方面，新盘集中入市带动本季度成交量环比上涨27%至625套，但是新开盘项目的认筹比明显下降。

　　高端住宅市场供应加速入市。三季度，上海一手商品住宅共迎来约210万平方米的新增供应入市，环比下降2.3%。由于整体市场继续趋冷，大部分新开盘项目的成交进度进一步放缓。虽然2019年上半年，高端住宅的新增供应十分有限，但三季度迎来六个高端项目入市，合计1,174套住宅。截至三季度末，新开盘项目中共有411套成交。

　　一手住宅价格基本持平，二手价格逐渐企稳。在严格的限价政策下，一手高端住宅价格保持在人民币每平方米116,096元，与上个季度基本持平。二手住宅方面，小业主的降价空间继续收窄，三季度二手住宅价格在下滑近两年后逐渐企稳，环比微涨0.3%。高端住宅租赁方面，国内租客的需求保持强劲，同时近期新竣工项目较少，使三季度租金环比上涨1.8%，较二季度0.5%的增幅有所加快。土地市场方面，三季度分别有24块商品住宅用地和9块租赁住宅用地出让，大部分以底价成交。

　　预计楼市政策将保持紧缩。由于此次利率市场化改革后房贷实际利率将基本保持稳定，短期内对楼市影响较小。预计未来政府将继续调控房地产市场，维持其稳定发展，紧缩的楼市政策将持续抑制后市成交量。仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“一手住宅价格在限价政策下将保持平稳，二手住宅价格下降空间将进一步收窄。”由于近期开发商面临融资渠道收紧，预计未来，开发商在土地竞拍中将更为谨慎。

　　酒店

　　上海入境旅游市场保持稳健增长。官方统计数据显示，2019年前8个月，上海接待入境游客共计575万人次，同比增长0.7%。入境旅游市场的稳健增长主要得益于韩国 (同比增长9.7%)、中国香港(同比增长9.0%)及马来西亚 (同比增长7.7%)等客源地游客的增长。今年为期一周的70周年国庆黄金周，上海共接待游客1,037万人次，与去年同期基本持平。

　　继近年大批酒店纷纷进驻后，上海酒店市场供给趋于平稳。在地标性奢华酒店项目如上海宝格丽酒店及上海建业里嘉佩乐酒店的开业之后，上海酒店供给呈现放缓态势，其中奢华酒店市场尤为明显。在2019年已上市的5,000多间客房中，目前仅有上海鲁能万豪侯爵酒店一家奢华酒店入市 (合计515间客房)。大部分新开业酒店仍将集中在包括虹桥区域及青浦区域等在内的新兴商务区及城市周边区域。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示，预计从中短期来看，相对平缓的供给将利好城市高端酒店业绩发展。同时，部分酒店的延迟入市也从侧面反映出开发商对于酒店市场业绩增长预期相对保守。

　　尽管全球经济存在不确定性，奢华酒店入住率仍上升。截至2019年8月，上海奢华酒店每间可出租客房收入(RevPAR)同比上升2.7%，主要是由于入住率上升了4%。尽管如此，受贸易磨擦的影响，商务客源需求量及预算均出现小幅下滑，对上海酒店市场入住率及平均房价造成了一定影响。各类型酒店的平均房价同比出现0.3%至2.9%的下滑。

　　投资市场

　　上海大宗商办物业投资市场进入调整期。2019年第三季度，商业地产交易总额同比下降42%至人民币183亿元。主要受以下因素影响：首先，上海办公楼租赁市场进入供应周期，为办公楼的租金增长和去化速度带来一定压力，投资者们在制定决策时变得更为谨慎。此外，在经历了上半年的活跃成交之后， 投资市场步入一个自然调整期，市场暂现喧嚣后的沉淀。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“随着上海办公楼租赁市场承压以及买卖双方价格差距的扩大，我们观察到，近期上海投资市场出现明显放缓。这种情况在年底之前或将持续，预计未来几个月的交易量将低于预期。”

　　境外投资者对上海投资市场仍有信心。相较于上半年的“跑步进场”，三季度投资者们的脚步有所放缓，但境外投资者秉持长线看好的态度在市场中寻觅良机。三季度仍有一些境外投资者进行的交易，例如全球私募股权投资基金巨头之一的KKR携手一家国内基金在上海外滩附近拿下了一宗存量项目。总部位于伦敦的房地产公司Chelsfield携手香港鹏里集团共同收购了一处位于大宁的商业资产。