仲量聯行：香港商舖於2011年市場中表現跑贏大市

    根據仲量聯行2011年度香港房地產市場回顧，受到2010年的向好勢頭帶動，香港地產市場於2011年上半年整體表現強勁，但下半年受到全球經濟不明朗陰霾影響，市場活動減慢。在各類物業市場當中，商舖市場因受到旅遊業暢旺支持，表現跑贏大市。整體而言，預料市場在2012年上半年將繼續放緩。

    寫字樓市場

    甲級寫字樓市場在2011年上半年需求暢旺，可是自年中開始，全球經濟逾見不明朗，導致擴展需求偏軟，加上空置率低企，令淨吸納率相對下降。甲級寫字樓在首11個月的淨吸納量為190萬平方呎(淨面積)，較去年的350萬平方呎顯著下降。

    雖然企業對擴展計劃猶豫令吸納量放緩，不過亦有不少企業因減省成本而搬遷辦公室，特別是由中環區遷往其他分區，而租金較可負擔的寫字樓，為市場帶來需求。事實上，這類搬遷主導了2011年的租務市場，而九龍東繼續成為租戶追捧的分區市場，亦是本年淨吸納量的主要來源。

    搬遷趨勢亦將寫字樓空置率推低，除了中環以外，所有分區市場空置率均較2010年底下降，大部分下調2-3%。截至11月底，整體寫字樓空置率為4.2%，較2010年底的4.7%為低。

    寫字樓租金於2011年首三季持續上升，至第四季出現壓力。中環平均租金在第四季出現偏軟，帶動其他分區市場租金微跌1.1%。整體而言，寫字樓租金在首11月上升了16.4%，中環則上升了12.2%，而港島東 (25.2%) 及九龍東 (23.1%) 均受惠於租戶節省成本而搬遷的強勁需求，租金升幅最高。

    與租務市場情況相約，甲級寫字樓銷售市場於上半年仍然活躍，唯踏入下半年即明顯減慢，而近月放緩的原因，主要包括越來越難向銀行取得信貸、借貸成本上升及個別分區市場出現租金下調壓力徵兆等。2011年甲級寫字樓資本值平均上升19.8%，當中以灣仔／銅鑼灣的24%升幅最為強勁。

    仲量聯行香港副董事總經理莫家文 (Gavin Morgan)表示︰「經濟前景不明朗，企業對擴張計劃變得謹慎，令寫字樓需求短期減緩，並為核心商業區的租金帶來暫時壓力。不過，供應管道狹窄，加上空置率低企，租金調整應為短暫。事實上，我們預期有關調整應在明年下半年穩定下來，而香港將會是首批出現經濟反彈的城市之一。

    商舖市場

    旅遊業發展興旺，繼續為香港的商舖市場帶來強大支持，訪港旅客數目更在2011年再創新高，由1月至10月增加16.2%至3,420萬人次。當中，中國旅客數目的增幅更達23.7%，佔訪港旅客總人數67%。除了旅遊業暢旺外，本地消費亦持續上升，私人消費支出在首三季增加8.9%。零售銷售在本年首10個月增加25.2%，超越了2010年所錄得的18.3%增幅。

    與近年趨勢一致，今年市場對貴價及奢侈品的需求強勁，而當中手錶及珠寶零售商的數目更較2010年颷升380%。

    強勁需求把主要購物區的租金推高，令大部分業主可趁租約期滿時大幅加租。儘管租金颷升，外國零售商並未卻步，相反繼續積極擴展，以捕捉旅客豪爽消費帶來的商機。雖然一些以本地客為主的零售商在第四季時開始變得較為謹慎，但市場對商舖需求仍然殷切，令街舖和高級優質購物中心的租金於2011年首11個月分別上升18.7%及12.0%。

    雖然近月投資市場動力轉弱，街舖資本值仍繼去年增加36%後，於本年內再上升33%。

    仲量聯行商舖部港區董事Tom Gaffney說道︰「環球經濟前景不穩可能在短期影響本地消費信心，但應不會對豪華品牌及其他與旅遊相關行業帶來影響。事實上，國際零售商對香港市場仍然樂觀，不少仍正積極尋找發展商機。不過，鑑於比較基數偏高，加上以本地客為主的零售商可能會變得趨向謹慎，預料2012年租金升幅將會放緩。整體而言，我們認為商舖市場仍會在2012年跑贏其他物業市場，租金亦會企穩。」

香港主要商舖指標—變動百分率%

    住宅市場

    雖然市場在年初因受到實施特別印花稅而令買家減少，但於2011年上半年仍能維持於平均每月9,200宗買賣水平 (2010年每月平均買賣宗數為11,300)。不過，當市場踏入下半年，交投即大幅下跌至平均每月5,000宗，情況在二手市場尤為明顯。2011年首11個月，住宅市場合共錄得80,161宗買賣成交，按年下跌37%。

    住宅市場放緩，歸究於多項因素，包括提高置業人士的按揭比率、新造按揭加息，以及全球經濟不明朗打擊買家信心等。此外，持有成本低企，亦令業主延遲出售決定，因此令銷售市場淡靜。

    需求放緩的情況出現於各類住宅市場，豪華住宅亦不能倖免。本年首11個月，價格在港幣2,000萬或以上住宅的總成交量為2,480宗，較2010年下降16%。

    雖然銷售量明顯下跌，唯樓價在上半年仍然企穩。不過進入下半年，中小型住宅的價格開始輕微下調，於過去4個月以來下跌約5%，即使上半年曾攀升10.2%，全年仍跌4.6%。豪宅價格大致跟隨中小型住宅走勢，但於近月跌幅收窄。豪宅資本值在上半年上升16.2%後，於下半年下跌3.9%，令全年升幅為11.7%。

    住宅租務市場在下半年因企業擴張放緩、為外籍員工租用豪華住宅的需求減少而受到影響。豪宅租金在上半年上升5%後，於下半年下調差不多1%，全年增幅為4.3%。

香港主要住宅指標–變動百分率%

    雖然面對市場發展放緩，唯發展商繼續購入地皮加強土地儲備，年內共有18幅住宅用地透過拍賣及勾地方式售出，為庫房帶來港幣426億元收益，預料可在2014年底開始提供8,500個住宅單位。

    仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示︰「我們預期市場放緩的情況將延續至2012年。面對全球經濟不穩，入市意欲疲弱，買家賣家均繼續採取觀望態度，市場將維持淡靜。需求持續偏軟，住宅資本值無可避免下調，租務市場亦因企業暫停擴張而受影響。不過，由於未來12至24個月的住宅供應仍然緊絀，加上持貨成本低，業主無需割價求售，因此不會令資本值出現大幅下調。

    投資市場

    投資市在2011年上半年表現活躍，全年總交易金額中的60%都在上半年錄得。但進入下半年，銷售動力大幅減慢，市場變得呆滯。除了7月分出售又一城的交易外，年中以來的交易疏落。此外，寫字樓市場租金見頂的警號，亦令投資者在近月逾見小心。

    投資市場在1月至11月共錄得262宗成交額超過港幣1億元的交易 (不包括賣地在內)，總成交金額達港幣1,230億元，較2010年所錄得的港幣1,180億元為高。以投資金額計算，市場投資焦點順序為商舖 (佔總成交金額48%)、住宅 (23%)、寫字樓 (21%) 和貨倉 (8%)。

    曾煥平表示︰「展望2012年，在經濟氣氛不明朗和投資者期待較高回報的情況下，我們預期市場仍會缺乏生氣；加上市場借貸困難令買家缺乏資金，銷售活動料會減慢。不過，由於業主財政狀況相對健康，因此應不會擘價促銷，而未來各類別物業市場均供應緊絀，亦會令業主繼續持貨。」

    貨倉市場

    本港貿易在首季表現向好，但自第二季起即受到全球需求轉弱影響中國貿易增長而放緩。不過，本地零售業銷售強勁，本年首9個月按年增長25%，令本地零售商及第三方物流供應商對本地分銷的需求增加，某程度上抵消了環球貿易收縮所帶來的打擊。

    貨倉租務活動在2011年主要由擴張及因節省成本而搬遷的需求所帶動。貨倉空置率在年初已下跌3.1%，年內繼續下調，有的貨倉物業空置率甚至跌至低於1%。空置率大幅收縮，令業主可趁機不斷調高租金，並在2011年創下新高，全年租金升幅達14.2%。貨倉資本值亦呈相同走勢，由於年初市場出現大批投機者入市，令貨倉資本值在2011年上升21%。

香港貨倉指標 – 變動百分率%

    仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平說：「全球經濟和貿易市場不明朗，會繼續為貨倉租賃市場帶來壓力。加上大部分零售商及本地分銷商已在2011年完成擴展計劃，因此預料由本地消費所帶動的需求將會放緩。此外，貨倉物業因租約期滿交還，而部分租戶或會收縮規模，有可能令空置率上升，加上投資需求減少，預料貨倉租金及資本值在2012年均會有所調整。」