销售3991亿“喘了口气” 恒大7月份忙着造车和分拆物业

　　8月初的恒大风头尽显，许家印现身新车发布会一口气发布了6款新能源汽。前一日股价一度大跌7.41%的恒大健康，随即迅速翻红，截至收盘涨3.64%，总市值超3200亿港元。

　　不同的市场声音，大部分更看好的依旧是恒大的地产主业。8月4日下午，恒大公布了前7月的销售数据。

　　7月，恒大实现物业合约销售金额约为人民币503.0亿元，较去年同期增长约24.4%;合约销售面积约为538.7万平方米，较去年同期增长约40.4%;环比上个月，则减少了257.5亿元。

　　上个月，恒大实现销售760.5亿元，为今年以来单月录得最高的销售额;相比之下，7月份的销售有所放缓。上半年推出多项购房政策，以“最低价购房”，“无理由退房”“全国楼盘75折特大优惠”等一系列营销创新赚足眼球的恒大，在7月份也喘了口气。

　　截至前7个月，累计合约销售金额约达人民币3991.4亿元，较去年同期增长约23.9%;累计合约销售面积4401.9万平方米，较去年同期增长约46.6%。其中于5月份被碧桂园反超后，目前又在碧桂园的追赶之下，被拉开近400亿的差距;相比万科则高出近200亿元。

　　按照年初公布的6500亿销售目标计算，恒大已完成全年目标61.4%;若按许家印内部制定的8000亿销售目标，目标完成率也达49.89%。

　　前7月的业绩增长“来之不易”，很大程度上归功于“以价换量”的营销模式。其中从2月18日开始推出全国楼盘75折特大优惠，也是恒大历史上力度最大的一次优惠让利。

　　用许家印的话来说，“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”。受疫情影响，数据显示今年1-4月TOP100房企销售同比下降15%。而恒大则在前四月销售2125.7亿，反而同比增长19.4%;回款1782亿同比增长60.8%，接近公司去年上半年1874亿的回款总额，刷新同期销售及回款最高历史纪录。

　　数据来源：企业公告 观点指数整理

　　但从另一个维度看，业绩增长来自对利润的让渡。上半年恒大实现销售3153亿，同比增长11.9%，但销售均价则为9029.72元/平方米，相比去年同期的10756.14元/平方米、去年全年的10281元/平方米，下降幅度并不小。

　　“以价换量”带来的结果也可能是利润的回调。不过，此前董事局副主席夏海钧称，6000亿按照10%的净利润，恒大2020年实现利润目标600亿这个目标没有问题。据管理层介绍，恒大今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元，因此完成8000亿销售并无压力。

　　业内分析则指，随着下半年销售旺季的来到，恒大能否继续保持上半年“以价换量”优势有挑战，销售和利润目标能否双双完成还要看后续的推售情况。值得注意的是，销售同比增速放缓的7月，恒大的销售均价录得今年最高，为9337.29元/平方米。

　　今年提出降负债要求的恒大，计划着通过土地储备的逐渐减少和销售规模的逐渐增长，力争将负债减少2000亿。而上半年的恒大，拿地以外，还要忙着建足球场、忙着造车，相应增加的投资无疑提出更多资金要求。

　　值得注意的是，7月份，恒大祭出一份针对商业板块的套现方案。相关人士透露，恒大计划集中出售旗下部分商业物业，出售项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业。

　　接近恒大方面人士则解释，此次出售属于正常的出售行为，集中推出是希望通过专业团队去推荐销售。业内人士则指，恒大正在整理低收益的资产减轻负担，而恒大过往也有采用投资物业重估收益调节利润。

　　此外值得注意的是，赶着逆势翻红的物业股潮流，恒大在7月31日，公告宣布正考虑分拆集团物业管理业务于港交所上市，看来恒大地产股，或许也需要物业这一股价催生剂的提振。

　　从恒大近三年的年报数据来看，其物业管理收入增速较快，甚至超过地产开发业务。其中于2019年，物管服务收入为43.8亿元，已可跻身上市物企前十。

　　但逐渐拥挤的物管赛道，前有碧桂园服务、万科物业、彩生活等，恒大或许还需要讲好一个资本故事，在物业更有想象空间的部分有更多的发挥。