三年大降4500亿！揭秘恒大降负债新路径

　　3月31日，中国恒大（HK.3333）披露2019年全年业绩：合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

　　在当天业绩发布会上，许家印宣布恒大新战略，成为最大亮点。他表示，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

　　许家印指出，从今年起有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　业内人士认为，随着地产行业进入下半场，高质量发展已成为龙头房企更加注重的命题，其中降负债则是高质量发展的关键。恒大把降负债上升到公司发展战略，可见其决心巨大。

　　从业绩会上可清晰看出，恒大已经通过三个“抓手”走出一条降负债的新路径。

　　抓手一：销售高增长，增加销售回款

　　强劲的销售才能确保充足的回款，从而拥有充实的现金流，真正做到“手中有粮”，这是降负债的根基所在。

　　今年以来，恒大率先全面启动“网上卖房”，一季度实现销售额1465亿，大增23%；销售回款1133亿，大增55%，均为行业第一，也刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

　　一季度业绩“开门红”，充分展现恒大实施新战略的巨大成效，也为恒大实现“2020年8000亿、2022年1万亿”的销售目标奠定了基础。销售的大涨，销售回款也将得到大幅提升。据许家印现场介绍，恒大2018-2019年每年销售回款约4500亿，假设今年销售8000亿，回款按7000亿计算，年销售回款将增加2500亿。

　　抓手二：降土储，严控投资预算

　　众所周知，房企最大的支出是土地款项。如果仅仅是销售额、销售回款增多，土储不控制，同样会造成大量资金沉淀，不利于降负债。因此，恒大决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长”。

　　许家印表示，目前恒大土储大约是3亿平方米，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。“今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。”

　　土地储备要严控，其他方面的投资恒大也要严控，许家印在会上还再一次明确宣布5年内不会再投资其他任何产业。

　　抓手三：强管控，实现降本增效

　　正如许家印所言，若今年销售回款增加2500亿，土地支出减少600亿，在一增一减的双重效应下，今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现。

　　而且，除了回款与土地支出的增减，恒大在多个方面也已具备了大降负债的条件和优势。比如，恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力，因此能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保能够实现降本增效。

　　“随着新战略深入推进，通过销售业绩的强劲增长、土储的负增长等一系列强有力的手段，恒大或将进一步提升增长质量，负债大降是大概率事件。”上述业内人士续称。