楼市拐点？龙华金茂府挑战预售制度 开启自我革命

       一座城市，高度浓缩一个时代精华；

　　一座城市，始终引领一个国家前进。

　　这个城市就是深圳，一座因改革而诞生，因开放而繁荣的城市。英国《经济学人》就评价：全世界超过4000个经济特区，头号成功典范莫过于深圳奇迹。

　　40年间，深圳共创造了1000多项“全国第一”。从敲响土地拍卖“第一槌”，到发行新中国第一张股票，再到建立第一个出口工业区……

　　对于房地产而言，32年前在深圳敲响土地拍卖的第一槌，开辟了新中国土地可以买卖的先河，直接导致了第二年“修宪”。

拿下中国土地第一拍的骆锦星

　　它也是迄今为止，全中国规格最高的一次拍卖会。

　　而这块地，就是后来的东湖丽苑，据说东湖丽苑当时创造了多项第一：比如，它是中国大陆第一个地产商品住宅小区、第一个合资房地产项目、中国第一块土地出租协议、成立了中国第一个物业管理公司.....

　　而在地产的长河中，除了土地第一拍，3年前在深圳土地交易中心，拍出的全国首宗“现房”销售试点地块，绝对也是深圳历史性的事件。

　　当时，不少媒体直呼，深圳在预售制度改革方面率先打响了第一枪。

　　期房来源香港

　　要知道预售制度的改革，那么就要先了解什么是期房。

　　1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。楼花一词最早源自香港，是指未完工的物业（即“期房”）。至此，预售制度登上历史舞台，连接了横亘在“居者无其屋”困境中的两方，开启了香港地产的一路腾飞。

　　这种模式成功后，被当时住房极度匮乏的内地所青睐。1994年房改前夕，《城市房地产管理法》颁布，宣布引入商品房预售制度。在1996年前后，期房销售从深圳开始普及到全国。

　　至此，为内地接下来20多年狂飙突进的房地产行业，奠定了坚实的基础。

　　期房弊端日益显现

　　但是，预售制度并不是完美的，它依赖极致的高杠杆和高周转，让地产商可以用极少的本金撬动极大的盘面，但也会因为某个环节的崩塌而满盘皆输。

　　笔者总结了下，期房交易有这些弊端：

　　1）预售制降低房地产门槛，打造的产品也良莠不齐！

　　购买期房实际上是一种风险行为。

　　目前市场上的开发商在拿地后，为实现段时间内投入现金流的快速回正，高周转模式已经成为一种默认的“共识”。从拿地到开始预售的时间已经从2年、1.5年、1年、9个月、7个月实现快速压缩，甚至有不少房在“地产寒冬”的周期发展中，提出“拿地即开工”的口号，要求必须在6个月实现开盘，以多种层面控制成本换取利润。

　　而期房预售一般在开盘后到实体收房会有2-3年时间差。因此若是现房销售则需要房企在3年之后开盘逐步实现资金回正，而在此过程中从前端的土地、规划、设计、施工，到后期的营销、精装等动辄需投入上百亿的巨额资金。这对开发商的实力是极大考验，但也可以绝对保证产品的质量。

　　因此期房预售极大的降低了地产行业的门槛，造成无经验、吸拢资金即可拿地售房的错觉，成为近年来多家房企工程质量事故新闻频发的重要原因之一，产品力堪忧。

　　2）开发商信用问题，资金链断裂风险！

　　在经济态势变幻莫测的现代社会中，工程原材料价格、劳动力成本的浮动等都将成为房企重资产建设的“致命伤”，需要开发商不断在建设过程中投入持续基金，以维持工程正常、平稳进行。

　　但承接第一点，低门槛的进入标准让诸多没有实力的小房企涌现，当经济形势发生变化时，很难有稳定的资金流应对。同时对比大型房企，小房企融资渠道单一且融资成本高，极易发生资金流断裂、高管跑路的烂尾事件。甚至有可能开发商为了偿还自身债务，将已经销售的房产未经业主同意的情况下进行私自抵押，造成业主正当利益的双重损失。

　　例如深圳人熟知的“惠州光耀事件”，新盘变成了烂尾楼，让购房者痛苦流泪。

　　近两年，精装修交房维权的案例在全国范围内时有发生，甚至在北上深等部分高端住宅也难以“全身而退”。

　　原因归根结底基本可总结为：当时美好的承诺都成为了交房时的谎言和未知数。

　　首先是产品本身。在期房销售过程中，购房者只能以售楼处沙盘展示、宣传手册、户型图、样板间参观以及销售宣讲口径为主要了解渠道，无法直接体察所购房屋的具体情况。

　　同时在建设过程中会面临长期无沟通、信息不对等的情况，极可能发生因多种因素导致建设情况变更而购房者无法知晓的情况，购房者只有在收房时才会发现房屋在面积、户型、装修等方面与初时图纸的差距。

　　其次是配套不一致。开发商在销售时为了提升房屋价值，会在社区园林、会所、周边教育、商业、交通配套等方面进行规划上的引导，但在等待收房的2年时间中，由于多种原因会造成部分配套承诺的变更或无法实现，这对于购房者而言是极大的损失。

　　此外，更有房企会提前规避可能发生的风险点，设置“陷阱合同”，让购房者不仅没有得到宣传中的理想房屋，更走上了维权难的道路。

　　4）期房的等待时间长！

　　时间就是期房最大的未知数和风险。

　　前面所提到的各种问题，实际上都是在期房等待收房的过程中可能发生的情况，而这种未知的持续时间也是未知数。房屋可以在规定时间内交付，但质量的未知、配套建设等待时间的未知等，都是在期房本身等待之外的附加时间损失，进而变为对购房者所产生的实际生活压力和价值损耗。

　　总体而言，中国房地产在20年里经历了快速发展中，预售制度实际上达到了政府、购房者、开发商三者的共赢，对于加快商品房供应、满足群众住房需求、促进市场快速发展等方面具有直观的重要作用，撬动了整个行业和我国城镇化进程的发展态势。

　　但伴随投机行为、产品质量、房企杠杆高居不下等诸多现象的不断爆发，预售制弊端日益明显，已经走到一个拐点。随着我国商品房供给量的逐步上升，未来改变纯预售制的政策似乎走上变革道路。

　　“现房”浮出水面，优势开始凸显

　　3年前，全国首个“现房”销售试点项目在深圳横空出世。

　　当时，广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示：商品房取消预售制代表了一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。

　　与期房相比，在长期时间轴上，现房具备几点无法被替代的优势：

　　1）规避烂尾风险！

　　现房是指消费者在购买时开发商已办妥所售房屋的大产证，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以取得单户产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　这从根本上避免了购房者买到烂尾楼，将不确定性变为确定性，并且不用承担等待交付时间延长或者拿不到房产证的问题，购房的最大权益可以得到有效保证。

　　2）所见即所得，现房品质有保证！

　　由于现房对于开发商的资金、建设实力等要求较高，因此不仅可以告别烂尾风险，基本上对于房屋和社区品质也有过硬的保证，正式可以告别期房时期样板房过度包装，而实体收房预期差距大的问题。

　　同时可以直观地看到产品的规划格局、建筑立面、户型效果、装修质量等，并对于社区的绿化建设、配套设施和服务物业等也可以有系统性的感受和评价，所见即所得，避免开发商与购房者之间的模糊纠纷问题。

　　另外，购买现房其实是由“卖方市场”转为“买方市场”，让购房者不再被动，增加双方的诚信，推动市场的良性运转，有利于整个房地产市场的稳定。

　　3、购买现房，节约时间成本和节省精力！

　　由于现房购买可以在较短时间内即取得钥匙，省去可能存在的过渡租房成本，避免空交房贷造成的经济损失，更可以快速落地新的工作关系、生活邻里关系、以及孩子教育问题等，保证置换房屋后生活快速回归正轨。

　　同时入住便利，可以更快地进行后续生活安排，例如装修等问题，极大节省时间成本，这对于高端住宅的财富精英而言具有不可替代的优势。特别如果是精装修的房屋，甚至可以仅进行软装即可实现拎包入住。

　　时间回拨至2016年6月，为抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块。

　　当天，有18家房企及联合体参与投标，最终电建+金茂联合体以82.9亿元竞得该地块，即现在的龙华金茂府。

　　但是与预售来比，现房销售意味着开发周期和资金占用时间的拉长。为此，财务成本将会不断增加。

　　但注意的是，金茂主动挑起了全国首个“现房”销售试点的重担，从拿地开始，就做了现房的打算，付出成本、只为将真实的生活场景原原本本地呈现给大家。

　　看到这里，你可能会心生疑惑，平时经常听到开发商提到“现房出售”，怎么金茂府就成全国首个现房销售试点了？

　　其实，金茂府的现房销售和我们平时所看到的开发商，打出的“现房出售”的广告，可不是一回事。

　　实际上，现在市场上的很多现房都是“被动现房”，从开发理念和开发商心理认知上仍然是期房模式。

　　众所周知，楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的，销售进行到尾声时，部分的产品就已经进入到现房的状态。比如之前深圳楼市中的罗湖帝景台、西丽的博林君瑞、沙井的香莎公馆等楼盘。

　　但实际上，按照国家销售“现房”的规定来看，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　因此，像龙华金茂府，它是所有的产品、所有的楼栋都是以现房交付使用之后才能销售的，这两者概念还是有区别的。

　　龙华金茂府现房的核心：品牌实力和产品功力！

　　龙华金茂府作为全国首个“现房”试点项目，是行业内第一个“吃螃蟹”的项目，敢于挑战在内地延续二十多年的预售制度，本身具备的雄厚实力是基础。

　　1）双央企品牌实力：

　　龙华金茂府的打造背后是中国金茂和中国电建地产双重央企的品牌实力支撑。二者均列在国务院国资委批准的首批16家央企地产企业名单中，在住宅、写字楼、商业等多种业态上都塑造了当代地标性作品，产品质量过硬。

　　其中金茂府作为中国金茂住宅的TOP级产品系，目前名列行业内住宅产品品牌第一，已经在全国23城建造42府，是名副其实的财智人群最青睐的高端住宅品牌。

　　因此，龙华金茂府在现楼打造的3年时间中，双重央企的加持可以保证项目建造的稳定性，在资金、团队、技术等方面均能承担高风险。并在近年的地产寒冬中坚持不减配，最终呈现的龙华金茂府将有信心以品质现房接受市场的考验。

　　2）中国金茂城市运营思维融合：

　　中国金茂多元业态的稳步前进和品牌价值的稳定提升，与其“城市运营商”的强劲定位有密切关系。从2015年正式宣布转型到2017年系统提出三种城市运营模式，至今已在全国6大城市群落地16个城市运营项目，打造上海北外滩和长沙梅溪湖等城市运营标杆项目，积累了丰富的城市运营经验。

　　而这些经验对于现房的打造有至关重要的引荐意义。住宅项目的商业配套一直是规划先行，但落实艰难，龙华金茂府作为现房试验点，为了提供高质量的生活氛围和解决商业配套痛点，在打造过程中也积极融入了城市运营的思维。

　　首先，中国金茂选择旗下高端商业品牌金茂J·LIFE入驻，其次整合资源进行提前招商。创造了住宅未售商业先行的全国首记录。目前，外部商业全部完成运营，在开盘前即可开业体验，后期更将打造成区域特色的商业，刷新整个区域的商业新高度和生活圈层氛围。

　　“绿色 科技”是金茂府一贯的品质代名词和独特的标签。龙华金茂府作为金茂府系目前最高级产品，不仅继续坚持了金茂府独有的十二大绿金科技，更在此基础上进行六大智慧系统的叠加，成为行业内第一个真正意义上的智慧住宅。

　　提起智慧，我们最先想到的可能是美国科幻电影，但金茂府却将很多科技电影的生活场景搬进了现实中。

　　拥有机器人管家——“茂茂”，可以一键控制厨房灯光、音乐，集成厨房娱乐系统，打造非用餐场景；智慧系统还让手边的移动设备与可视门禁系统联动，实现边做饭边操控，社区儿童活动视频监控。

　　还有智慧门禁、远程控制门铃等等......诸如此类的细节，在金茂府比比皆是。

　　4）匠心精工全情投入 108细节造深圳第一府

　　龙华金茂府花费三年的时间，以府系最高标准打造，其精心打磨了108个高定细节，产品在深圳楼市中属于顶尖水平。

　　①外立面：

　　龙华金茂府采用的是豪宅一贯的陶板外立面，是所有金茂府第一个也是唯一一个外立面全使用干挂陶板的项目，并且面积近7万平米，创了深圳之最，是名副其实的豪宅外立面。而且外立面传承金茂大厦宝塔造型，分段式布局，挺拔有力，这让我们感受到历久弥新的立面质感。

　　②园林景观：

　　龙华金茂府的园林全冠移植1212株灌木乔木，最大树龄有40岁，园林实用率高达100%，草坪的果岭毯式铺装需要6重工艺。据了解，这是金茂府打造的全国首个全冠移植多杆丛生三重立体实景园林，是东方主义集大成者程绍正韬老师的杰作。

　　程绍正韬老师在业内赫赫有名，参与了众多豪宅项目的设计，包括大家熟知的华润深圳湾悦府样板房。项目所有的乔木及地被都是设计师和工程师在成千上万的苗木中精心挑选出来的，遵循“自然、适地、生态、优美、素雅”的原则，为的是给业主带来一座能够确切体会到四季变化，而非死气沉沉一成不变的园林。

　　此外金茂府还有更多亮点细节，例如突破了传统综合性会所的集成方式，利用一层大堂的架空层以及园林等空间，在社区中营造了30个不同的社交空间，打造了阳光书吧、童趣树屋、谈心花园、老年人活动区、亲子厨房等主题区，照顾到男女主人、老人、孩子每一位成员需求，加强了邻里的交流……

　　龙华金茂府敢于用现房说话，以超高金茂品质和独特科技、智慧标签重塑深圳高端住宅的格局，也必将成为财智人群追逐的精神之作。

龙华金茂府效果图

免费咨询电话：4008181360转83251

龙华金茂府 均价：待定

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