观点指数 | 十月物业市场报告：资本热度下的“独立”命题

　　房企将物业资产分拆的潮流已经持续了几年，但显然仍未到尾声。 

　　同时市场对物业公司的估值更是频频让涉足物业服务的规模房企们跃跃欲试，物管行业独立资本化的道路热潮仍在继续。来到传统销售旺季金九银十，物业管理行业也同样热闹，鑫苑物业、蓝光嘉宝与银城生活服务先后于香港敲钟上市。

　　数据来源：观点指数整理

　　据观点指数研究院统计，目前已于H股上市的物业公司达17家，A股上市的物业公司为1家。同时，保利物业赴港上市工作也正逐步推进，华润置地称将在年内启动物业上市安排。

　　物业行业估值回归理性

　　在10月份香港恒生指数处于下滑之际，一众物业股却逆风上扬，成为资本市场的新晋热门选手。不同于房地产行业的周期性波动，在轻资产模式下，与房地产血脉相连的物业行业因其稳定且持续的现金产出，颇受资本的青睐。

　　10月11日，鑫苑服务赴港上市，公司股价当日高开，涨幅一度扩大至100.96%，最终股价回落至2.95港元。但于上市第二日，公司股价涨至3.14港元，此后便震荡下行。截至11月18日，该股报收1.93港元，较上市首日下跌34.57%。

　　而同样在10月上市的蓝光嘉宝则自上市日起维持强势，首日每股报收42.55港元，实现每股上涨5.55港元，为2014年至今上涨最高的物业股，显现出资本市场对区域头部企业投资价值的认可。

　　而鑫苑服务的尴尬，正透露出资本市场对物管行业的态度，在看好的同时正回归理性空间。“资本关注的是行业成长性，即背后的盈利能力和盈利模式。”有业内人士表示，如果未来没有持续增长，即使上市，对物管公司长期发展来说也只是昙花一现。

　　全国多地的调控依然持续，未来走向将继续维持稳定，“房住不炒”依然是主基调。据国家统计局数据显示，1-10月份，全国房屋竣工面积54211万平方米，同比下降5.5%。其中，住宅竣工面积38474万平方米，同比下降5.5%。

　　观点指数研究院认为，房地产行业发展增速放缓，仅靠母公司带来的项目优势已满足不了物管行业的规模之争。对物业管理公司来说，降低对母公司的依赖度，扩大第三方管理比重显得尤为重要。

　　数据显示，截至2019年3月31日，鑫苑服务的在管总建筑面积约为1580万平方米，其中，由鑫苑置业集团开发的物业建筑面积达1173.8万平方米，占总在管建筑面积的74.29%。而此前的2016-2018年，鑫苑服务在管面积来自母公司项目占比85.49%、82.23%、74.63%。第三方管理占比的逐年提升，反映出企业正逐步地转换物业赛道以扩大服务规模。

　　数据来源：企业招股书、观点指数整理

　　根据蓝光嘉宝服务的数据，截止2019年6月30日，为第三方物业提供在管建筑面积达到约3610万平方米，这占到同期蓝光嘉宝服务在管总建筑面积约6330万平方米的57.1%，占比逾半。就此相对衡量物业管理服务公司独立性的关键指标来说，蓝光嘉宝服务已经逐渐拥有不依赖于母公司的独立生存能力。