解局 | 借壳与注资 华发物业五年赴港上市路

物业分拆赴港浪潮中，11月4日下午，珠海本地国企华发集团旗下的物业公司也在被传出拟赴港IPO。据媒体报道称，目前华发物业正在推进相关岗位人员引进工作。

不过，一位熟悉华发的人士告诉观点地产新媒体，华发物业是要在香港上市，但并不是以IPO的形式。

上述人士表示，华发物业其实已经在今年8月份装到香港上市平台，只是目前仍然有一些程序要走。从该人士的表述来看，华发物业香港上市之路可被简单地概括为“借壳，再注资”，只不过，时间跨度长达5年。

观点地产新媒体了解到，8月份，华发集团5年前收购的香港上市平台——华金国际资本发布公告，其在广东联合产权交易中心以7.34亿元中标和辉集团有限公司。上述人士指出，和辉集团间接全资持有华发物业。

企查查信息显示，和辉集团为香港华发投资有限公司全资子公司，其持有北京九郡房地产开发有限公100%股权，同时北京九郡全资持有珠海华发物业管理服务有限公司，亦即华发集团旗下的物业子公司。

“（华金国际资本）摘了和辉，不就等于把华发物业装进上市平台”，熟悉华发的人士透露，只是目前港交所还有聆讯和一些手续要办，预计要到明年一季度才能完成。

根据官网，华发物业成立于1985年，业务范围包括写字楼、体育场馆、政府机关、商业、工业园区、会展等共7类业态，覆盖北京、上海、广州、中山、武汉等十多个大中城市，在管项目逾100个。

珠海合富辉煌研究院分析人士对观点地产新媒体指出，华发物业不仅承接了华发集团旗下住宅的物业管理，也接了珠海其他小区的物业服务，还有一些政府物业，“体量也不算小。”

2018年末，同一母公司旗下负责地产业务的华发控股实现合约销售金额为582亿元，同比增长87.64%，截至2019年上半年，实现签约销售fuwu金额435.9亿元，同比增长72.18%。

值得注意的是，2018年，华发股份与珠海华发集团有限公司及其下属子公司购销商品、提供和接受劳务的关联交易累计金额达3.19亿元，其中物业管理费占比最大，为1.53亿元；2019年上半年则为8163.63万元。

事实上，除了地产开发平台华发控股之外，目前华发集团在A股市场还持有华金资本，同时持有华金国际资本、庄臣控股两家港股公司，以及华冠科技、华冠电容两家新三板挂牌企业。

从盈利情况来看，去年实现22亿元净利的地产平台依然是华发集团的收入大头。不过在房企转型动作频频的当下，华发控股在年报中也指出，2019年，房企多元化业务仍将围绕地产生态展开，但是专业化程度会大幅提升，其中包括物业管理在内的细分领域将是倾斜的主要方向。

与此判断相吻合的是，在7月13日的上半年工作总结会议上，华发物业强调，“2019是华发物业推进资本重组的关键年，也是明确华发物业全新战略规划的重要一年。”

一个月后，华金国际资本发布以7.34亿元中标和辉公司公告，以一种不太引人注意的方式将物业公司推向港股，接受来自资本市场更为严苛的考察。

58安居客房产研究院院长兼首席分析师张波指出，港交所IPO针对于内地企业的标准不断提高，相对来讲，借壳上市的要求会低一些。

观点地产新媒体了解到，华发物业此次借壳上市的标的公司华金国际资本，主营业务为财经印刷服务及物业投资，由华发集团在2014年5月收购而来，最初名字为卓智控股，后在2017年更名为华金国际资本。

关于这场收购，彼时已有相关人士接受媒体采访称，华发此举主要为推动部分业务在香港借壳上市进行铺垫。

截至2019年8月份收购和辉集团，华发的这场铺垫已经长达5年。不过在这5年间，作为香港上市平台，华金国际资本也发挥过其在融资方面以及业务上的优势。

其中包括，2018年7月10日，华金国际资本与珠海华发订立金融服务总协议，向珠海华发集团成员公司提供金融服务。2019年，华金国际资本拟安排向华发集团不同成员公司提供特定的财经印刷、排版、设计、翻译、媒体及物流服务，服务费272万港元。

不过，张波指出，从目前的股价和盈利状况来看，华金国际资本的表现都不是特别好，本身就需要通过重组或其他的资产注入方式，来提升自身的价值以及在资本市场的估值。

观点地产新媒体了解到，华金国际资本是香港市场一只名副其实的仙股，三年来股价都在0.2港元/股中徘徊。截至11月5日收盘，报0.18港元/股，总市值18.11亿港元。

盈利方面，2015年至2018年，华金国际资本营业总收入分别为1.54亿、1.40亿、1.60亿、2.17亿元，但股东应占利润从1100.01万元下滑至3.13万元。截至2019年上半年，实现营业收入1.16亿港元，同比增长43.7%，股东应占亏损为191.4万港元，同比收窄93.5%。

将物业资产注入，或许是华发为这个港股平台做的最好安排。