七级地震，福田八小区被深高南突降为三类学位！

5月30日，深高南突然将八个小区录取基础分从一类80分降为三类70分。

这八个小区分别是泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区，八小区业主29日已集体去教育局。

这八个小区，在链家查询的用途是普通住宅，权属是商品房，为什么会变成单身公寓呢？

事情起因是这八个小区业主今年递交的小升初申请被深高南驳回，理由是房产证用途一栏写的不是商品房，而是单身公寓。

问题出在了房产证上，大渔找到了一份类似的房产证。

这个房产证的楼盘名字不透露了，属于住宅性质，限购限售，交易按商品房税费收取，但在房产证上，土地用途却写着“商业、单身公寓及配套设施”，用途一栏写着“单身公寓”。

为什么会出现这种情况，其实是历史遗留原因。

当初开发商拿到这块地的性质是商业或工业用地，但早年监管不力，开发商通过各种方式变更了土地年限和土地性质，由50年变更为70年，建成了住宅却没有补交地价。

结果就是房产证的土地用途仍标注为商业或工业用地，却按照住宅销售，多年来房管局认定为住宅，入学也按住宅性质申请学位。

八个小区的家长火速维权，去教育局扯起了横幅要讨个说法。

这次，这八个小区都因为这个原因被深高南初审驳回，降为三类档，基础分只有70分，以深高南学位的紧张程度，三类等同于无法入学。

                                                              图片来自深圳学位追踪

问题是，这八个小区的土地性质问题不是一天两天了，为什么今年才被深高南拿来说事，说到底是因为深高南的学位越来越紧张了。

深高南2019年的入学积分已高达98.7分，需要至少提前三年买房才能入学，而且学位紧张还在不断加剧。

为缓解学位压力，最简单的办法就是把部分楼盘调整出深高南学区。

但这涉及到调整楼盘的名校入学资格和数百万的资产缩水，对涉及楼盘业主不亚于七级地震，是个高难度的技术活，必须要有说的过去的理由，否则业主维权，拉横幅，静坐请愿分分钟候着。

我们来看一下深高南的学位划分情况。

深高南最终选择调整这八个楼盘，打出的旗号是土地性质非住宅用地，至少也算师出有名。

黑框线内为深高南学位片区，片区很大，楼盘内房源非常多，大部分是香蜜湖片区的高端盘，品质略好的都在15万以上，老旧楼盘也超过12万。

这么高的价格，除了香蜜湖的优质区位，更多是靠深高名校的支撑。

深高南这次对八小区的降级试探，威力很大，会影响深圳的学区房的预期和走向。

这次调整的八个小区之一的竹园小区，其实不在深高南学位片区之内，本应属于教科院附中的校区，只是因为离深高南学校很近，加上一些历史原因，一直可以就读深高南。

但实际上，深高南一直有心把竹园小区调整出去，去年就闹过一次划出风波，在竹园小区业主的集体努力下，最后不了了之，参见去年的文章“天价老破小24小时惊魂”。

今年深高南继续要降级竹园小区，可以看出推进这件事的决心很大。

这些小区会不会被最终降级为三类，目前还是未知，因为影响实在太大，一定会引起业主的强力反弹，甚至引发诉讼。

2018年，一名购买了荔园+红岭双名校学位房阁林网苑的业主在入户时就曾被拒，原因也是房产证上的单身公寓用途，最终仍然顺利办理了入户并申请了学位。

这次八小区降级事件，最终如果闹的太大，出于稳定的考虑，有可能还会像去年那样不了了之。

不过，如果学位紧张到难以为继的程度，部分小区仍然有可能被最终划走。再叠加多校划片的预期，学位房的风险其实在不断累积。

如果以上小区最终被降为三级，房价会下跌多少？

以泰安轩为例，泰安轩40平的单间成交价接近12万。如果降级为70分的公寓，可以对标名校福田外国语片区内的公寓七街公馆，42平一房一厅的成交价为七万出头。

福田外国语2019年的入学积分只有82.6分，远低于深高南的98.7分，很多购买七街公馆的客户凭70分的基础分一样可以上福外，而泰安轩如果被降级为公寓，基本与入学无缘。

另外，七街公馆的一房一厅居住属性优于泰安轩的大单间，所以，如果确定降级，泰安轩40平单间的价格大概率会跌至7万以内，总价从480万跌至280万，200万瞬间挥发。

其他小区则根据不同的楼龄和户型各自跌幅不同，跌幅至少以百万起。

如果降级成功，必然有其他学位紧张的名校跟进；如果降级失败，这些小区的房价和预期也会大受影响。

连年暴涨之后，学位房的风险正在不断累积，购买学位房的难度也在不断加大。

来源：米宅珠三角