物业江湖一年考：并购不止、市值表现悬殊

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 唐珊珊 | 北京报道

　　战火从传统住宅转移至物管领域，规模依然是王道。

　　自2014年，国内首家独立上市的物业管理公司彩生活登陆港交所起，物管公司开始从住宅开发的光环背后走向前台，纷纷赴港IPO。

　　根据中国房地产报记者统计，截至2020年1月8日，共计19家独立上市物管公司，其中，2019年达到9家，创历史新高。除南都物业于上交所上市以外，其他18家物管公司均在港交所上市。

　　尽管物管企业近两年颇得资本青睐，但从已上市物管企业市值表现来看，却冰火两重天。

　　资本市场的物业江湖

　　“无论财务报表做的多么漂亮，市值才是企业在资本市场上的主标杆。至于市值如何与公司内在价值溢价协同，是另外一回事。”润泰资本分析师在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　本报记者根据wind数据统计，截至2020年1月8日，港交所挂牌的18家物管企业中，总计有5家总市值超过100亿港元。按梯队分，第一梯队碧桂园服务总市值最高，为708.9亿港元;雅生活服务总市值402亿港元，位居第二;保利物业总市值为246.13亿港元，位居第三。绿城服务和中海物业分别以233.72亿港元、161.71亿港元位居第四名和第五名。

　　第二梯队10亿至100亿港元以内企业7家，分别为：新城悦服务总市值99.15亿港元;永升生活服务总市值90.19亿港元;蓝光嘉宝服务总市值86.2亿港元;时代邻里总市值：42.44亿港元;奥园健康总市值：41.11亿港元;佳兆业美好总市值28.28亿港元;滨江服务总市值19.38亿港元。尽管新城悦服务母公司2019年遭遇“黑天鹅”，但并未影响其物管企业在资本市场的认可度。

　　第三梯队企业市值均在10亿港元以内。分别为浦江中国、鑫苑服务、祈福生活服务、和泓服务、中奥到家、银城生活服务。市值分别为：7.98亿港元、6.05亿港元、5.89亿港元、5.60亿港元、4.58亿港元、3.74亿港元。

　　如果把时间线拉长，可以看到在这18家港交所挂牌的物管企业在一年里股价呈现两极的走向。从市值增幅角度，整体来看，23家上市物业企业市值的平均增幅为60.73%。此外，增幅超过100%的还有6家物业公司，它们分别是新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、碧桂园服务、中海物业，它们的共同点都是背靠大型房企。

　　然而也有7家房企物业市值出现负增长，如：中奥到家、祈福生活服务、浦江中国、鑫苑服务等。其中，鑫苑服务自上市首日创出股价巅峰后便一路下行，截至1月8日，其股价为1.21港元，相比上市首日开报2.8港元，几近腰斩。2019年底市值距上市首日的市值也已蒸发过半。

　　对于上市物管企业市值出现两极分化的情况，中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受采访时表示，物业服务企业在资本市场的表现两极分化主要还是因为企业的基本面，市值涨幅较大企业一方面的母公司的销售较为强劲，能够转化为企业的储备面积，另一方面这些公司第三方开拓能力也相对较强，具有很高的成长性;而市值下跌的在这两方面均较弱，管理面积增长乏力，盈利能力不足，市场不看好。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，市值上涨的物业要么是物业公司的龙头企业，如新大正，要么是母公司市值较好，如碧桂园服务、雅生活服务、中海物业等。市值腰斩的物业股鑫苑服务，银城生活服务，两个公司的共同特征均是规模小，业务发展集中。银城生活服务是一家在南京深耕二十余年的物管公司，大部分营收来自南京地区。鑫苑服务在管物业过度依赖母公司，鑫苑置业集团开发物业占据绝对比重，而母公司鑫苑置业发展并非非常乐观，资产负债率逐年上升。

　　“规模魔咒”难破

　　尽管战场已经转移，但物业江湖依然难逃“规模魔咒”。在百亿市值的“优等生”中，不难发现头部房企的身影，2019年，这些脱胎于头部房企的物管企业也在加速扩张自己的版图。

　　根据企查查资料显示，碧桂园服务于2019年共发起4起收并购项目，其中7月份相继将港联不动产、嘉凯城物业两家优质物业公司收入囊中。根据财报数据显示，碧桂园服务2019年在管面积为2.17亿平方米，加上7月份收购港联不动产和嘉凯城物业两家物业公司，在管面积达到2.37亿平方米;2019年9月，雅生活收购中民物业及新中民物业各60%股权，在管面积突破5亿平方米，这也是行业内最大一笔收购事件。

　　物管这块蛋糕正吸引着越来越多的分食者， 2020年1月6日 ，绿城服务发布公告称，龙湖集团于1月6日完成对绿城服务约1.39亿股股份的购买。交易完成后，龙湖集团持有绿城服务5%股份。据记者了解，目前建业新生活、正荣物业、时时服务、兴业物联服务等多家物业管理公司已经披露招股书，华发物业等也传出寻求港交所主板上市的消息。

　　2019年下半年万科物业、融创服务也曾传即将入局，尽管两家企业都予以否认，但从万科、融创下半年在物管企业内部做的一系列人事变动和架构调整，让人不由猜测好事将近。

　　越来越多规模企业的入局，势必会加速物管领域格局之变，中小房企如何打破“规模定律”?

　　黄瑜认为，目前行业并购洗牌已经开始，但行业依然高度分散，整合将延续。物业服务作为第三产业，首先还是得提高专业服务服务能力，依托高品质的服务开拓第三方市场，扩大基础规模。其次，基于基础规模带来的流量，积极探索盈利能力更高的多种经营服务。再次，嫁接互联网技术，降本增效。对于中小物业服务企业来说，需要对自己进行精准的市场定位，在细分市场以更专业的服务竞争力扩大市场，成为小而美，专而精的企业。

　　王小嫱认为，物业公司属于存量运营，被称为“被房企忽略的海洋”，存量资产的运营回报周期长，龙头企业的在管规模大，具备规模效应，品牌大扩张规模也具备利好，因此物业公司也是“强者恒强，弱者恒弱”的竞争局面，未来2年还是会存在规模并购洗牌的局面。

　　“物业本来就是一个微利的行业，要想做好长久运营，还需注重规模效应，不应只关注当前的毛利率，要做好服务形成品牌优势。其次，在稳定运营下扩张在管规模，逐渐形成规模效应。再次，和龙头企业合作，借鉴龙头企业的管理模式。”

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