【上市物企市值十强】碧桂园服务：千亿市值雄居霸主地位 百亿现金傲领同行

　　导语：

　　一场疫情，使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现，一时间风头无两，不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。

　　掌柜财经整理数据显示，上市后的物业服务企业仍表现强劲，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元；上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%；30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

　　掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

　　本期推出以市值高达1425.22亿港元霸居榜首地位的碧桂园服务（06098.HK），其营收总额、毛利、净利以及在管面积等，均远远领先于同行。

　　作为一家龙头物企，上市两年的碧桂园服务背靠“宇宙第一房企”碧桂园，已成长为行业标杆。

　　根据《2020物业服务企业综合实力测评报告》，碧桂园服务稳居榜首，绿城服务次之。

　　从数据指标看，无论是市值、营收总额、毛利、净利还是在管面积，碧桂园服务均甩开同行一大截。

　　截至10月16日10：15，碧桂园服务市值1425.22亿港元，相当于绿城服务（303.11亿港元）的4.7倍。

　　2020年上半年，碧桂园服务营收约62.71亿元(人民币，下同)、毛利约23.32亿元、净利润约13.35亿元、在管面积约10.64亿平方米、手握99.5亿元现金，相当于绿城服务（营收约44亿元、毛利约9.05亿元、净利润约4.96亿元、在管面积约2.259亿平方米、手握现金55.13亿元）的1.4倍、2.6倍、2.7倍、4.7倍和1.8倍。

　　上半年营收62.71亿，手握99.5亿现金

　　2020年上半年，碧桂园服务收入和利润在已公布的上市物企中均位居第一。

　　掌柜财经获悉，碧桂园服务营收约62.71亿元，同比增幅约78.4%。

　　从利润来看，毛利润约23.32亿元，同比增幅约69.3%；毛利率则由2019年同期约39.2%下降2.0个百分点至约37.2%。除「三供一业」业务分部外，其他业务分部毛利率略有增长。

　　净利润约13.35亿元，同比增幅约61.6%；净利润率则由2019年同期约23.5%下降2.2个百分点至约21.3%。

　　在管面积是衡量物管公司发展的一个重要维度。截至2020年6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务合同管理面积约7.45亿平方米，收费管理面积约3.19亿平方米。此外，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8520万平方米。

　　从布局范围看，碧桂园物业覆盖中国境内超350个城市以及海外，管理共2769项物业，向境内外约377万户业主及商户提供物业管理服务。

　　负债方面，截至2020年6月30日，碧桂园合同负债约18.37亿元，相比2019年底（约16.18亿元）增加约2.19亿元，资本负债比率约50%（2019年12月31日：0%）。

　　对此，首席财务官黄鹏解释，主要是由于收费管理面积物业服务的预缴款项所致。预收款带来现金流，同时构成合同负债，但没有一分是有息负债。

　　现金流方面，截至2020年6月30日，碧桂园服务的银行存款和现金总额约99.5亿元，较2019年底（69.26亿元）增加30.24亿元。其中，流动资产净值约46.94亿元，流动比率1.4倍，短期偿债能力较强。

　　物管营收39.99亿，增值服务业绩表现亮眼

　　碧桂园服务是中国领先的综合物业管理服务运营商，业务范围涵盖四大板块，分别是物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务以及“三供一业”业务。

　　2020上半年，物业管理服务收入约39.99亿元，同比增加约57.3%（2019年同期约72.3%），占总收入比约63.8%，毛利率上升2.4个百分点至约38.1%。其中，来自碧桂园开发服务所得收入增长45.1%，来自第三方收入增长109%。

　　从在管面积看，收费管理面积约3.2亿平方米，同比（21.68亿平方米）增加约1.03亿平方米。由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约93.5%，占收费管理面积约26.9%，同比（约20.5%）增长约6.4个百分点。

　　对此，黄鹏表示，“主要是由于集团继续强化市场拓展行动、寻找优质业务标的，目标是实现独立第三方物业开发商开发的物业稳步增长。”

　　值得注意的是，期内社区增值服务表现突出，收入约6.03亿元，同比增长96.2%，占总收入比约9.6%，同比上升0.9个百分点；毛利率上升到65.9%，同比上升3个百分点，居所有业务板块最高。

　　掌柜财经获悉，社区增值服务现已形成六大板块，包括家政、拎包入住、社区传媒、增值创新、房地产经济以及园区空间，并形成可复制扩张的成熟模式。

　　2020上半年，拎包入住以及增值创新服务表现亮眼：期内拎包入住收入约1.23亿元，同比增长约213.5%；增值创新收入约1.72亿元，同比增长约375.5%。

　　相比之下，期内非业主增值服务收入6.74亿元，同比增长约13.2%，增速不太理想；与之相反的是整体毛利润上升4%，主要由于车位及房屋尾盘代理销售及租赁服务毛利率较高。

　　此前提到，碧桂园毛利率整体下降2.0个百分点，主要原因在于“三供一业”业务毛利率低于集团平均毛利率。

　　“三供一业”是碧桂园服务于2018年开始与中石油合作推进的项目，提供供水、供电、供热和物业管理服务。

　　截至2020年6月30日，“三供一业”收费管理面积及合同管理面积均约85.2百万平方米，供热业务收费管理面积约40.8百万平方米。期内，物业管理收入约2.66亿元，毛利率约6.1%；供热收入约6.56亿元，毛利率约5.4%。

　　增值服务是未来10万亿级蓝海，期待‘三供一业’贴近合理毛利率

　　已经雄居行业霸主地位的碧桂园服务，未来该怎么走？

　　在2020年中期业绩会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，目前国内有23万家物企，疫情期间，龙头物企市场占有率有所提高，但行业整体分散度仍然较高。

　　物企提升市场占有率主要通过三条路径：首先，通过品牌拓展城市数量，扩大规模；其次，通过资本、资金合作，新增收入与规模；最后，投入新领域，“如城市服务，旧城改造，旧街区改造等”。

　　李长江直言，物管行业天花板还有很高，碧桂园服务只是处于高速发展阶段的开端。“如果走向成功要走1万步，我们还差9千步。”未来肯定是一步一个台阶往上走，收入目标也如此。

　　得益于社区增值服务的出色表现，发展增值服务是未来要努力的重点方向。

　　“如果说物业服务是万亿级蓝海，那么增值服务是10万亿级蓝海，我们希望公司的增值服务收入占比在未来能翻1-2倍，甚至更多，利润占比甚至可能超过收入占比。”

　　要达成目标，就要解决“短板”。针对“三供一业”业务，黄鹏透露，预计用5年完成完全市场化，“目前碧桂园服务已经将业务顺利接管，并开启第二阶段，将科技技术、服务标准、增值服务等移植过去，相信未来会看到毛利率的缓步上升”，黄鹏补充，至于提升到哪个目标，“还没有绝对的量化值，期待它能贴近市场合理毛利率。”