城市更新办有关负责人说投资老住宅区房产有风险

　　滨河新村管理处门口挂起了“滨河新村更新改造办公室”的牌子。　　深圳特区报记者　　吴铠峰 摄

　　就居民所反映的问题，记者采访了市城市更新办公室有关负责人。

　　该负责人表示，近期来，一些老住宅区吸引了大批投机者进行投资炒作，致使部分地区的房价大涨。而业主本身也在一定程度上期望通过城市更新的拆迁补偿获取更大的利益。部分企业争相进入各老旧住宅区，鼓动业主进行拆迁改造，甚至出现了同一个小区内有多家企业争抢业主“改造意愿”的情况。这些企业良莠不齐，有不少企业根本不具备房地产开发经验及资金实力。这种现象造成了一定程度的混乱。他明确表达以下几点意见：

　　第一，即使有三分之二以上业主同意改造，也有可能会不被批准。我市的城市更新实行城市更新单元制度，任何项目的推动和实施都必须立足于城市整体功能的提升和结构的优化，老住宅区更新改造必须综合考虑周边的各项条件，如果因开发强度提高给周边地区带来基础设施和公共服务设施的压力，将可能不被批准。以房地产开发商介入改造的模式，提高容积率是改造可能获利也就是说可以推进的唯一条件。而往往一些老旧住宅区并不具备提高容积率的条件。在这种情况下，这些老旧住宅区推倒重来式的更新改造就不会被批准。业主也因此无法获得拆迁补偿的利益，其投资收益的现实值不但达不到预期，还有可能赔本。他介绍说，《深圳市城市更新办法》中提出了综合整治、功能改变和拆除重建三类模式，在同一城市更新单元内，还有可能出现多种改造模式并存的情况。因此，对于上述的这些不具备推倒重来条件的老住宅区，政府将引导和鼓励更新改造以综合整治为主，其他模式为辅，多种形式有机结合的模式进行。

　　第二，谨防部分人打着“改造”的旗号，哄抬房价。不排除有人打着“改造”旗号，蒙蔽市民，造成某某老住宅区将被改造的假象，从而抬高房价，让部分先期已经买房的“投机者”从中获利。而一旦这些老旧住宅区的更新改造不被批准，后期接盘的人就可能将蒙受损失。为此，业主也应该充分判断和认识开发商的经营实力，防止投机性的开发商倒卖项目给业主带来损失。

　　第三，需要提醒的是，尽管老旧住宅区更新改造的前提是三分之二的业主同意。但在具体的拆迁和改造时，必须全体业主同意方可实施。一旦遇到“钉子户”，改造将很难实施。因此，也不排除有人在后期购买老旧住宅区的房产以为将来主动担当“钉子户”从而向实施改造者要高价的可能。而一旦遇到“钉子户”，拆除重建就会很难推进。

　　因此，从总的来说，投资老旧住宅区房产的风险很大，希望广大市民们慎重决策。

　　该负责人最后表示，城市更新的目的在于提升城市功能，优化产业结构，改善人居环境，完善基础设施，配套设施，促进经济和社会可持续发展。另一方面，城市更新也要符合城市的总体规划，这就要求城市更新包括老旧住宅区的更新改造必须是政府引导、规划统筹、试点先行、结果可控。

　　该负责人透露，就目前出现的上述混乱现象，市城市更新办已于日前发出通知，希望各区政府组织区有关部门，深入调查并掌握社区动态，做好宣传引导，使居民了解相关政策。对企业自发进入老旧住宅区进行更新改造意愿收集的行为，要主动进行规范和监督，一方面积极引导有实力、有经验的开发单位参与旧住宅区更新改造；另一方面防止部分企业通过片面夸大改造利益而鼓动业主进行拆除重建的行为，将负面影响降到最低。