光明这个楼盘很可，500强房企，又近地铁，可我还是不敢买……

光明自从独立成区后就是深圳楼市的热门区域。仅2019年深圳出让的11宗宅地里，光明就占3宗，占比27%，与坪山并列第一。

6月24日，经过百轮角逐，中海和电建分别拿下光明2宗宅地，溢价率高达45%。11月22日，电建再次夺得光明地块，溢价率28%。3宗地可售楼面价都在4万/㎡以上。

而光明的新盘，一经面世也是抢购一空。

8月30日，勤诚达正大城二期开盘当天去化9成；10月30日，龙光玖龙台二期线上选房，705套房源短时间内全部售罄。

今年，光明的房子真的好好卖。

这周日（12月22日），火热的光明楼市将迎来两个楼盘开盘，一个是之前热销的勤诚达正大城，一个是世界500强房企绿地深圳首个项目——绿地新都会。

绿地新都会首推建面约88-141㎡住宅，单价42999元/㎡起。

在随随便便就10万+的深圳，绿地新都会的价格如此亲民，加上是绿地在深圳的首个作品，历时4年时间打造，实在令人心动。

可是隐隐约约听说的“搭板”传闻和绿地武汉“欠款门”，又不免让人担忧。

为了一探究竟，小P在一个阳光明媚的上午，去绿地新都会踩盘了。

项目实探

周边环境：灰尘有点大，民房有点多

从竹子林驾车出发，经香蜜湖路，上龙大高速，大约45分钟后抵达项目附近。小P也查公交线路，乘坐公交前往最快时长约1个半小时。

项目前身是东周旧改，周边也主要以城市更新项目为主，可以看到很多待拆的民房以及施工现场。

旧改待拆的民房

围挡待拆除的民房

距离项目约200米的地铁6号线光明大街站在施工中，预计2020年年中开通。

光明大街站施工现场

项目现场：建筑已成型，建了10来层，未拆除绿网

绿地新都会位于光明区光明大道与光明大街交汇处，营销中心已经落成，于2019年11约14日召开了产品发布会，11月16日还开放了样板间供置业者参观。

项目一期正在建设中，还未拆除绿网，且紧邻星河天地。销售人员说二期预计等一期卖得差不多了再开始建。

据现场销售人员介绍，项目总占地约4万㎡，总建面约32万㎡，计容建面约25万㎡，分三期开发，一、二期主推建面约89-140㎡住宅，三期主要以商业、高端办公为主。

绿地新都会沙盘模型

未来，三期商业部分将会与6号线光明大街站无缝对接。

销售说项目是开放性社区，虽然配建了安居房，但是由市政公路隔开了商品房和安居房，两个部分之间的花园没有被围合起来，相对来说比较开放。

户型：实用率不高，靠后期装修改善

目前共有3个建面的户型可供选择，分别是建面140㎡、88㎡、98㎡。

140㎡户型据说可以做成5房，设计比较方正，动静分区，居住舒适度较高。但是阳台的设计比较尴尬，一个位于主卧旁，另一个客厅旁边的阳台从户型图上看面积过大，有点挤占客厅空间。

图源：家在深圳

从带装修的样板间来看，主卧阳台做成了飘窗。

主卧

客厅旁边的阳台

厨房是开放式设计，客厅是横厅。

厨房视角的客厅

建面约98㎡、88㎡户型一般，不够方正，边角过多，实用率不是特别高。

98㎡户型图

88㎡户型图，图源：房地产信息网

销售告诉小P，儿童房右边的阳台，只计算一半的面积，还有一半是送的，交房了可以和下面的小房间打通做卧室，面积和儿童房差不多大，也可以做书房用。

也就是说88㎡的户型图上虽然是2房，实际上预留了做3房的发挥余地。

小P也看了98㎡户型的样板间，交付标准的毛坯房。

建面88㎡户型的样板间没有看到，销售人员说88㎡户型比98㎡户型少了主卧的卫生间，而且房间相对小一些。

周边配套

绿地新都会：我不行，我没有

周边楼盘：我有！

尽管绿地新都会三期规划建设缤纷商业设施，但与周边配套相比，自身配套优势并不突出，主要还是共享周边现成配套。

【交通配套】

项目距6号线光明大街站（在建）仅200米左右，预计2020年年中开通。绿地新都会以TOD理念建设，未来周边的商业、住宅、办公楼、公园等建筑步行就可到达地铁站。

绿地新都会三期的商业部分可以做到跟光明大街站无缝衔接，通过光明大街站接驳光明高铁站。

周边公交站众多，交通优势明显。

【商业配套】

项目隔壁的星河天地自带5万㎡商业，目前确定引进的知名品牌有金宝贝、汉堡王、星河寰宇影城、奈雪的茶等。

与项目一路之隔的新地中央自带3万㎡商业体，其后面是光明老牌的商业中心，有正力时代广场、光明广场、光明农贸市场等，深受光明本地人认可。

图源：咚咚找房

【教育配套】

绿地新都会处东周小学和光明中学的学区内，都是广东省一级学校。东周小学在光明的认可较高，且近期传出扩建成九年一贯制学校的消息，办学规模随之扩大。光明中学学位虽弱一些，教学实力也还行。

隔壁的星河天地已确定引进华南师范大学附属小学，妥妥的名校。绿地新都会没有自建学校，未来只能共享周边大学区。

【医疗配套】

项目附近有光明社区健康服务中心、中国科学院大学深圳医院东院区等常规医疗配套。未来深圳最大的综合型三甲医院——中山大学附属第七医院落址光明东北部，目前一期已在运营。

【休闲配套】

绿地新都会周边的休闲资源非常丰富，除了有翠湖公园、光明办事处羽毛球馆、光明农科园、东周文化公园及华侨城光明小镇等。深圳科技馆新馆也在项目一站地铁范围内。

图源：咚咚找房

周边房价：普遍4字头

绿地新都会周边楼盘众多，但多数是旧改项目，比如光明竹园旧改、华侨城光明大街东旧改、光晟龙钻旧改等，大部分还在建设的前期阶段。

星河天地住宅均价4.6万/㎡，商业产品均价4万/㎡（数据来源：贝壳网）。

二手房方面，新地中央均价4万/㎡，高正豪景花园均价4.3万/㎡。

优势分析

综上所述，绿地新都会有以下优势：

1、交通便利，紧邻地铁6号线光明大街站，接驳光明高铁站。

2、周边配套完善，尤其是商业配套和休闲娱乐配套，虽然教育资源弱一些，但可共享周边大学区，问题不大。

3、周边是大规模旧改区域，未来居住氛围一定不差，只是需要时间兑现。

4、区域价格较深圳市中心有优势。

当然也有一些劣势：

1、周边环境到处施工，粉尘严重，短时间难以改善。

2、自身配套匮乏，只能共享周边配套。

风险分析

【违建风险】

从绿地新都会的户型图可以看出，有的户型本身存在一点瑕疵，居住体验不是很好。需要通过业主后期的改造，比如把阳台打通、做成房间等，这就存在一定违建风险。

而深圳因违建被罚的先例从2014年就有：

笔架山公馆搭板实景

2014年，笔架山公馆曾因开发商承诺“赠送面积”，实际交付也没有，导致业主和开发商纠纷。经过调和，管理部门最终同意业主搭板，但是搭板楼房不可以再次交易。

2018年香蜜湖的宝能公馆因为高拓展违建被查封。

2018年，坪山区的玖云著曾因隔层装修被土地规划监察局勒令拆除，对拒不整改的业主强制停水停电，严重的还会影响学位和征信。

随着深圳对二手房交易市场的整顿，可以预想房地产交易的管理会越来越严，打“擦边球”的行为需要承担的代价越来越大，这也是业主选择买绿地新都会隐藏的风险之一。

【品牌风险】

而今年绿地集团也传出了一些因负债导致停工的消息。

比如，武汉绿地因拖欠中建三局的过程款，导致中建三局发布“催款单”，并停止建设武汉绿地中心。

绿地在武汉的某住宅项目也因绿地集团旗下子公司拖欠施工方工程款，导致施工不能正常完成。

而且，绿地集团近两年就一直处于“高负债率”的风波中。截至2019年上半年，绿地集团资产负债率87.46％，负债金额超9000亿。

来源：新浪财经-楼市资本论

尽管2019年的负债率较2018年末有下降，但仍旧处于高位。不知绿地集团的高负债率会否对绿地新都会造成影响。