新政下楼市前景扑朔迷离 对话专家十问深圳楼市

　　楼市新政出台后，深圳开发商抛盘降价的情况尚未出现。（资料图片）本报记者 姜志强 摄　　

深圳楼市最低点会在何时出现尚难判断。（资料图片）本报记者 姜志强 摄

　　严厉的楼市新政出台后，深圳楼市观望情绪浓厚。（资料图片）本报记者 姜志强 摄

　　编者按

　　４月１５日～１７日，三天之内，国务院连续两次出台楼市调控新政，其严厉程度史所罕见。迷雾重重之下如何判断当下的楼市现状？深圳楼市会向何处去？置业者、投资者应该怎么办？为此，记者昨日从诸多方面采访了有关人士，希望能为读者提供一个置业参考。

　　1问 房价真的能跌５０％吗？

　　本报记者 姜志强

　　根据调查，新的调控政策出来以后，大多市民和网民都希望房价至少能降２０％或者３０％，甚至有人希望能降５０％，最好跌到２００８年底的水平甚至更多。房价真的能跌５０％吗？记者近日走访各大中介和新盘发现，目前基本还处在观望状态。降价明显的部分新楼盘和二手房的降价幅度也只在５％左右。开发商抛盘降价的情况还没出现。

　　中原地产总经理李耀智认为，新政对楼市的影响首先表现在买卖双方都在观望。目前市场上看房客和成交量都减少了８０％左右。房价到底能降多少，可能还要等３个月甚至半年以后。等待政策的细化落实、交易相关方都已执行新的策略之后才能明朗。而且还不能排除年底政策放松的可能。如果这样，楼市还会出现向上走的趋势。

　　李耀智分析，市民还不能对楼市降价的期望太高，因为目前还有三股力量阻碍房价下跌。一、从目前市场行情来看，很多投资者把以前短期炒作的投资策略改为中长期持有，市场上集中抛盘的可能在减少。二、通胀预期下投机性需求加大。３月份深圳居民消费价格上涨３％，同时全球大宗商品价格上涨也给中国带来输入性通胀压力，国内原材料、燃料、动力购进价格涨幅达到两位数。水电煤气等必需品还准备涨价，必然反映在价格指数上。三、住房供求矛盾突出。住房供应结构不合理，中低价位、中小套型住房比例低。

　　商报研判：尽管楼市新政有可能在短期内影响房价下行，但是楼市调控最狠招数还未使出。“开征住房特别消费税或开征物业税”才是对炒房打击最大的措施。只有当地方政府不再依赖土地财政，加大力度打击投机性购房，政府为市民提供更多的廉租房和经济适用房，才能从根本上促进房价下跌。

　　2问 投资客会否退出市场？

　　本报记者 陈相明

　　“最近这两天我感觉明显不对，抛出来都是几十套几十套的，我刚刚过来一路接电话，有朋友卖了十八套，有的卖了三四十套。成批往外抛，价格并不高，价格比市场价低了很多。”深圳资深房产投资客邹建民告诉记者，从２００６年以来，随着房价开始上升，深圳专门炒房的房产投资公司便如雨后春笋般冒出来，炒房基本已经成为一个产业，深圳房价也一路高歌。“深圳房价至少跌５０％，那些认为只会跌１０％的人，就等着被套吧。”邹建民告诉记者，他有开房产投资公司的朋友，甚至有了赶紧抛完手中房子，放弃再投资的打算。

　　深圳中原地产罗湖区区域总监韦建平说，投资客其实现在是比较恐慌的，一般他们买来就立马放盘了，对他们影响最大的是想要进货的，行话叫‘进货’，现在不进货了，而且他贷款也贷不到了。

　　商报研判：关键看银行执行政策的力度。如果上有政策，下有对策，过一段时间，银行再次悄悄放松房贷，投资客重新进入市场哄抢也完全有可能。

　　3问 第三套还能否贷到款？

　　本报记者 朱丽华

　　上周末国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。昨日，记者采访了中、农、工、建、交、华夏、民生、东亚、花旗等银行发现，目前这些银行均没有明确表示将停止发放第三套住房按揭贷款。

　　昨日，记者以客户身份就“是否还能办理第三套以及以上房屋按揭贷款”咨询了深圳十余家银行，几乎所有的银行表示，目前还没停止受理第三套住房按揭贷款业务。有银行工作人员称，近日前来办理及咨询第三套住房按揭贷款的客户很少。在国务院出台房贷新政后，前来办理二套住房的人都减少很多，三套住房及以上的客户几乎没有见到。

　　“到目前为止，我们还没收到新的通知。第三套住房目前可以接受申请，但具体能不能批下来还很难说。现在国务院的政策刚刚颁布，银行还没有制定好新的房贷细则。或许过两三天就出来新政策停止三套房的贷款，还是有不确定性。”位于罗湖的一家平安银行支行客户经理对记者如是说。

　　与此同时，记者咨询了东亚银行、花旗银行等在深圳的外资银行和华夏银行。这些银行也表示，目前还没有收到总行关于暂停第三套住房按揭贷款的通知。

　　商报研判：国务院此次出台房贷新政各家银行肯定会严格执行。对于第三套及以上住房的贷款业务，国务院要求商业银行根据风险状况，暂停发放。因此，商业银行均会仔细研究，同时也会互相观望。

　　4问 还能去惠州买房子吗？

　　本报记者 姜志强

　　４月１７日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这意味着异地购房客利用信贷杠杆炒房的可能性已不存在。来深圳打工的河南女孩刘晓上周还在庆幸自己去年在大亚湾买了一套９７平方米的房子。可是，周末楼市调控风暴来袭，刘晓开始后悔自己当初的冲动，生怕自己成了楼市最后接棒者。而且，这次调控使用的是近十年来罕见的严厉手段，楼市可能还会进入漫漫熊市，自己投资保值升值的愿望化为泡影。

　　根据相关统计，深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成，大亚湾的很多楼盘甚至超过了７５％。在珠海，按照当地地产商的说法，深圳人购房者数量超过了与珠海毗邻的澳门，占据了其中绝大部分。在海南三亚，更有不少来自深圳的购房者的身影。出手阔绰的深圳人在重庆、长沙、武汉、成都等二线城市卷起一股又一股购房旋风。

　　记者昨天电话采访惠州、东莞、海南、珠海等地一些新楼盘，发现销售单位对于“异地购房”限令尚未有明确的应对措施。对于异地购房要拿税收和社保证明的事情，多数售楼处负责人表示，还不知道怎么执行，要等到具体的政策细节出来才能知道。

　　商报研判：异地购房者当中大部分人都是属于炒房投机一族。异地购房禁令的执行将有效地打击楼市投资投机的热潮，降低楼市虚火的热度。规定纳税证明和社保缴纳证明，本身即是对炒房行为的硬性约束。打击投机性购房行为，是还原房地产市场稳健发展的需要，也是满足居民基本住房的需要。但是政策落地还要进一步落实。

　　5问 会否又倒下一批中介？

　　本报记者 董超文

　　２００８年楼市调整之中，大批地产中介没有经得起暴风雨的洗礼而倒下。那么，在４月１５日和１７日国务院公布的严厉的楼市调控新政之后，是否有一批地产中介又将倒下呢？

　　中联地产市场部经理杨立峰表示，在去年二手房市场很好的时候，很多小型中介抱着旺市做一把的想法，在现在这种严厉的调控措施下，这些小地产中介将面临较大风险。

　　他认为，此次楼市新政对一些大型中介应该没什么影响。新政的出台已经在中介行业的预料之中，它们事先也做好了应对。比如，在新开铺的时候注意地铺的位置和数量、人员培训、业务上的准备等等。

　　世华地产市场研究中心总监肖小平表示，经历过２００８年楼市调整的一些地产中介，其抗风险的能力都比较强，它们经受了成交极度低迷的考验，一路走过来，现在也有能力应对。

　　肖小平也表示，不排除去年刚刚成立的那些地产中介公司会面临很大风险，甚至有可能倒下。它们没有２００８年成交极度低迷的经历，在市场向好的时候，它们大量开铺。如果一开张就有五六家铺，这些中介的风险会很大。如果其资金不充足，人员培训不够，这些公司有可能消失。那些只有一两家的公司，由于摊子铺得不大，受到的波动会比较小。

　　她介绍，从目前市场的情况看，买房者观望气氛浓厚，成交下降明显。她说，“现在问题的关键是这种观望会在什么时候结束。去年的１、２月份，市场也处在观望期，当时的楼市调控力度没有现在这么大，因此，市场很快就走出观望，房价迅速上涨。如果观望只有两三个月，对中介的冲击将是有限的，如果市场的低迷期达到一年以上，那些新成立的公司的压力将会非常大。”

　　商报研判：一些老牌、管理完善、经历过风风雨雨的地产中介，由于有过市场的洗礼，具有较强的抗风险能力，因此预计可以安然度过这波打击。但是，那些盲目扩张、管理不善、没经历楼市低迷期的新公司、中等公司，则存在很大的变数。

　　6问 可以先卖房再接回吗？

　　本报记者 董超文

　　一位去年底刚刚买房的朋友日前向记者说，去年底他买房的时候，还是房价迅速上涨、价格高企的时候。买了都有些提心吊胆。但是没想到，今年以来，到３月份，“房子价格还在涨，涨得都已经出乎意料了。”

　　他说，“房价这样涨，现在又出了楼市调控政策，现在可不可以先把房子卖掉，等房价下跌之后再接回来呢？”

　　记者在采访发现，现在持这种心理的业主不少。中联地产龙坂Ｂ区区域经理彭树根对记者说，新政出台之后，从他接触到的业主中，不少人都是在这样做。他觉得，“这样做是可行的。”不过，他同时认为，“新政之后，即使房价下跌，幅度也不会太大，因此，在差价有可能不会太大的情况下，这样做也有一些风险。”

　　世华地产一位人士向记者表示，他在这两天也遇到了这一现象。但是，他认为，这样做需要谨慎，也需要一定的胆量。这种可能性现在已经不大，在楼市新政下，只要市场有一定的跌幅，马上就会有投资客进场。另外，物业的选择也很重要。如果那样做，应该选择一些抗跌能力强、配套完善、租金水平高的物业。

　　商报研判：现在高卖，期望几个月之后再低位接手，实无必要。先不说折腾和各种费用不说，深圳房价能跌多少，经历２００８年的调整，其实大多数心里都已经有了一个谱。

　　7问 商业地产或迎来牛市？

　　本报记者 陈相明

　　目前，住宅的投资价值已经令投资者普遍不看好，在股市也不好的情况下，有闲散资金的投资者该作何选择呢？

　　二套房贷首付五成，利率是基准利率的１．１倍，投资住宅的成本增加，而商业物业的首付也是五成，因此有专家认为，商铺价格将上涨５０％。深圳房地内参总经理尹香武认为，新楼市调控政策令商铺、写字楼的投资的杠杆效应超越了住宅，因为商铺、写字楼租赁回报更高，尤其是距离地铁口３００米以内的街铺，将具备比住宅更好的机会空间、高安全性、高现金流，流传住宅的资金，将大规模地流入商物。

　　不过，也有业内人士并不认同这一观点。“这一调控政策对商业也有影响，商业不能走出一波独立的行情。”美联物业王涛认为，银行对于商业投资的贷款也会根据客户的情况，进行细分，收紧贷款，目前投资者都仍在观望。

　　商报研判：２００９年住宅市场的热闹也推动了商业市场的回暖，住宅和商业并非是逆向走势的关系。由于目前大多数投资者对商业并不了解，因此资金会否大规模向商业蜂拥，或许还应该打个问号。

　　8问 地产开发商会降价吗？

　　本报记者 姜志强

　　２０日，住房和城乡建设部发布通知，矛头直指房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。对未取得预售许可的商品住房项目，不得以认购、预订、排号、发放ＶＩＰ卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。

　　记者了解到，由于开发商控制供应量和推盘节奏，并未出现价格的明显降温迹象，上周开盘项目基本都是按照政策出台前的既定价格推出的。当下开发商的资金流动性普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力。不少计划在４月中下旬入市的项目，纷纷推迟至５、６月份入市。

　　中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁教授认为，这一新规直刺住房预售死穴，对楼市降温是一剂“强效药”。以往不少楼盘拿到预售许可证后分批开盘，先卖楼层、朝向差的，好房源留到最后高价卖。如果一次开盘，明码标价，商家抬价将不可能。打击了开盘前的认筹、预订等广告宣传，以及排队、摇号等场面制造虚假旺销行情的行为，将还住房销售一个清净的环境。大部分开发商都在紧急研究应对策略，以前那种毫无约束的营销手段肯定要改变了。

　　但是我们还必须要看到，开发商去年回笼的资金还很充裕，目前都还在观望等待政策进一步细化。业内人士认为，开发商的应对措施肯定会有以下几点。一、降低风险，减轻资产负债率。改变以前积极乐观的期望为保守谨慎，高价地出现的频率会降低，到处跑马圈地的现象也会少了很多。二、９０平方米以下户型的开发会得到加强，增加对刚需的供应。三、采取更加灵活多样的促销手段，不排除个别开发商大幅降价的可能性。

　　商报研判：楼市新政下，开发商的降价空间存在，幅度可能会在５％至１０％之间，但后市将有波动反复。

　　9问 最低点会在何时出现？

　　本报记者 陈相明

　　谁都想在最低点出手，抄底楼市，那么这个最低点会在何时出现？

　　深圳房地内参总经理尹香武接受记者采访时表示，未来楼市走向要看政策，现在调控措施基本是判了商品类普通住宅“死缓”，房价被凝固，未来走势并不乐观，短期内崩盘可能性较小，但如果政策严格执行时间较长，那么死刑就可能不再缓而是执行了。

　　“８月份政策有可能会假释楼市。”尹香武认为，房地产与经济的关系是一个“死结”，始终无法完全割裂打开，如果房价现在开始下行，到一定程度，必然会影响经济，譬如到了８、９月份，就业压力又来临，不排除政策会悄然放松对银行的监管。

　　广东德海律师事务所主任律师张茂荣由于经常接触房产纠纷，对于买卖双方心态变化也最先得知。他认为，如果房价下跌５０％，大量的断供又出现了，大量的上访又出现了。２００８年已经过去这一波了，政府已经体验到了。他预测说，房价若下降３０％，政府又要开始救市。因此，压市、救市可能又会循环，政府必然会防止引发社会问题。张茂荣说，他接触的很多人都会拿这次的政策和２００７年对比，因此，对比２００７年房价下行３０％、４０％个点而言，张茂荣估计当房价下行２０％、３０％是可以入市的。

　　商报研判：总体而言，这次调控对于有自住需求的购房者而言，是一个良机，房源增多，价格相对优惠。如果是自住，不必非要“抄底”，因为抄底是很难的一件事情，等房价下跌到一定程度，又是自己经济能力承受范围内，就可出手。

　　10问 更严厉政策会否出台？

　　本报记者 董超文

　　此次的楼市新政，已经对市场起到了立竿见影的作用。那么，是否会有更严厉后续政策出台呢？

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁研究员表示，进一步的政策措施分为两个层面，一是中央和国务院这一高的层面。二是各部委和地方政府的配套措施。

　　宋丁认为，国务院这一层面的措施已经出得差不多了，但是在各部委和地方政府这一层面，肯定还会有一些相应的配套措施出台。比如住建部刚刚公布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，即包括了未获预售许可商品房不得排号、预售许可最低规模不小于“栋”、尚未开盘项目要责成限期销售等等措施。

　　世华地产市场研究中心总监肖小平表示，以目前这些政策对楼市影响的力度来看，近期内不大可能会继续出台进一步的调控措施。新政的目的就是让市场和购房者冷静下来，现在看来，这个目的已经达到，房价不再上涨，成交也降了下来。可以说，继续出台更严厉政策的必要性不大。

　　中联地产市场部经理杨立峰表示，此次楼市新政的意图十分明显，就是保持房价的平稳。是否会有进一步的政策出台，需要看后面的市场走势，如果房价在新政之后仍然得不到抑制，或者不能保持稳定，相信出台后续的调控措施是很有可能的。

　　商报研判：短期内国家层面更严厉的楼市调控政策出台的可能性不大，但地方政策将进一步出台细则。

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　　深圳楼市成交大幅下滑

　　一位朋友昨日对记者说，本周一上班，他就把自己竹子林的两套房子在网上挂了出来，同时，也把盘源信息放在了几个中介。但是，三天了，连一个咨询电话都没有，更不用说有人来看房了。

　　世华宝安桃源居片区区域总监毛海燕昨天对记者说，“我所在的桃源居片区以住家为主，楼市新政公布后的这几天，放盘量并没有明显的增加，但基本上也没有人来看房了。大家都在观望，想看一看市场到底会怎么走，打压的效果会怎么样。”

　　南山区中心区一位不愿意透露姓名的地产中介分行经理叶先生告诉记者，新政措施公布之后，楼市抛盘有所增加。这些抛盘主要是那些以前业主放着等涨价、或者不想卖的盘源。这些业主在新政之后开始考虑卖了，这种情况，一些需求量比较大的小区会有１０来套挂出来。

　　据世华地产成交系统的数据显示，４月１８、１９、２０日这三天的日均成交量，与上周同比下降约４０％。而根据美联物业深圳公司成交记录，４月１５日政策出台以后，周六的二手住宅成交量应声下跌５０％。若按政策出台的前三天(４月１３日～１５日)与后三天(４月１６日～１８日)二手住宅成交量相比，按套数计算下跌达到５７％。

　　不过，深圳中原地产市场部总监 王世界认为，新政后市场上已经产生较强的观望气氛。从下周开始成交量应该会有较显著的变化，不过相信房价短期内变化不大，买卖双方还会有一段时间的博弈。