分拆物管逆势拿地 绿城规模化再上日程

疫情特殊时期，在房企们纷纷处于“静默”状态时，近期绿城的“曝光率”却直线上升，先是5天花费144亿元在北京大规模补土储，后又分拆旗下代建业务绿城管理谋求赴港上市。新年伊始，绿城的“大动作”可谓频频，低调蛰伏多年、品质立身的特长生，也正朝着全面发展的优等生而努力，错过“黄金期”的绿城正在蓄势寻求突破，规模增长再上日程。

　　动作连连

　　新年伊始，突如其来的疫情彻底打乱了原本的市场节奏，各房企一方面被迫“上线”自救，另一方面则搁浅了年前所制定的计划“留粮”过冬。

　　在房企们纷纷处于“静默”状态时，绿城却反其道而行之，逆势拿下多宗地块，“曝光率”直线上升。尤其是在北京土拍市场，绿城创下了近50%的最高溢价率，时隔一年再次把北京土拍推向了“竞自持”，5天花费144亿元可谓“壕”气冲天。

　　中指研究院数据显示，2020年前两个月，绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块，累计权益建筑面积184万平方米，权益投资额267.7亿元，预估货值585.6亿元。其中，绿城中国在北京竞得4宗地块合计权益金额为162.8亿元，占比达60.8%。

　　北京商报记者注意到，绿城开年“大动作”频频，一方面加快了补土储的脚步，另一方面也在谋划分拆旗下代建业务“绿城管理”赴港上市。招股书显示，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司，2018年新订总建筑面积约为2240万平方米，占中国代建市场41.1%的市场份额，规模是第二大市场对手的两倍以上。

　　绿城管理集团总经理李军曾公开表示，“绿城管理上市一事，早在2017年便启动，但随后寿柏年清空绿城中国股份，为保证交易，公司暂停了绿城代建业务的上市。直到两年之后，2019年7月，绿城管理上市计划才被再次提出”。

　　历时三年，绿城的代建业务终于走到了最为关键的一步，如果上市成功，绿城管理将成为中国代建第一股。不过分析认为，目前这个时间节点，资本市场是否会真正买单还存在疑问。绿城管理亦在招股书中表示，新冠肺炎疫情已导致在建或待建的代建项目暂停、人力及原材料短缺，而代建项目的建设、出售及交付延迟，将使公司的营运成本及开支增加，公司的经营性现金流或将在一定程度上承压，2020年一季度财务数据或受影响。

　　错过的“黄金期”

　　对于绿城，市场更多以“品质”来定义，而对于其规模则多抱以遗憾。2009年，绿城的销售额仅次于万科，在内地房企中排名第二。当年，绿城实现合同销售额517.3亿元，创下历史新高。

　　时过境迁，碧桂园、融创中国等纷纷举起“高周转”大旗，实现了规模上的扩张。而绿城却没能搭上“高周转”的班车，错过了规模扩大的机会，跌出第一梯队。

　　2018年绿城不仅没有完成年初定下的1600亿元销售目标，增幅也创下近三年最低。2018年财报显示，绿城2018年累计取得合同销售额1564亿元，未能完成年初定下的1600亿元的销售目标，与2017年相比仅增长了6.9%；而2016年和2017年的销售额同比增幅分别为58.4%和28.4%。

　　2019年绿城销售额首次突破2000亿元大关，全年为2018亿元，但其与万科的差距已从之前的116.9亿元扩大到4290亿元。

　　除规模增长上的不如意，绿城的土储也一直被外界所诟病。2018年绿城总土储建筑面积为3247万平方米，相比之下，绿城一直想对标的中海约有9144万平方米、华润约有5957万平方米。

　　存货不足是制约绿城规模发展的关键，在错过“黄金期”后，绿城的追赶之心显得格外强烈。鑫房链高级副总裁侯宇光表示，虽然绿城2019年的销售额不错，但其土地储备并不乐观，低于同等规模的房企。尤其是在北京这一热点城市，2019年绿城可谓“颗粒未收”，这也是今年开年绿城积极在北京拿地的原因。

　　北京商报记者注意到，绿城上次在北京拿地，还要追溯到2018年11月，而且还是共有产权房项目。一年多的空窗期，目前绿城仅有门头沟的西山燕庐和石景山的西府海棠在售。

　　“无论是积极拿地补土储，还是分拆旗下代建业务绿城管理赴港上市，都传递出绿城的发展战略调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，绿城管理上市成功后，将成为绿城集团旗下除了绿城中国、绿城服务之外的第三个上市平台，有利于绿城集团开拓更多的融资渠道，也能推动其对规模的追求。

　　规模化迫不及待

　　随着中交的入主，全面“中交化”的绿城也将规模摆在了重要位置。

　　严跃进表示，中交的入主，是绿城扩张的动力和底气。一方面中交对规模有较高要求，另一方面其也可以带来较为宽松的融资空间。近期绿城先后发布了多笔融资信息，其中绿城于3月5日发行的14.3亿元公司债，票面利率仅为3.19%。

　　作为资金密集型行业，融资的便利就意味着成长空间会更大，在房企们纷纷选择谨慎行事之际，绿城的逆势扩张似乎有迹可循。今年初，绿城中国在经营会议中提出，2020年拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标，再一次表现出对规模的渴望。

　　为紧密契合行业的发展趋势，2019年初，绿城中国曾优化调整了公司组织架构，形成“双十一”的组织架构。即集团内部架构调整为“7+4”：在集团七大中心外，新成立4个事业部(特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部)。子公司架构调整为“8+3”，即重资产板块：小镇集团(小镇事业部)、浙江公司、北方公司(雄安公司)、华东公司(海外公司)、山东公司、西南公司、华南公司、亚运村项目；轻资产板块：管理集团、生活集团、科技集团。

一系列动作背后，绿城对规模的态度暴露无遗，而这也引发了外界对于其规模和品质之间的探究。作为房屋品质的“代言人”，会不会因为追求高规模指标而丢掉绿城苦心经营多年的高品质“标签”？

　　在2019年初的业绩会上，绿城管理层曾表示，“一般情况下，从拿地到销售，按绿城原来的速度比较慢。我们在规划设计上会投入很大的精力，反复研磨产品。在新的大运营体系的管控下，我们各项周转指标都有大幅度的提升，意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可具备销售条件”。

　　对于外界定义的“高周转”，绿城则是以“水到渠成”来解释。绿城中国方面回应称，绿城回归到“高周转”的表述并不准确，在现金流充裕、财务稳健的基础上，绿城中国正按照既定的战略规划进行公司经营，通过不断提升产品品质和服务品质，加强核心竞争力，以实现公司的稳健、高质量发展。可以看出，对于下半场，绿城仍期许“质”和“量”协同发展。

　　绿城中国董事会主席张亚东曾公开表示，“给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生”。今年已经是三年计划的第二年。