南京办公楼市场需求回暖 零售物业市场空置率创五年新低

据统计，2019年第四季度，南京优质办公楼市场净吸纳量创年内以来最高，同时市场租金跌幅放缓。零售物业租赁需求保持活跃，空置率创近五年新低，租金增长小幅加速。

对此，仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“尽管2019年经济增长放缓，南京整体办公楼租赁市场的需求增势有所减弱，但随着南京‘招商突破年’的持续发力，以及高品质项目入市的带动，甲级办公楼净吸纳量不降反升。在长三角一体化背景下，通过强化南京都市圈与杭州都市圈协调联动，南京有望凭借江苏省会、东部地区重要中心城市和长三角特大城市的城市定位，吸引更多重量级企业总部落点。”

优质办公楼市场呈现以下几个特点:

1、金融和专业服务类企业仍领跑市场租赁需求

2019年第四季度，较为活跃的租赁需求推动了净吸纳量上升，南京优质办公楼市场的净吸纳量录得8.1万平方米。内资金融和专业服务类企业继续保持扩张意愿及良好的承租能力。自2018年第四季度以来，南京甲级办公楼市场平均租金的持续下降及可租赁面积的增加在一定程度上带动了企业升级需求的加速释放，如友邦保险、锦天城律师事务所均在四季度从乙级办公楼升级入驻了新的甲级办公项目。活跃的市场需求推动南京甲级办公楼市场净吸纳量环比上升48.6%。

2、两个甲级办公楼项目入市，但整体空置率未受显著影响

2019年四季度共有两栋甲级办公项目竣工入市——位于河西板块的金鹰世界A塔，提供了约为 83,000平米的新增供应；而位于新街口板块的金鹰A座，为原侨鸿皇冠假日酒店升级改造的甲级办公楼，全部位于楼层高区，体量约为3.2万平方米。两个甲级项目的入市推动了甲级办公楼市场空置率小幅上升，环比上升1.2个百分点至26.0%。

3、需求回暖未带动租金回升

2019年第四季度南京优质办公楼市场租金环比微跌0.6%，至人民币3.8元每平方米每天。在租户主导的市场现状下，核心中央商务区和新兴区域的业主均采取灵活的租金策略，这成为租金微幅下跌的主要原因。同时，科技新媒体行业虽然在年底展现了较强的活跃度，但受限于租赁面积和租金承受能力，其并未对整体市场租金产生积极影响。

市场总结：2019年，宏观经济环境的不确定因素使企业趋于保守，而充足的新增供应使得整体租金同比下降2.3%，空置率同比上升5.3个百分点。在经济环境面临挑战、新增需求羸弱的背景下，金融行业及专业服务类企业需求延续了相对稳定的趋势。但随着消费结构调整和升级，对健康和子女教育的愈加重视助推了大健康和教育行业企业的良好发展态势，其搬迁和扩张需求在科研办公市场中依旧活跃。南京通过借力软件产业优势基础，推动数字经济与实体经济融合发展，科技新媒体行业势头持续快速扩张，以南京软件谷为代表的成熟产业聚集区，租金维持稳定增长，与办公楼市场共同形成多元产业载体格局。

展望2020年，南京办公楼市场将持续放量，预计将有84万平方米的优质办公体量入市，其中85%的甲级办公新增供应位于河西板块，其中新鸿基的南京国金中心一期也于2019年交付，并取得了良好的预租率。河西中央商务区建设进程正在加速，与其一江之隔的南京自贸区正式落地，有望集聚高端产业及优质人才，为河西中央商务区提供新兴产业支撑。

而核心商务区通过产品更新迭代，辅以政策支持，或将获得外资金融、科技新媒体等行业的青睐，成为新的需求驱动。仲量联行南京商业地产部总监杨帆表示：“随着新增项目的不断入市，业主为保证项目入驻率，或将持续调整租赁价格以吸引优质租户，使得市场平均租金持续面临下行压力。2020年租户将持续在供大于求的市场环境下受益。”

零售物业市场呈现以下几个特点:

1、零售业态与场景不断升级与创新

线上线下融合与电商平台的发展之间正在形成一种良性互动，京东、一条、口碑、唯品会等线上平台纷纷在南京正式开设线下实体店。11月南京城市智慧商圈的上线，通过智慧收银系统及大数据应用等技术升级促进线下商圈和线上平台实现资源互补、深度融合。在空间场景营造方面，部分优质零售项目已不满足于普通的美陈展示，逐步与休闲生活与旅游度假相结合，引入海底世界、室内动物园、文创市集，使零售场景的打造从静态向深度互动体验升级。

2、政策加持，首店经济促消费

南京市政府于2019年10月出台《打造“夜之金陵”品牌的实施方案》及《进一步促进商业品牌首店、连锁便利店发展的若干措施》，通过政策支持促进消费升级。2019年全年南京共有34家城市或以上级别首店入驻南京，其中下半年新开首店占全年新开店数量的62%。近四分之三品牌布局南京时，仍首选新街口商圈。

3、新增供应及空置率均创近五年新低

2019年第四季度有3个商业项目开业，分别为位于六合的慕斯荟和龙湖天街，以及旺角广场。2019年全年新增供应面积合计达68.8万平方米，其中市区优质商业新增供应较去年减少近35%。在供应放缓以及新项目大多实现较高的开业率的影响下，全市优质零售物业市场空置率同比下降1.7个百分点至6.0%，为2014年以来最低水平。

4、租赁需求保持活跃，租金增长小幅加速

国潮品牌和国内外运动服饰零售商保持活跃，波司登、Fila、中国李宁时尚店、Adidas、Puma等品牌在全市核心地段扩张。受益于资本注入，茶饮料扩张迅速；喜茶、奈雪の茶、乐乐茶三大茶饮品牌2019年在南京合计新开13家门店，接近2018年新开门店数的一倍。得益于活跃的租赁需求，及业主方积极的品牌结构调整策略，2019年全市零售物业首层租金同比上涨2.9％至人民币17.3元每平方米每天。

市场展望：经济预期下调推动租金增长放缓。2020年至2021年，全市零售物业市场将引来新一轮供应高峰，合计22个项目将在未来两年相继入市，70%以上为中大型综合型购物中心，填补各个商圈配套空白。尽管多数项目开发运营商富有经验及商业资源，新增供应仍会为市场带来压力，预计未来两年空置率将略微上升。

社会消费品零售总额同比增长呈小幅放缓趋势，在经济面临不确定性和供应压力下，预计零售商将对扩张持相对谨慎态度，而业主方在对于租金增长方面可能转为保守，从而推动2020年租金涨幅放缓。