解局丨首份“负面” 评级报告中的物业成长虚实

　　11月9日，麦格理发表研究报告称，给予某物业股目标价45.8港元，“跑输大市”评级。据悉，所谓跑输大市即为股价表现将弱于基准指数(板块指数整体或股指)10%以上。

　　截止11月10日收盘，该物业股报56.00港元，下跌2.86%，市值309.87亿港元。

　　当前，在资本市场物业服务股自疫情以来，便被投资者奉为少数可以正常运营且有正面影响的板块，而行业半年报的业绩也回馈了期待，上涨50%的比比皆是，稳定性、快增长性、现金流等特点让物业股受到追捧。

　　但自从7、8月份集体摸高后，市场投资情绪的不稳定和获利退出的投资者让行业集体进入了一个不小的下降通道，市场最关注的几大物业巨头(已上市)，碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、中海物业的市值都下降了最少15%。

　　值得注意的是，这次麦格里给予物业股的“跑输大市”评级是今年以来这几大巨头收到的首份“负面”报告，这似乎引起了市场不小的担忧，同时多家物业公司在今日跌幅均超过2%。

　　目前，即将在港交所排队上市的还有恒大物业、金科智慧服务、华润万象生活、融创服务都将扎堆上市，在管面积最少的华润万象生活都接近1万平方米。

　　究竟是几位资本市场的物业新宠儿挤压了过去行业内老大哥们的位置，还是物业所掀起的资本巨浪有所减弱，不再具有强大的吸引力?

　　有业内人士对观点地产新媒体表示，近期受到多方面因素影响，港股整体价值回归，例如银行、保险等低估值行业快速回暖，疫情期间股价增长比较迅速的企业可能会面临一定的调整期。

　　其继续谈到，随着更多物业登陆资本市场，行业竞争会更加激烈，资本会向头部、优秀企业集中，加速行业洗牌。

　　在发布报告的同日，麦格里同时发布报告重申对内地物管行业的正面看法，“行业的基本面仍然完好且没有恶化。”根据彭博数据，主要已上市物管公司在未来三年纯利年均复合增长率估计可有45%，行业的政策风险低、有强劲现金流、能见度清晰及高回报可吸引投资者。

　　麦格里续指，内地政府继续支持现代化物业管理的发展，发改委于10月29日发布旨在推动国内消费的工作计划，其中提到推广物业管理线上线下融合。

　　8月26日，美银美林将该物业股目标价下调至86.2港元，维持“买入”评级;8月28日，摩根士丹利将目标价由97.35港元下调至84.98港元，维持“增持”评级;9月24日，瑞信将目标价由85.8港元下调至78.4港元，维持“跑赢大市”评级。

　　显然并非投行都对物业股投下“反对票”，但目标价下调也是事实。美银美林直接在报告中写到，“股价下跌反映了市场对上半年业绩的失望。”

　　观点地产新媒体获悉，截至2020年6月30日止六个月，该物业股录得收入约为36亿元，同比增加27.6%;录得毛利约为7.34亿元，同比增加10.1%;期内溢利4.107亿元，同比增加28.0%。倘若只看上述数据，其表现并不差。

　　然而，值得注意的是其上半年的毛利率为20.4%，较2019年减少约3.2个百分点，而碧桂园服务和世茂服务毛利率均超过30%，雅生活服务更是高达36%，而其每股盈利也从0.78元下降到0.72元。

　　而其物业的盈利管理水平与同是央企背景的另一物业股比较，两者20%上下的毛利率显示了在物业管理的运营效率上，民企与央企有着不同。

　　据了解，其物业管理服务毛利率约为17%(去年同期18%);非业主增值服务毛利率约为20.7%(去年同期21.3%)，社区增值服务的毛利率约为30.2%(去年同期44.1%)。

　　显然其物业三大业务的毛利率均有下降，看来如何进行更有效率的经营或许是管理层亟需解决的问题。

　　据悉，该物业股最大的特点就是拥有巨额数量的公共服务物业，其目前拥有1.58亿平方米的公共服务管理面积，占总在管面积的50.0%，期内贡献3.47亿元的收入，占物业管理收入的15.2%，在贡献与面积方面存在着一道无法逾越的鸿沟，而该部分物业的保养又是一笔不小的支出。

　　不可否认的是，城市服务和公共服务已经成为所有房企争相布局的赛道，万科、龙湖、绿城服务等企业都在加速铺开，而抢跑的物业企业已经在这场竞争中领先了后来者，但如何让这个优势转换为真金白银的盈利，而不是财务上的掣肘，管理层需要考虑的更多。

　　因此，在未来的物业成长赛道中，每一家物业企业都需要做出一些改变重新赢回资本市场的喜爱，随着市场上优秀竞争对手的增加，过去既有优势会迎来更大的挑战，留给企业改变的时间已经不多。