重庆发布物管条例：小区民宿须经有利害关系的业主同意

　　首次业主大会怎么开、小区机动车位怎么租售、利用小区住宅开展民宿怎么管……新修订的《重庆市物业管理条例》(以下简称条例)已于11月29日经市五届人大常委会第十三次会议表决通过，条例自2020年5月1日起施行。

　　日前，市人大有关负责人对条例进行解读，你所关心的物业管理问题记者为你进行梳理。

　　应当建立违法行为投诉登记制度

　　市人大法制委主任委员邹钢介绍，条例明晰了监督管理主体责任。比如，充分发挥乡镇人民政府、街道办事处的作用，加强对业主大会、业委会以及物业服务企业的日常监督;居(村)民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，协助街道办事处、乡镇政府做好物业管理相关工作;此外，明确将物业管理纳入社会治理体系，细化物业管理区域禁止行为清单，并明确了住房城乡建设、规划自然资源等部门的监管职责分工。

　　记者从条例监督管理一章了解到，该章对住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会履行的职责进行了细化。

　　值得一提的是，条例规定，相关部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置和业主决策信息系统公布联系单位、举报联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。

　　物业费将制定详细收费标准

　　物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

　　物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定;未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

　　应当定期公开物业管理相关信息

　　邹钢介绍，条例明确了相关主体应当定期公开物业管理相关信息。

　　比如条例第三十条规定，业主委员会应当在物业管理区域显著位置和通过业主决策信息系统，向业主公布下列情况和资料：

　　(一)公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作制度等信息;

　　(二)及时公示业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;

　　(三)每半年公示一次业主委员会工作经费、工作津贴以及物业共有部位的使用、物业专项维修资金和公共收益收支等情况;

　　(四)公布其他应当向业主公开的情况和资料。

　　条例第六十一条也规定了物业服务企业应当将涉及业主切身利益的有关信息在物业管理区域内显著位置公开，以保障业主的知情权。比如，应当长期公开的电梯等专业设施设备的日常维修保养合同;报修服务规范和完成时限承诺。

　　应当按照规定及时公开的物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细等。

　　装修保证金应存入共有资金账户

　　物业服务企业对违反装饰装修规定的行为，应当履行发现、劝阻、报告职责，并配合有关部门依法处理。

　　物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理，具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

　　首次业主大会需总数20%以上的业主申请

　　一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

　　20%以上业主联名可要求罢免业委会成员

　　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时，应当及时组织召开。

　　业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。业主委员会主任可以书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由居(村)民委员会指定一名成员召集并主持业主委员会会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

　　业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。

　　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡(镇)人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

　　车位出售出租应首先满足业主需要

　　物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库)，应当首先满足业主的需要。

　　建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)，公告之日起满六个月有多余车位(库)的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个;属非住宅配套车位(库)的，每户业主购买的车位(库)数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

　　建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库)，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　车位(库)有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

　　违反规定销售车位(库)的，或者对业主要求承租的车位(库)只售不租的，责令限期改正;逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

　　将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主，或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的，责令限期改正;逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　民宿应当经有利害关系的业主同意

　　条例第七十四条规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。

　　利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

　　市、区县(自治县)人民政府及相关部门应当根据本地实际，加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。

　　公共收益主要用于补充物业专项维修资金

　　公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

　　公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

　　物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　擅设临时摊点等将被罚款

　　擅自停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务的，责令限期改正;逾期未改正的，处十万元以上三十万元以下罚款，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

　　擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的，擅自设置或者允许他人设置临时摊点的，责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。

　　上述行为由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚。

　　整理自：法制网、重庆晨报、重庆人大网