投资客转战政策“孤岛” 商业地产再现炒作苗头

　　楼市新政出台后，深圳、上海、北京等地都出现了有投资客一夜间降价抛售上百套房源“跑路”的现象。人们以为这些资金接下来将流向股票、基金、大宗商品甚至民间借款，但是地产投资客并不愿意撤离楼市，而是将目光转向了不同的投资品种——商用地产。

　　中国房地产信息集团的统计数据显示，在新政实施后的4月17日至4月25日间，商用房在上海楼市总成交量中所占比重上升了9个百分点达到54.23%。该机构分析师薛建雄说，很多住宅投资客开始转向商业地产的投资，虽然后者风险比较大，但投资收益会更多。

　　商用房投资客增20%

　　“嘉兴中港城的商铺有无兴趣购买，可以贷款购买多套。”上海一家房地产中介公司近期频繁向购房者致电推销商用房。据这家公司的经纪人介绍，房产新政出台后，商铺销售热闹，他们每周都要安排两班免费班车从上海送客户去嘉兴看房。

　　21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明透露，有意购买商用房的投资客数量较上月同期有20%左右的增幅。这些新增客户中，原本多在住宅市场投资，因担心升值空间压缩、投资成本上升，转而寻求写字楼投资。

　　商用房之所以如此热闹，是因为楼市新政并没有将商用房纳入其中，投资者仍可以异地购买或者一次购买多套商用房。

　　实际上，在4月30日至5月3日举行的上海“五一”假日房展上，很多商用房楼盘都打出了 “可贷款购买多套房”、“可异地买房”的旗号招徕投资者。

　　投资客追捧商用房，看重的是其高于住宅的收益率。

　　薛建雄说，在过去几年中，商业用房的价格涨幅远远低于普通住宅。在上海市中心，很多商用房的价格只有周边普通住宅的2/3左右。佑威楼市通的数据显示，截至今年4月，上海商品住宅成交均价达21125元/平方米，而同期商用房成交均价仅为16568元/平方米。而商业用房的开发成本远高于普通住宅，这也使前者拥有更高的投资潜力。

　　投资收益的差别最直观体现在租金上。在上海，住宅的租金回报率往往不足3%，个别区域的租金回报率甚至只有1%。但商铺和写字楼的平均投资回报率在5%~6%左右，显示出商用房的高投资性价比。

　　在商用房中，租金上涨潜力大的写字楼，明显更被投资者看好。业内人士表示，通常商业房地产租金上涨1%，总价就会上涨10%。类似上海南京西路、浦东陆家嘴等区域的写字楼，目前都有比较大的租金上涨空间。

　　第一太平戴维斯的统计显示，一季度上海八个大宗房屋成交买卖中，有3个是江浙购房者以个人名义购买，且所购的物业都是上海城市商业核心区域的商办项目。

　　除了投资性价比高的优势外，商业地产暂时没有政策调控风险，也是吸引投资客关注的原因。上海中原研究咨询部总监宋会雍说，北京楼市调控新政的出台，表明地方调控政策很有可能比国务院的宏观调控政策更为严格。在这样的情况下，商业用房可以成为炒楼资金的短期“避风港”。