成见 | 喧嚣的物业造富潮

　　ONE

　　过去一周港交所IPO开始放量，在上半周增加3只股票后，下半周又上新了7只。

　　这些新股包括兴业物联、伟源控股、稀美资源、深蓝科技、九尊数字互娱、生兴控股、烨星集团、煜盛文化、奇士达、常达控股等，所属行业遍布于物业管理、服装标签、玩具制造、综艺、香港建筑承包、化学品等。

　　新股之繁杂，但大部分上市前的市值都低于10亿级别，是投资者口中不折不扣的“小票”。

　　在这些“小票”中，资本市场的青睐又呈现马太分化：截止2月28日晚间，包括煜盛文化、深蓝科技、生兴控股、奇士达在内的新股均未获足额孖展认购，常达控股、九尊数字互娱超额认购倍数分别为12倍、18倍，人气热度属中等偏差水平。

　　认购最火爆的是当中两只物业股，其中河南正商旗下兴业物联，有相关数据显示至认购结束获得1500多倍超额认购;鸿坤旗下烨星集团首日也获得逾290倍超购，由于认购时间较长，有投资者预计最终认购情况或超兴业物联。

　　在这种极度追捧的情绪下，投资者对“申购中不中签”的担忧已远大于“股票涨不涨”。一位股民声称物业股成了资金避风港，自己要动用100个账号，“全力认购”两只新物业股。

　　在兴业物联之前，2020年港交所“新股超购王”是1月份挂牌的新石文化。在物业股的潮流下，其它体量更大的物业股还在等候上市，预示着这个王的头衔会易主更频繁。

　　TWO

　　无论是兴业物联还是烨星集团，在物业股里也只是素质中下的水平，比如兴业物联在管总建面240万平方米，2019年前三季度收益总额约1.27亿元;烨星集团在管面积520万平方米，2019年前八个月收益约1.75亿元。

　　且相比于烨星集团吸引恒基地产李家杰做基石投资者(认购占比14.5%)，兴业物联并没有基石投资者。就是在这种条件下，兴业物联仍成为新股王，市场之狂热可想而知。

　　物业股的这种财富效应，或许会随着更多新股上市而得到进一步放大。

　　自1月起已有正荣服务、星盛商业、金融街物业、宋都服务等物业公司在港交所提交招股书，同时近期包括卓越集团、华润置地陆续传出有分拆物业公司上市的计划。预期在半年多时间内，获批上市的物业公司数有望达到去年全年水平(大约8家)。

　　一位不具名的投资者对观点地产新媒体透露，若非疫情影响，从3月份开始，比较快上市的物业公司可能是正荣服务、星盛商业以及建业新生活，卓越集团的分拆预计也在三四月。

　　“到年中，世茂服务也接近上市，募资额大约5亿美元，三季度是华润物业，融资也在5-6亿美元左右。”

　　该投资者形容，世茂、华润两家物业公司是今年的“重头戏”。资料显示，2019年7月华润物业科技披露在管面积约达1.35亿平方米，年营收40.85亿元;而截止去年7月，世茂服务签约管理面积也约达1亿平方米。

　　但上述上市时间表暂未得到对应企业的证实。华润物业聘任的其中一家保荐人，相关高层也出于事项敏感而拒绝回应。

　　实际上，香港资本市场制度透明，在时间表上可预期性较强。以红筹架构公司为例，上市主要分三个阶段：准备阶段包括聘请保荐人、编制招股章程等，大约10-14周;审批阶段包括向港交所申请排期、聆讯等，大约10-14周;销售阶段包括路演、组承销团、挂牌买卖等，用时约5周。

　　也即是说，从准备上市到通过港交所聆讯，最快大约只需要20周时间。

　　THREE

　　福布斯在去年11月发布中国400富豪榜时指，IPO永远是最好的造富工具，企业家在IPO“战役”带来滚滚财富，也推开富豪俱乐部的大门。

　　在这家机构统计的中国富豪排名中，截止2019年11月的一年内，上交所、深交所、港交所、纳斯达克、纽交所里有逾350家中国公司成功IPO，总市值超过万亿人民币。有60位企业家首次进入前400富豪名单，其中通过IPO首次上榜的富豪有16位，包括中梁控股的杨剑。

　　2月26日发布的胡润全球富豪榜也显示，上市及股价上涨带来的财富变化决定着富豪入榜的资格，包括“插座大王”公牛集团上市后，阮氏兄弟各以490亿元首次上榜;韦尔半导体的虞仁荣上市一年多财富增长6倍，也达到500亿元。

　　房地产创造的财富在胡润富豪榜中高居第四，仅次于科技、投资、零售;但按人数计算，房地产创造的富豪数占比则仅次于科技。这说明房地产至今依然是造富能力最强的行业之一。

　　而对于房地产富豪而言，新的IPO也会为他们现有的财富带来骤升效果。近两年各大内房企相继分拆物业、商业等公司上市，仅2019年便有滨江、奥园、和泓、蓝光、银城、保利、时代等8家物业公司实现赴港IPO。

　　从上市首日表现看，观点地产新媒体统计，去年上市的8家物业公司，除了时代邻里因估值偏高而破发，其余均录得上涨，比如奥园健康涨21.59%、鑫苑服务涨41.83%、蓝光嘉宝涨15%，保利物业涨29.20%。

　　物业股的防御性在2月疫情影响整个股市时也得到较充分的释放，据国信证券统计，2月10日-2月23日恒生指数下跌1.07%，恒生地产类指数跌0.35%，物业管理行业却大幅上涨10.31%，远远跑赢大市。

　　截止2月28日，虽然经过月底全球股市冲击，去年上市的物业股仍有6只录得累计涨幅，包括奥园健康至今涨128.42%，保利物业涨89.32%，滨江服务涨71.84%。就连上市破发的时代邻里，目前也累计上涨22.14%。

　　从上市估值空间看，在月底大跌前，港交所的房地产板块动态市盈率大约7.3倍，物业管理行业则达到44倍，估值基本位于所有板块第一位。相比之下，最新招股的兴业物联、烨星集团，市盈率区间分别为14.5-19.4倍、16-20倍，不及行业水平的一半。

　　即便考虑进规模、营收体量等具体因素，和上述两只股上市前接近的和泓服务、银城生活服务、鑫苑服务，最新的动态市盈率也达到53.03倍、20.3倍、12.87倍。

　　上市可能带来潜在的数倍市值增长，使物业公司产生诱惑力，并令投资者趋之若鹜。

　　FOUR

　　香港是世界上最大的IPO市场，2019年新上市公司183家，共集资3142亿港元，仅阿里巴巴、百威亚太便合计集资1400亿港元。今年受到期待的计划上市公司还包括以旷视科技、蚂蚁金服、百度、携程、字节跳动等为代表的科技互联网企业，以及以华润物业、世茂服务为代表的物业公司，

　　如果说成熟的规则、高效的运营环境铸就了香港资本市场的地位，那么业绩可预见性高、规模增长确定性强的发展模式，则是物业股在香港受追捧的魅力之源。

　　招银国际近期在研报中指，物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可横向整合社区资源，“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。

　　截止2018年底，全国物业管理面积279亿平方米，经营收入7044亿元，而招银国际预测，2021年物业管理的市场规模将达到万亿。因此在目前规模导向的行业趋势下，那些背靠大型开发商的物业企业也被持续看好，皆因母公司结转项目会带来愈来愈多的在管面积。

　　在1月下旬爆发的疫情中，物业管理由于基础物业服务收入基本不受影响，加之在疫情防控中凸显价值，因此板块总体估值得以迅速提升，这也是物业股的韧性所在。

　　2月包括佳兆业服务等多只物业股相继创下历史新高，令企业家的财富意外地进一步放大。近日在投资者平台上，中介服务商世联行也被问及是否涉及物业管理业务，该公司随后表示有聚焦于商办物业、公商物业等物业管理。

　　有投资者对观点地产新媒体形容，物业公司上市对地产公司而言是“意外之财”，因为它们并不需要为上市做太多准备。

　　但当物业管理成为港交所估值最高的板块，一只“蚊型股”能获得上千倍认购，人们或者需要及时进行反思，这种繁荣是否可以永远持续下去。

　　诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒在《非理性繁荣》中指，在人们的追捧和炒作下，股票价格越来越高，偏离真实价值越来越远。这种非理性繁荣的状态不可能永远持续下去，泡沫迟早会破裂。

　　至于物业管理行业是否是虚假、非理性繁荣，企业家需要证明估值是否具备合理性及相对性，基础物业收入和增值业务是否都不受疫情影响，更甚者盈利是否转向长期稳定，等等。

　　近期包括雅生活、碧桂园服务、奥园健康等物业股均发布正面盈利预告，证明它们在过去一年的发展潜力，但新的一年如何在压力下继续稳健经营，才是比财富浮动更值得关注的问题。