抗疫影像 | 物业股春风

这场始料未及的疫情自蔓延以来，对社会经济的冲击迅速波及到各行各业。

房地产行业同样陷在紧张焦虑的氛围中，建筑停工、售楼部停售、成交停滞接踵而至。资本市场是敏感的，2月3日A股节后开市，房地产板块方面板块指数跌9.72%，67个地产股跌停，尽管之后各种救市措施出台，地产股仍处于震荡中。

即使是龙头房企恒大，也在周末发布文件称，全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）享受75折优惠。

相较于房地产行业笼罩在头上拂不去的阴霾，物业股却像这场疫情高压下的一阵春风。2月3日至2月17日23家物业股中，21家物业股股价累计上涨，过半涨幅在20%以上。

其中，佳兆业美好2月17日收盘价26.9港元，较2月3日股价累计上涨42.63%；雅生活收盘价35.85港元，股价累计上涨35%。包括登录资本市场不足两个月的时代邻里，也在近日迎来股价大幅上涨，超越历史最高位，或许能够一扫此前首日上市时跌破发行价的尴尬了。

作为与房地产息息相关的物业公司，为什么在这次疫情中却仿佛自带免疫力呢？ 

事实上，物业股在这次疫情中并不是一开始就一路高涨。以1月20日作为分界线，彼时新冠肺炎开始被各行各界所重视与防控。于物业而言，这一突发事件也自然带来了一些影响。

从大体上看，这种直接影响可以分为成本与费用两方面。华泰证券就指出，疫情对物业管理行业的影响主要在于防控过程成本支出暂时提升，开发进度拖缓影响合约面积向在管面积转换，以及案场协销等业务的开展。

成本上，由于物业公司基础物业服务的特性，防护、消毒器具设施的采买成本费用，在岗人员工作量增加带来的人工成本提升等，这些都会使得成本有所上涨。

收入上，主要表现在非业主增值服务上，因为此类业务基本都是交付前的顾问服务、案场协销服务等，具有人口聚集和流动性大的业务特点，疫情期间相应受到影响，如部分物业公司该类业务收入占比便达35%左右。

措不及防的这场疫情让物业股一度受挫，碧桂园服务、保利物业、新城悦、雅生活、时代邻里等公司，在1月20日至1月31日农历新年前股价均是呈现波动下降的趋势。

其中，佳兆业美好股价录得-17.89%的累计跌幅，时代邻里跌幅-16.84%，雅生活跌幅-14.59%，碧桂园跌幅-12.26%，新城悦跌幅-11.2%。。

经历了将近十个交易日，港股市场逐步消化了部分疫情所带来的影响，加之物业公司在随后的社区防疫中均纷纷启动了应急预案，发挥了较为正面的作用，股价自2月3日开市之后开始反转，一路上升。

碧桂园服务相关负责人便对观点地产新媒体表示，疫情发生以来公司第一时间成立防疫工作领导小组，在全国3000多个各类服务项目开启“战疫”行动；针对这次疫情也开展了类似于代购蔬菜、联合专业医疗机构提供免费在线义诊等等，同时发挥了科技作用，如通过智能安防监控云平台远程智能巡检，检测并重点关注鄂籍车辆。

“这次疫情反而更加凸显了优质的物业服务的需求与重要性，发挥了所谓的“最后一公里”的作用；加上现在物业公司都在开展第三方开拓与增值服务，是可以比较好规避单方面的某一项支出或收入变动带来的影响。”一业内人士表示。

东方证券一份最新报告则显示，其选取了5个上市物业管理公司作为样本，假设短期人工及防疫材料导致成本上升幅度为5%，并带来全年营业成本上升约 1%；受地产销售影响非业主增值服务营业收入下降 10%。

综合得出，疫情对5家样本公司全年的利润影响范围集中在12%以内，平均值8.7%，影响程度有限。

碧桂园服务人士则称，目前所产生的相关成本与费用都在可控范围内。其表示，疫情短期对物业公司日常运作有一定影响，长期来说对公司和行业都是一个机遇；同时，除了母公司带来在管面积转化外，公司还有多元的面积交付，来源于第三方外拓、城市服务等。

除此外，对于物业股股价上扬的另外一个重要因素是，2月10日起，雅生活、碧桂园服务、时代邻里、新城悦、滨江服务等物业公司陆续发布了2019年的盈喜公告。

其中，雅生活预计2019年利润总额、股东应占利润预期录得同比增长50%及45%，碧桂园服务与滨江服务均预计2019年净利同比增长逾50%。

预计涨幅最大的是时代邻里，公告显示2019年度净利增幅预计不低于80%。因此，盈喜发布当日即2月10日时代邻里股价大幅上涨10.98%，隔天同样继续冲高逼近历史最高股价，涨幅4.32%至5.8港元。

业绩增持之下，多家机构也相继发布了看涨物业股的报告。如野村发研报指，近期中央政府或地方发布相关政策，而物管企业相信会在这些政策中受惠；假设在一个季度内从增值税及社保上节省50%开支，相信物管企业全年的盈利会增加6%。

基于其具防守性的特质、正面的政策环境以及积极的增长催化剂，野村对物管行业仍抱有正面的看法，且预料其所覆盖的物管企业在2020至2021年的每股盈利年复合增长率为33%。

看起来，物业股春风得意。然而，对于不少事情而言，懈怠情绪的开始往往意味着防线的失守。

嘉和家业物业服务就指出，目前整个物业行业住宅类的基础服务占比依然很大，这一部分的营收受到疫情影响较少，这也使得整个行业基本盘比较稳定；而另外的业态诸如商办、商业、文旅类等非住宅类的业态受到的冲击会比较大。

其称，如果疫情持续时间过长，后续不排除部分物业公司减少该类物业的收费情况，一旦发生大面积退租及减免非住宅物业的收费，尤其将会对非住类占比较高的物企盈利创收带来较大的损失，未来可能存在一定风险。

长此以往，诸如收并购，这一过去一两年间物业进行规模拓展最为经常运用的手段也会受影响。