新政体现中央决心 深圳房价一定会走入下降通道

　　“这次国家出台的房地产新政，体现了中央政府把房价调整到理性水平的强大决心”，长期研究房地产行业的深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕昨天晚上分析说，这次密集出台的楼市调控政策，说明决策者真正意识到了过旺的需求才是房价虚高的主要原因，第一次拿出了控制房地产需求的系统性政策，如果这些政策落实到位，深圳的房价一定会走进下降的通道。不过，要让楼市长期回归理性，房产税的出台还是不可回避的。

　　抓住症结：

　　调控重点在“需”不在“供”

　　供应和需求是市场行为的主体，过去一段时间的房地产市场显然是供需两旺。此前几年，国家也屡屡出台楼市调控政策，房价却节节高升，高烧不退，原因何在？高海燕认为，房地产市场的主要问题在于“大量非理性的需求导致供需失衡”，在这种情况下，房地产的供应量再大，也填不了市场需求的“窟窿”。因为房地产不仅是一种商品，而且还是一种资源，一部分人购买太多势必影响其他社会成员的房产资源，造成市场的紧张。

　　“过去的楼市调控政策，更多的是强调扩大供应，而没有明确地把需求作为调控重点”，高海燕说，这次很不一样，抑制楼市需求的举措十分有力，并且十分系统；把二套房首付提高到五成，让很多依靠银行信贷的楼市非理性消费者，投资的门槛大大提高，预计会让其中相当一部分人退出市场，而这部分人在房地产消费者中占据相当的比例。这就可以减少相当一部分的房地产市场需求，让楼市的供求关系趋于合理。

　　狠招：

　　冻结楼市跨区域资金

　　“我觉得这次楼市新政最大的亮点，就是4月17日出台的关于第三套房贷和异地置业的政策”，高海燕说，国务院通知说“商品住房价格过高，价格上涨过快”的地区，银行可“暂停发放第三套及以上住房贷款”，以及“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”的暂停发放住房贷款，这两招非常“狠”。

　　高海燕说，像北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，房地产的升值预期很大，吸引了很多非本地居民前来大量买房，这些城市经常看到很多外地人、境外人士拥有多套房产，严重拉抬了楼市行情。“这种跨区域资本流动的投机行为，近年来是促使中国内地房地产价格飙升的强大动力”，高海燕说，过去政府不能说没有意识到这一点，但是一直没有出台很有针对性的调控措施。这次，国务院给了一线城市的政府一把“尚方宝剑”，只要地方政府认为房价上升过快，马上停止第三套房贷款，非本地居民暂停住房贷款，楼市的跨区域资金立即冻结，这也是悬在这些跨区域炒房人士头顶上的一把“达摩克利斯之剑”，促使他们减少非理性的购房行为，从而把更多的房源留给真正有住房需求的本地居民。

　　预测：

　　交易量明显下跌，房价进入下降通道

　　对于楼市新政出台后的房地产市场，高海燕预测，由于市场反应相对于政策出台的滞后性，今后2至3个月市场的主要反应将是交易量的明显下跌，房价暂时不会大跌，但是一定会走进一个下降的通道。究竟要降多少，高海燕预计，今年“五一”前后的春交会将具有指标性的意义。

　　担忧：

　　物业税不出台，调控成果难持久

　　“虽然这次调控力度很大，但我还是有个隐忧”，高海燕说，这次的调控政策几乎全部是有关银行信贷的，但实际上据他多年的了解，在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，很多楼市的强力消费者，买房、炒房是不依靠银行贷款的，“今年深圳第一季度豪宅市场很热闹，实际上今年银根比较紧，很多购房者根本就不从银行贷款，一次性付款了事，他们出得起”，高海燕说，这种情况同样出现在内地三线城市，因为房价较低，很多买房者、炒房者也不用银行贷款，对于这种情况，单纯的信贷政策调控是不起作用的。

　　“因此我认为，这次楼市新政在一段时间内会取得阶段性成果”，高海燕说，但是要让房价长期保持在理性水平，还应该有一件武器——物业税，以税收手段限制个人拥有多套房产的行为，才能从根本上“管”住那些财大气粗、房产消费能力超强的炒房者，让房地产市场的供求长期平衡，房价不致大起大落。