房地产调控是量变 潮水正在退去裸泳者依然潜伏

　　深圳春季房地产交易会第二天，深圳有两个楼盘借展会巨大人气对外发售。但成交结果却应了李清照的词：凄凄惨惨戚戚，现场人气低迷，有楼盘实际到场客户还不及此前积累客户的一成，几乎全部都是刚性的自住买家，9成以上的投资客都被迫退场。而且，和之前业内预期的售价相比，开发商在实际售价上也出现远超预期的大“跳水”，其中一楼盘甚至比预期价格低了6000元/平方米。

　　我注意到，中国指数研究院对全国35个主要城市楼市的监测数据显示，一线城市房屋成交量已经普遍下跌。中国指数研究院副院长陈晟表示：“现在主要的表现是成交量上面，像杭州、北京、上海这些一线城市成交量基本上都有了40%到70%之间不等的下滑，这是一手房这一块。在二手房这一块，挂牌量增加了，像上海的挂牌量在3个月之内增加到16000多套，新政之后的7天之内就增加了3000多套，也就是存量的购房者开始把房子往外抛售，这种趋势是非常明显的。但整体的价格有一些折扣，但是大面积的真实的价格调整还没有出现。”也就是说，时下房地产调控，充其量只是进入“量变”阶段，远未进入调控预期的“质变”阶段。

　　我所谓的“质变”，大抵包含两层意思：官方层面，日前温家宝总理在与网友进行在线交流时表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”民众层面，说白了就是满足居民改善性住房需求，让他们能买得起房。

　　事实上，现下房地产调控即便发生“量变”也属十分微弱。从地区上看；“量变”只是发生于部分一线热点城市，并未波及到二线城市；从程度上看，以深圳说事，展会上楼盘不仅价格高，同时几乎也看不到降价打折促销活动。即使有楼盘推出促销手段，其打折幅度也极小。上述“跳水”楼盘之前处于房价炒作严重区域，乃深圳市民和业界高度关注楼盘。换言之，“跳水”只是由“高烧”变“低烧”的“量变”，而不是真正彻底“退烧”健康的“质变”。据业内人士分析，个别楼盘价格下调及销售惨淡，可能在今后新开盘的楼盘中引发骨牌效应，而在售楼盘中资金链充裕的开发商仍会选择先撑一段时间。

　　“量变”是“质变”的必经准备阶段，房地产调控亦然。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在我们已经看到热点城市成交量明显下滑，下一步必然会引起房价的松动，个别地方已经开始松动了。因为卖家不可能支撑那么长时间，如果买房大家都不买了，卖家肯定会松动，不管是一手房二手房，都会出现这样的情形。这是从过去的市场状况看都是这样的情形，这次调控也会出现这种情形，也就是说恐怕是交易量的下降，中期肯定会引起房价的松动，松动的程度要看各地的供求关系来决定。对于房价松动的时间，顾云昌表示要看各地的情况。“有的地方本来房价不高，也可能受整个市场的态势影响，慢慢也会有松动，整个的调控下面和原来的泡沫是成正比的。原来泡沫多的地方、房价上涨过快的地方，或者是投机需求旺盛的地方，那么在这次调控当中它的波动会更大一点，松动的时间会更短一点。”中国指数研究院副院长陈晟则给出了一个半年的房价松动时间表。“按照通常的研究，在成交量持续低迷大概半年左右，就会同时影响到价格的变动。按照我们全国的监测，现在之所以价格还没有出相应的调整，最主要是目前的供应还不足。我们预计在第三季度，整个的供应量也上来之后再加上政策的显现效果，这时候价格我觉得会出现比较明显的调整。”

　　“量变”是“质变”的条件，而不是点到为止见好就收的理由。值得注意的是，尽管“新国十条”被认为堪称史上最严厉的房地产新政，但广州房地产专家谢逸枫却认为到了7月份房价还要涨10%-30%。其理由是：“目前出台的调控政策对楼市没有什么影响力的，真正对楼市有影响的是房地产项目的资本金，上浮的话房价会倒下一片”，谢还认为，仅仅是调整二套房贷的政策是没有影响力的，今年中央还会继续加大供应和调控的，所以今年房地产楼市的走向是非常好的。对于购房者而言，谢逸枫更表示7月前如果不出手的话，7月后新政出来后再买房就来不及了，那时房价已经上涨了。此言虽然闻之刺耳，但我大抵认同其分析。事实上，调控策略上的隔靴搔痒投鼠忌器浅尝辄止，难道不正是先前中国房地产“屡涨屡调屡调屡涨”的经验教训之一吗？

　　“冬天来了，春天还会远吗？”在房地产“量变”来临的冬天，人们更期待房价“质变”春天的到来！然而，房地产调控“质变”的春天从来不会不请自来，它须要后续强力调控措施的及时跟进。我要提醒的是，“量变”可以是“质变”的前夜，又可以是“质变”的坟墓；可以带来“质变”的春天，又可以重复“屡涨屡调屡调屡涨”恶性循环。莫被“量变”遮望眼，该出手时须出手！