干货！“工业立市”的深圳，未来住房市场如何发展？

今天上午，深圳安居集团再次拿下光明、龙华、坪山三宗地块；虽然参与竞拍的企业不多，但光明地块足以称得上是一场激战了；统计显示，今年以来，安居集团先后拿下8宗宅地用于人才房的建设。

事实上，从1998年深圳住房商品化改革，到2018年深圳二次房改，时隔20年，深圳房地产市场为市场经济发展做出不可磨灭的贡献，也暴露出一些问题亟待解决。

深圳作为一线城市中包容度最高、吸引力最大的城市，因些也是常住人口每年增加最多的城市。以“工业立市”的深圳，在居住用地的供应上极为有限，在商品房售价高而难以满足市场住房刚需的情况下，大力建设公共住房尤其是建设吸引人才留深的人才住房是必经之路，更有可能成为深圳住房市场未来发展的大趋势。

也正因如此，有些声音提出了对深圳未来人才住房挤占商品房市场的担忧。

为此，本文结合实际系统从四个方面研析，对深圳住房市场未来发展进行思考。

一、

深圳房地产市场情况现状

（一）深圳土地资源供给情况

深圳土地资源紧缺，“工业立市”挤占居住用地。

深圳土地面积为1997平方公里，其中974平方公里为基本生态控制线不可开发，余下的1023平方公里可供开发面积只占到深圳总土地面积的一半，再扣除20平方公里的基本农田以及2016年就已建成的923平方公里面积，只剩余约81平方公里的土地面积可供新增。

在已建成的923平方公里中，居住用地占比只有24%，相比之下，2015年北京居住用地占比为28.68%、广州为31.70%、上海为36.32%，可见深圳居住用地资源比起其他一线城市更为紧缺。

根据《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，到2020年要使用各种办法释放253平方公里的土地供应量，其中只有87平方公里为新增建设用地，其余166平方公里全为旧改、填海等方式供应。

可以看出，深圳基本无可开发用地，同时为了补足深圳医疗、教育、文体等资源的短板，“十三五规划”要求医疗新增用地不低于68万平方米、教育用地不低于250万平方米、文体设施用地不低于82万平方米，这必然在一定程度上会挤占住宅用地。

此外，在居住用地严重不足的情况下，深圳大量推出工业用地，“十三五规划”指出全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%。究其原因，这由于深圳的产业布局及城市定位决定的。

深圳一直坚持“工业立市”，2019年11月集中推出30平方公里产业用地，面向全球招商，重点布局在国家实验室、国家产业创新中心、智能制造装备产业群、人工智能产业群等几个方面。

相比于工业用地的推出量，深圳的居住用地供应量是少之又少。根据各城市国土资源局数据显示，深圳2016-2018三年住宅用地供应量都小于10万平方米，而其他三个城市每年住宅用地推出量都在200-600万平方米的水平。

深圳在2017年全年纯住宅用地供应量为0，只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米。

2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米，这五宗土地还只是限售三年的人才房，土地位置在宝安西乡、龙华民治、光明区及坪山区。

由此可见，在以“工业立市”为首并谋求产业（科技）、金融、贸易、航运、地产等全方位发展的深圳，居住用地供给量远低于工业用地供给量，尚不能满足居住用地的需求。

（二）深圳住房供需情况

1、深圳常住人口激增，供需矛盾亟待解决

深圳是个包容性的移民城市，是北上广深中户籍政策最为开放的城市，政府对人才引进也大力支持，“秒批”、“落户补贴”等政策吸引了众多应届毕业生，加之大量外来务工人员，深圳常住人口激增。

数据显示近3年每年人口净流入均超过50万，因此住房刚需也持续旺盛。而已“供给”的这部分又有着不合理的住房结构（见图3）。

据二次房改背景资料显示，当时深圳现有住房总量约为1065.5万套，其中47.3%的住房属村民自建房，共503.5万套；商品房仅占比17%，共181万套。

而城中村成为了深圳住房供应的主体，根据2017年的数据，约有1100万人租住在城中村中，很多人都不能体验良好的居住环境。

因此，在住房刚需持续旺盛的情况下，住房结构又不合理，深圳住房供需存在严重的不匹配问题。

 2、房价租金高企，而住房保障不足

对于土地资源稀缺的深圳，即使推出商品住宅用地，建设商品住宅，但过高的房价也难以解决住房刚需。而且很多新开盘的商品房都是大户型豪宅……于刚需而言，绝大多数人仍旧“望房兴叹”。

由此可见，商品住宅并不能很好的匹配住房刚需，要解决深圳住房供需不平衡这一问题，要靠提高保障房供应量。但目前深圳的保障房供应并不充足，从上文的图3中可以看出，2018年深圳保障性住房只有50万套，只占到市场住房总量的4.7%。

根据贝壳研究院2019年10月发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》数据显示，深圳的住房保障率仅为11%，而国家新型城镇化规划的住房保障率为23%，相比之下，新加坡达到82%、香港达到43%。

对于大多数人，尤其是留深应届毕业生，只能寻求市场租赁来解决住宿问题，这又推升了市场租金，且存在“假房源”、“水电乱收”等不良问题，由此带来额外困扰。

3、深圳市房企发展现状

深圳的土地资源有限，居住用地更是奇缺，对于房地产开发企业来说，通过公开市场获取土地的难度越来越大，土地价格也可能居高不下。

当前，很多房企在深圳主要还是通过更多元化的渠道获取土地资源，包括参与城市更新、股权收并购等，以及考虑加大在环深区域的项目布局和拿地力度，承接深圳楼市的部分外溢需求。

而未来，深圳住房市场供应将从市场为主过渡到以保障为主，因此对于求发展的房地产企业来说，必然想挤入保障住房的供应主体中来。

2020年3 月3日，深圳推出独立可售人才住房用地，即便是人才住房这类保本微利的项目也吸引了10多家开发商参与竞买，可见房地产企业对深圳宅地土拍竞争的激烈程度。

综上，深圳当前房地产市场现状存在着居住用地极为紧缺、供需矛盾突出、房价租金高、住房保障不充分等问题，如不妥善解决，又何谈引进人才发展新兴技术、产业呢？

同时，深圳房企在住宅领域的未来发展也相对有限，那是否应该参与到公共住房的筹建中来呢？对此，深圳2018年进行第二次房改，以重点解决四大住房核心问题，下一部分将进行相关政策的解读。

二、

深圳二次房改的主要内容

2018年8月3日，深圳市人民政府发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规【2018】13号）（以下简称“《意见》”），制定“1+3+N”住房制度政策法规文件，系统构建面向2035年的住房供应与保障体系，旨在解决房价房租高、住房结构不合理、供需矛盾突出、住房保障不充分这四大问题。

（一）住房总量目标

改革总体设计指出，要正确处理住房的经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置。同时提出住房总量供应目标，要在2018-2035期间建设筹集170万套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于100万套，市场商品住房70万套，分近期（2020年）、中期（2025年）、远期（2035年）三个阶段实施（见表1）。

近期要建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房（后三类）不少于25万套；中期要建设筹集各类住房45万套，后三类不少于25万套；远期要建设筹集各类住房83万套，其中后三类不少于50万套。

（二）住房建设筹集渠道与供应主体

住房建设筹集渠道主要包括6大类共15小种，六大类分别为新增建设用地、盘活存量用地、配建、公共设施综合开发、盘活存量用房、城际合作等，具体分类见图4。其中，可售型人才房土地出让应为公开市场竞得。

 住房供给共有八大主体：

一是房地产开发企业，负责市场商品住房、安居型商品房；

二是住房租赁经营机构，负责长租公寓；

三是市、区政府，负责人才住房、安居型商品房、公共租赁住房；

四是人才住房专营机构，负责内容同主体四；

五是社区股份合作公司和原村民，负责符合规定的租赁住房；

六是拥有符合规定的自有用地或自有用房的企事业单位，负责内容同主体四；

七是各类金融机构，负责内容同主体四；

八是社会组织，负责公益性质的各类住房。

其中，人才住房专营机构是人才住房、安居型商品房和公共租赁住房筹建的主力军，房地产开发企业也承担安居商品房的筹建工作。市委市政府成立这样的专营机构是因为市属国资系统的专业房地产企业难以承担保本微利的人才安居房项目，人才安居集团属此机构。

（三）二次房改的创新点

本次房改有几大创新点。

一是在于构建多层次、差异化、广覆盖的住房供应与保障体系，将深圳住房分为商品房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四大类，并明确了4:2:2:2的供应比例，以解决好各类群体的住房困难问题。

二是构建了“1+3+N”的住房制度政策法规体系，注重改革的系统性与整体性。“1”是指主文件《意见》，“3”是指本次征求意见的三个政府规章，“N”是指未来还将出台N个与这三个政府规章配套的实施细则及技术规范。

三是妥善处理政府与市场的关系，商品房完全由市场解决，政策性支持住房（人才住房、保障性商品房）由政府、市场共同作用，公租房由政府主导。

以上，是深圳二次房改关于未来（至2035年）各类住房的供应规划，可以看出，为了解决深圳严重的住房供需矛盾以及保持对人才的吸引力度，深圳未来人才住房、安居型商品房和公共租赁住房供应力度之大。

也因如此，有担忧的声音出现，认为如果人才安居集团作为公共住房专营机构在公开市场拿地，可能会挤占商品住宅潜在供应、扭曲市场资源配置等。

三、

安居集团所扮演的角色是什么？

首先要从安居集团成立的缘由说起，二次房改后，安居集团承担了协助筹建100万套公共住房的任务，而筹建公共住房以保障国计民生则是这家公司成立的最初目的。

安居集团的主要任务是成为全市公共住房（人才租房、安居商品房、公租房）筹建的主力军，协助完成2035年建成100万套公共住房的宏伟目标。

政府成立安居集团之初主要是想通过市场化的方式，服务于深圳市公共住房的建设，不以盈利为目标。从上可看出，安居集团是其本质是政府为完成保障性安居工程任务目标的重要抓手。

其公开市场拿地的原因在于：

内因：形成滚动开发模式，保障任务完成量

安居集团自成立至今所筹集的项目主要为出租型物业，主营业务收入难以匹配项目建设和运营支出，为了实现项目的滚动开发，安居集团参与招拍挂建设可售型人才房，销售回款后可投入其他项目以完成二次房改的公共住房供应任务量。

据相关资料表明，二次房改要求人才住房的租金和售价为市场价格的60%，但实际定价往往仅有市场价格的40%至50%，加之由于不掌握分配权等原因，具备供应条件后可能出现一定时期的空置，在假设租金逐年上涨且不考虑融资成本的乐观情况下，回收全部投资也需要近30年。

综上，安居集团为保障企业的可持续发展，通过市场化方式竞拍人才住房项目用地，以实现项目投资快速回笼，更好筹建人才住房，落实政府二次房改的战略布局。

外因：安居集团参与招拍挂可提高社会效益

1、扮演市场“压舱石”的角色

人才住房、安居型商品房、公租房项目均为保本或微利项目，若把筹建任务分配给传统的房地产企业并不能满足企业的利益诉求，因此成立了专营机构。

深圳市属国资系统内共有7家专业房地产企业，其中4家为上市公司，对于这些专业房地产开发公司尤其是上市公司而言，难以平衡股东利益最大化的诉求。而其他国企规模也难以独立承担人才安居房建设任务。

此外，对于可售型人才房来说，快速出售回笼资金成为了很多传统地产企业试水的原因之一，但可售人才房用地采用“双限双竞”竞拍方式，无偿移交政府的配建面积过多会影响项目的盈利水平，在传统房企的利益诉求下如何保证人才住房的建设质量和品质还需进一步探讨。同时，前文也介绍了在二次房改供应主体的划分中，人才住房的供应主体并不包含房地产开发企业，而是由专营机构负责筹建。

因此，当前各类人才住房最好应以专营机构为主要供应主体，这类机构不以盈利为目的，可专项落实政府下达的任务，避免人才住房的筹建成为各房地产开发商的逐利手段，有着其他股权多元化企业不可比拟的优势和执行力。

加之，新建组织没有全有体制机制掣肘，能更好的通过专业化、市场化运作提高公共住房的建设效率；没有盈利诉求，也能更好地保障公共住房的建设质量，落实二次房改的战略布局与任务目标。

2、落实深圳先行示范区“住有宜居”的目标

据深圳市土地房产交易中心显示，在2019年10月至2020年3月，深圳共推出9宗居住用地，其中有4宗是可售型人才房用地，有三宗是2020年3月3日集中出让，表明深圳市政府坚持增加人才用房供给的路线，未来整个深圳公共住房建设将会提速，努力实现“住有宜居”的目标。

依据深圳当前土地供应政策，可售型人才住房项目用地须招拍挂出让，安居集团为落实二次房改住房供应量的目标，按其功能与定位，参与可售型人才房项目用地竞拍合规合理，这有利于深圳建设更多高品质的可售型人才住房，以引进人才，更好的打造深圳“先行示范”标签。

安居集团作为人才住房的专营机构，作为政府二次房改战略规划的重要抓手，在社会主义先行示范区“住有宜居”的目标下应发挥带头作用，树立高品质人才安居品质典范，为保民生保增长做出积极贡献。

据资料显示，安居集团自成立三年来，累计开工36各项目，涉及住房5.2万套，总建筑面积约600万平方米。2019年的年度任务指标为筹建23190套，供应8611套，安居集团完成3.1万套筹建。

在2019年11月22日政府开始出让可售型人才房用地后，安居集团竞得三宗可售型人才住房用地，可建设可售型人才住房约3153套。既满足各类人才的“租房”需求，也满足了他们“租房”之外“购房”的深层次需求。

3、释放贯彻“住房不炒”的决心

安居集团按照“双限双竞”方式竞得可售型人才住房用地，即限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

以相对较低的成本取得项目用地，有利于抑制项目片区房价上涨的市场预期，有助于解决来深人才的住房问题，增强人才落户深圳的信心。同时，也能让百姓看到政府的实际作为，形成良好的社会舆论氛围。

综上，安居集团积极参与招拍挂公开市场拿地，可平衡企业盈利与保障民生的问题、体现深圳在建立“住有宜居”民生标杆、贯彻“房住不炒”、解决人才住房需求等方面的决心与魄力。

同时，有着其他房企、其他国企无法比拟的优势，更有利于吸引更多人才落户深圳，共同为社会主义先行示范区建设贡献力量。

四、

个人观点

（一）深圳未来房地长发展将更注重民生属性

深圳定位“工业立市”，在工业、金融、贸易、航运、地产这五大方面都有着力，并非靠地产一方面刺激经济增长，因此未来深圳房地产市场发展将越来越注重民生属性，而非拉动GDP的经济属性。

深圳一直将房地产业对GDP的贡献率控制在10%以内。尤其在2019年7月30日中央政治局工作会议再提“房价不炒”并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，未来地产行业的发展将更注重如何保障国计民生，实现“住有宜居”的切实目标。

（二）公共住房将为住房建设的重中之重

在住房供需矛盾的严峻之下，如不解决该问题，将对个人、对企业进而对深圳未来的发展都有不利之处。

对于个人来说，深圳个人居住支出比重过高会削弱消费能力，深圳住房的难易以及住房成本的高低决定了这座城市年轻人结婚生子的早晚甚至生子的是与否。

对于企业来说，高房价、高物价也会推高企业用工成本，住房难也会降低对人才的吸引力度，这些对实体经济和产业发展都会造成一定影响。

所以，从深圳的长远发展考虑，必须要解决住房供需矛盾。为此，应把加大公共住房尤其是人才住房供给作为“社会主义先行示范区”建设的重中之重，人才住房专营机构应明确自身的目标与责任。

对于房地产企业来说，未来商品住宅可能并不是一个大的立脚点，想要长远发展，可能要多做商业地产、金融地产、产业地产、园区开发、养老地产等方面发力。

（三）安居集团应担负起人才住房筹建的重任

深圳的产业科技发展离不开人才的引进，相应的人才住房配套也应该有所保障。深圳的发展模式类似于新加坡，通过产业带动航运、贸易，通过金融服务产业、科技，通过可抵押的高房价支撑金融资产，但唯有加强配套、解决住房问题才能让人才在深圳立足，通过人才引进才能带动科技发展以形成闭环。

安居集团作为人才住房专营机构，理应完成政府下达的各类公共住房筹建目标，为人才提供高品质的住房保障。在保障质量的同时要确保可售人才房的售价合理，解决各类人才的住房之忧，避免人才住房成为各房地产开发企业逐利的工具。

来源：楼市大事