深圳“家底”尽出，超前布局这类型物业的时候到了！

　　深圳首次!30平方公里产业用地将面向全球推介

　　11月5日上午，深圳举办30平方公里产业用地全球推介计划新闻发布会，史无前例地一次性拿出30平方公里土地面向全球进行产业招商。消息一经传出，可以说震惊了整个产业圈!

　　图源：南方+

　　对于这次大规模的产业用地供应，市场广泛关注的点大概集中在几个方面：这些产业用地位于哪里?未来这些产业用地上将布局哪些产业?深圳一次性大规模出让产业用地，背后蕴含着哪些重要信息，对投资者来说又意味着什么样的机遇?

　　针对这些问题，接下来我们将逐一进行探讨。

　　30平方公里产业用地的分布情况及产业布局

　　一、产业用地的分布情况

　　首先，我们先来看一下这些产业用地的分布情况。据官方公布的消息，此次可供应产业用地共35块，集中在全市35个片区，总面积超过30平方公里。其中深圳市域范围内可供应产业用地约25平方公里，深汕合作区可供应产业用地约5平方公里。

　　其中大于1平方公里的地块共有9个，宝安1个、龙华1个、坪山2个、光明2个、大鹏1个、深汕特别合作区2个。

　　二、产业重点布局三大方面

　　产业布局方面，深圳将围绕上述30平方公里产业用地，重点布局三个方面：

　　包括国家实验室、国家产业创新中心、国家制造业创新中心、国家工程研究中心、产业技术功能型平台在内的重大创新载体;

　　包括新型显示器件产业集群、人工智能产业集群、智能制造装备产业集群、生物医药产业集群在内的新兴产业集群;

　　包括集成电路、射频器件、微机电系统、核心工业软件、医疗影像设备等领域的设计、研发、制造、中试环节等在内的产业链重点领域关键环节。

　　其中以新兴产业、先进制造业为主导的片区主要分布在宝安、龙岗、龙华、光明、坪山、深汕合作区;

　　以总部基地为主导的片区主要分布在南山、福田;

　　以科技研发为主导的片区主要分布在光明、大鹏;

　　以高端物流为主导的片区主要分布在宝安、盐田。

　　三、全方位无死角的细分产业政策措施

　　产业的发展离不开政策的支持，因此，在大规模供应产业用地的同时，深圳还聚焦产业发展痛点和需求，精准推出了全方位无死角细分产业政策措施。

　　具体政策措施主要分为三大类：

　　1、 出台一批项目落户鼓励政策，根据项目需求提供全流程服务。政策包括《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》等;

　　2、 推出一批共性产业政策，全方位助力提升产业发展质量。政策包括：《深圳市战略性新兴产业发展专项资金扶持政策》、《深圳市科技计划管理改革方案》、《关于支持企业提升竞争力的若干措施》、《深圳市关于实施技术改造倍增计划扩大工业有效投资的若干措施》等;

　　3、 出台一批精准化前沿产业政策发，适应新一轮产业变革趋势。政策包括《深圳市生物医药产业集聚发展实施方案(2019-2025年)》、《深圳市进一步推动集成电路产业发展行动计划(2019-2023年)》、《深圳市关于率先实现5G基础设施全覆盖及促进5G产业高质量发展的若干措施》、《深圳市8K超高清视频产业发展行动计划(2019-2022年)》等。

　　最缺地一线城市大手笔供应产业用地，是为了什么?

　　从产业空间规划到详细的产业布局，再到全方位无死角的细分产业政策，可以看出深圳市政府在促进产业发展方面进行了全盘、细致的考虑。

　　图源：南方+

　　但是与此同时，我们也要关注到，作为面积最小的一线城市，深圳全市的建设用地规模约为900平方公里，土地开发强度已逼近极限，在这样的情况下，深圳市政府一次性集中拿出30平方公里产业用地向全球推介，究竟是出于什么样的考量呢?

　　一、“双区驱动”下，产业能够为深圳经济发展提供长足动力

　　根据新闻发布会上公布的资料，深圳将30平方公里的产业用地面向全球推介，旨在让更多的优质企业参与深圳发展，与深圳同行，共享粤港澳大湾区、中国特色社会主义先行示范区“双区”叠加发展机遇，共建国际一流湾区和世界级城市群，共筑社会主义现代化强国城市范例。

　　在这里，笔者注意到了几个字眼，一个是“双区”，另一个是“社会主义现代化强国城市范例”。其中“双区”之一的粤港澳大湾区，是目前国内唯一的大湾区规划，看齐世界其他三大湾区，而深圳不仅是大湾区的核心城市之一，还肩负着建设“中国特色社会主义先行示范区”的历史重任，并将打造“社会主义现代化强国的城市范例”、“全球标杆城市”作为长期发展目标。

　　在粤港澳大湾区和先行示范区的“双区驱动”下，深圳要发展成为“社会主义现代化强国城市范例”、“全球标杆城市”，面对的压力和考验可想而知。这时候，深圳市政府必须找到一个能够给深圳的城市发展提供长期续航动力的发动机，而这个发动机毫无疑问就是产业。

　　纵观旧金山、洛杉矶、东京、上海、武汉等国内外众多城市，会发现一条重要的规律：产业兴则城市兴。只有产业兴旺发达，才能够带动经济向上发展，提供丰富的就业机会，创造更多的税收，在这一过程中，产业也能够获得政策反哺，并形成良性循环。而深圳近四十年的高速发展，在很大程度上也得益于对产业发展的重视。

　　不过，前三季度经济数据的显著下滑，给致力于打造“社会主义现代化强国的城市范例”、“全球标杆城市”的深圳敲响了警钟。

　　二、吸引全球产业、企业落户，有助于提升城市发展能级

　　11月4日，深圳统计局发布了今年前三季度的经济数据，GDP增速为6.6%，与去年前三季度8.1%的增速相比，大幅下滑了1.5个百分点，在全国25强城市中与西安并列倒数第一，创下历史记录!其中第二产业增速为5.5%，对比上半年第二产业7.3%的增速下降了1.8个百分点。

　　一直以来，深圳第二产业和第三产业的比重大约为四比六，这意味着深圳的发展结构中，以工业为代表的第二产业发挥着支撑性、基础性的作用，是深圳工作的重中之重。深圳市委常委、常务副市长刘庆生认为，2018年深圳规模以上工业的产值突破了9000亿，但如果横向纵向分析的话，深圳还应该做得更好。

　　图源：深圳市人民政府门户网站截图

　　因为从地均产出的角度来看，深圳每平方公里的产出大约为13亿元，香港大约为21亿元，新加坡大约为33亿元，纽约接近90亿元;从人均产出的角度，深圳大约是28000美元左右，香港、新加坡、东京、纽约等城市都大幅超过深圳。

　　刘庆生认为，这种现状支撑不了深圳成为全球标杆城市，政府必须要进一步努力，使深圳发展的能级更高、更强。而一次性拿出30平方公里的产业用地面向全球推介，吸引世界顶级的产业、企业落户，无疑是深圳提高城市发展能级最直接和最有效的手段之一。

　　三、排除土地万难，推动城市产业向更高级方向升级迭代

　　深圳对于新兴产业、战略产业的青睐，对城市产业往更高级方向升级迭代的渴望，从刘庆生在新闻发布上的一番表述也能够窥见一二，刘庆生表示，“符合深圳未来发展定位的产业愿意到深圳来发展，要多少地满足多少地，要多少空间满足多少空间”。

　　那么刘庆生说出这番话的底气何在?数据能够说明一切。据统计，目前深圳全市有工业区约7200个，平均规模3.6公顷，平均毛容积率1.4、平均建筑层数4层。近90%分布在原特区外;目前全市清查出的已批未建土地达到564宗，面积11.9平方公里，其中出让10年以上未建宗地398宗，面积869公顷。

　　除此之外，深圳还梳理出有潜力的低效用地约300平方公里。这一连串的数字意味着，深圳的国土空间潜力巨大，只待挖掘。换句话说，只要符合深圳未来发展定位的产业愿意落户，深圳都将尽可能排除一切土地供应方面的难题，充分接纳。

　　深圳工改领域可能发生政策变化，超前布局的时候到了

　　事实上，深圳扩大产业空间的需求由来已久。今年5月份，深圳市政府出台了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》，提出将尽可能把所有存量产业用地纳入“提容增效”范围，初步测算，符合该政策规定的产业用地约88平方公里，如全部按此政策实施，可在不新增1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。

　　如今，深圳又一次性的拿出30平方公里的土地进行全球推介，相当于把“家底”——手上还有的干净的产业用地一次性全部拿出来了。如此大手笔，也足以看出深圳在促进产业发展方面的决心和意志。同时随着产业用地成为土地市场的供应主流，具有高效、集约等特征的产城综合体，将成为深圳非常普遍的空间形态，产城综合体的主流产品如办公、公寓等的供应也将呈现井喷趋势。

　　深圳产城综合体代表：粤海城

　　深圳城市发展的新趋势已经出现，而从投资、购房的角度来看，又应该注意些什么呢?中国楼市南派意见领袖@尹香武 先生认为，深圳一次性推出工业净地，很可能预示着在工改领域可能有一些政策变化，也可以认为，深圳此举是在为未来的政策变化奠定技术基础，这才是最应该提前把握的方面。

　　也就是说，深圳人紧跟时代发展趋势，超前布局办公、公寓类产品的时候已经到了。而深圳众多的办公、公寓类产品中，位于深圳主城区范围，现有产业圈层发展成熟，同时有战略性新兴产业规划，地铁出行便利，商业、文化等配套完善，并且拥有生态优势的物业，未来或将获得杰出的价值表现，应该引起各方关注。

　　黄金珠宝、战略创新产业集群发展，这个产业高地应重点关注!

　　纵观深圳产业格局，产业发展成熟甚至能够成型的片区屈指可数，而具备全国影响力和知名度的大概只有南山的科技园、罗湖的布心-水贝商圈，以及福田的华强北等少数几个，这也意味着，在产业大发展的趋势下，可供挑选的、能够获得片区产业赋能的产业综合体项目并不多。

　　其中罗湖的布心-水贝珠宝商圈，是全国最大、发展水平最高、产业链条最完善的黄金珠宝集聚区之一，这里出产了全国70%以上的珠宝，珠宝年产值超4000亿元，被称为“中国宝都”。而罗湖区政府从战略高度规划与推动的大梧桐新兴产业带，将在布心片区打造以信息技术为核心的综合产业集聚区——智谷，包括工业互联网产业园 、水贝珠宝广场、布心工业区及粤海城等项目，将成为大梧桐创新产业带超1000万平方米大体量、成片区产业空间的重要组成部分。

　　从布心-水贝珠宝商圈珠宝产业的发展，以及未来大梧桐创新产业带的规划，可以看出未来该片区将成为深圳的产业高地。而粤海集团以国企的前瞻性，远见城市产业未来，在此打造了约65万㎡的城市多元综合体粤海城。粤海城以大梧桐创新产业带为轴线，整体建设国际珠宝生态创意城区，立足于全国最大黄金珠宝商圈之一的布心-水贝珠宝商圈，携手上海钻石交易所资源，集产业、商业、生态、办公、公寓、人文等多元业态于一体，打造延伸服务平台，与城市共成长、共发展，助力深圳黄金珠宝产业繁荣腾飞。这种产业稀缺性和多元复合属性，也释放了独一无二的价值信号，值得大家关注并把握机会。

　　目前项目主力在售的两栋商务公寓，建筑面积约69-137㎡2-4房，4梯6/7户，湖山盛景，单价5字头起，感兴趣的朋友千万不要错过了!