深圳向西，广州向南，湾区向芯，当前投资第一高地在哪？

　　作为目前大湾区三大自贸区最炙手可热的南沙，深圳人却对南沙知之甚少。

　　但事实是，如同深圳向西发展一般，广州一路向南向东，会师于珠江口。也就是说，作为位于珠江口几何中心的南沙，将成为珠江口未来发展的聚集地。

　　在此机缘下，昨天下午，壹地产携20多位资深专家和楼市大咖在广州南沙举行了一场线下活动论坛。

　　其中，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁，深圳壹地产、湾区壹地产总编辑、《文杰淘楼》创始人陶文杰，以及《深晚一兵时评》创始人深晚一兵，在活动现场针对大湾区未来发展方向，从多个角度对相关话题进行了深入解读。

　　当天，深广电壹深圳同步进行直播，近22万网友同时在线观看，可谓刷爆整个大湾区房产圈。

　　在这次活动论坛上，通过思想火花的碰撞，专家们分享了超多精彩观点，经过梳理总结后，得出了以下观点：

　　1、大湾区的中心区是珠江口。

2、对于深圳人来讲，急需补上大湾区一课：发现南沙!

3、看懂桥的价值：深中通道，一定会缩小两地价差。

　　4、南沙相当于深圳前海、大空港，房价却只有前海的1/5至1/6，严重被低估了。

5、前海大扩容，120平方公里，有望与南沙连成一片。

6、深圳“南沙热”即将爆发，未来三年，购房占比将由15%提升到30%，优质项目到5万深圳人完全可以期待。

　　核心观点一：

　　大湾区的中心区是珠江口。在大湾区投资，最重要的是买哪里?

　　答案是：往珠江口去靠。

　　大家都知道，现在深圳的房价已经很高了，对于很多人并不友好，那么，除了深圳又有哪个地方比较保险呢?

　　有个词叫“轮动”，而整个大湾区楼市的发动机是在深圳。

　　截图自陶文杰ppt

　　也就是说，深圳先领头，之后临深开始补涨。可能再过半年之后，可以看到北京、上海、广州、重庆等等全国的城市都开始涨起来，这就是所谓的轮动。

　　于是，许多深圳人在没有赶上深圳这趟车时，就去东莞、惠州、南沙、中山这一片来买。

　　而轮动也不仅限于城市之间，在深圳内部也有轮动，往往是南山和宝安为中心，南山、宝安涨了之后，接着就是龙华、龙岗等地方，后来再蔓延到中山、南沙等地方。

　　今年以来，东莞、惠州已经涨过一波了，所以，下一个城市，离深圳最近的便是南沙。对南沙来说，今年上半年深圳房价已经大涨了，所以目前可以看到，南沙深圳客的比例已经有明显的上升。

　　换句话说，已经有眼光特别前瞻的深圳人开始轮动到南沙来了。

　　核心观点二：

　　对于深圳来讲，急需补上大湾区的关键一课：发现南沙!

　　但毕竟具有前瞻眼光的人，属于少数，大多数的深圳人对于南沙还是比较陌生的，所以，在这个时候，第一课，便是需要发现南沙。

　　在了解之前，首先讲讲为什么深圳人对南沙这么陌生?主要源于三个“理”的距离。

　　第一是地理距离，江海相隔，自然的障碍。由于天然的地理位置，南沙与深圳中间隔着伶仃洋，所以大家下意识会认为，隔海相望只能用“遥远”来形容，这是物理上的距离。

　　第二是文理距离，南沙是广州的，现在在广东只有深圳和广州两个大城市，往往相近的兄弟间矛盾多，大家有天然的排斥心，这叫广深互远。

　　第三是心理距离，习以为陌，把这种陌生感习惯化了，长期化了，就觉得那个地方不应该熟悉。

　　仔细想一下，在大湾区时代，还要让陌生这件事横亘在追逐价值的深圳人和价值日益隆起的南沙之间，这即便不是一个怪诞的天下奇闻，也至少是一个非常难以理解的低级错误。

　　所以，我们急需补上大湾区的关键一课，发现南沙。

　　1、南沙正由大湾区几何中心向枢纽中心跨越!

　　三四十年前，这里还是一个不毛之地的时候，霍英东就在这里圈了22平方公里的土地。那时，南沙凭借天然的地理位置优势，只是个几何中心，还没有经济价值。

　　但在霍英东的引导下，现在的南沙已经成为广州市唯一的副中心、粤港澳大湾区的核心门户、高水平对外开放的枢纽、绿色智慧宜居城市副中心，还有粤港澳大湾区综合服务功能的核心区和共享发展区。这个定位是非常高大上的。

　　来源：广州楼市发布

　　在这个情况下，可以看到，广州进一步做了很多政策文件来保证南沙成为大湾区半小时交通圈，布局了7纵7横的高快速路网，形成双环 九射的内部道路架构。

　　现在的轨道交通、国际航运、高速快速在并驾齐驱。要想富，先修路，南沙把整个路桥网的架构建起来，为它将来的崛起和腾飞奠定了非常好的基础。

　　2、作为广州改革开放的先锋地，南沙的经济增幅高居榜首。

　　从下面这张图可以看到，在2019年广州市各区GDP增长的幅度中，南沙以10.5%的增幅，位居首位，而且还是双位数的增长。

　　要知道，去年广州的增长也只有6%左右，但南沙是10.5%的增幅，这个速度是非常可怕的。

　　来源：网络

　　南沙为什么在增长中“带节奏”?因为它是广州改革的先锋地，政策的倾斜度难以想象。

　　去年，广东省给南沙的投资1000亿，每一个亿后面都是增长极。截止去年底，落户南沙的金融和类金融企业就是6500多家，进驻自贸区之后，整个经济往高端化的方向发展，这个速度非常快，所以它能够带动这个节奏。

　　而今年，在疫情、全国经济形势压抑的情况下，南沙的发展仍然保持在一个很高的速度，并定了个争取年底增速达到7.5%的内部目标，这个目标需要的是强大的底气。

　　3、南沙自贸区和南沙科学城下的南沙，地位真正腾飞起来了。

　　现在，南沙有很多新东西进来，其中最值得关注的是，南沙自贸区和南沙科学城，这两大巨无霸一落地，南沙就飞起来了。

　　其中，南沙科学城面积由最初的40平方公里直接扩到了99平方公里，比前海面积还大，这样大规模的由中国科学院直接资助的科学城，将来在整个国内也是首屈一指的。

　　来源：网络

　　南沙科学城以“一体两翼三支点”进行布局，构建的是区域协同、开放、创新的全球合作网络。所以，在国际运营上，南沙绝对是先锋队。

　　南沙科学城共划分为南北两大区域，其中南区就在南沙湾板块，这里摆了中科院的十几个项目，所以它的影响非常大。

　　4、南沙占据深莞惠、广佛肇、珠中江三大都市圈交汇。

　　从地图上可以看到，南沙是广州都市圈和深港都市圈交汇的轴点，它天生是一个枢纽的位置。

　　来源：网络

　　它要做的是，三大都市圈共存、共融、共享式发展的交融的大平台和效益整合器，变边缘为轴心。这样一个独特的地理位置，是绝大多数城市复制不来的。

　　5、南沙拥有优越的生态、公共服务环境。

　　很多人想象不到的是，他们眼里的郊区，现在却是个有着非常优越的生态和配套的低容积人居之地。

　　这里有很多的学校，比如有华南师范大学附属南沙学校、广州市二中南沙天元学校，这些学校相当于深圳的四大名校的水平。医疗方面，原来广州主城区的重点三甲医院都在南沙设有分院。

　　来源：楼市前线

　　最值得一说的是，南沙现在是1.5居所的首选方向。什么是1.5居所?一居所是日常生活的房子，二居所是休闲度假的房子。

　　南沙优越的生态环境、低容积率，加上未来丰富的配套，也就具备了第一居所和第二居所的双重功能，加在一起便叫1.5居所，是最好的居所，性价比最好。

　　等所有配套起来的时候，再买房的话，房价至少翻两个跟头，所以任何投资，找机会是最重要的。

　　核心观点三：

　　看懂桥的价值：深中通道，一定会缩小两地的价差。

　　这个机会，除了掌握城市间轮动的铁律，对于南沙还有一个，便是深中通道。

　　6月17日，深中通道的首节沉管隧道完成对接，这标志着深中通道取得重大的进展。深中通道开通后，从前海到南沙只需30分钟左右。

　　来源：网络

　　这个桥到底有什么价值呢?先举个最简单的例子。

　　2007年，连接深圳湾和香港屯门天水围的深圳西部通道开通。当时，深圳湾通道这边，在南山中心区有个盘叫滨海之窗，1月份还是1.1万/平，到了12月份，便涨到了1.68万/平，一年上涨50%。

　　那现在又是多少呢?数据显示，它的二手房卖到18-20万/平，80平的两房1600万左右。也就是说，从2007年到2020年，房价涨了10倍，从1.6万/平涨到18-20万/平。

　　来源：陶文杰ppt

　　为什么会发生这么大的变化?原因有两个，一方面是桥开通后打通了深圳的价值，另一方面是后海作为深圳的滨海城区，它不断在发展、成熟，不断地有企业引入，就算是到今天，这个区域价值还没到顶。

　　前两天，中国最牛的一个企业之一字节跳动，在后海拿了一块总部基地，所以更加能肯定，它现在20万/平的价格并没有到顶，而西部通道这个桥是这个区域的爆发点，这也就是它的价值所在。

　　深中通道一旦开通，一定会缩小两地价差。所以，深中通道在南沙设有一个落桥点，这就是个特别明显的信号，告诉你，这个地方，你需要重视起来了。

　　除了深中通道，深晚一兵指出，之后在虎门大桥和南沙大桥中间还会新修建一条狮子洋通道。

　　到时候，如果从大空港入口上，走S3到虎门大桥下桥，根本就不需要半个小时。再把出城的路程计算一下，实际上南沙和深圳的距离就是半个小时。

　　这样一来，两地的价差的缩小将会得到进一步的加速。

　　核心观点四：

　　南沙相当于深圳的前海、大空港，房价却只有前海的1/5至1/6，严重被低估了。

　　宋丁表示，和深圳前海相比，为什么南沙价格只是前海的1/5到1/6?这个道理怎么讲呢?讲不下去。

　　来源：广州楼市发布

　　要知道，前海到2010年才开始开发，所以目前南沙的价格给大家的信号很强烈：前海和南沙之间5-6倍的价差，在未来5年之内迅速的拉小，这就是给大家的机会。

　　不仅如此，陶文杰指出，现在的南沙比东莞临深还低，很不合理。

　　现在的东莞，凤岗、虎门3万 ，松山湖4万 到5万 ，南城、东城、莞城、黄江这些区域4万多的房子更是一大堆。

　　就连惠州大亚湾的备案价都有接近3万/平。

　　这样一看，东莞4万 ，大亚湾2万 ，南沙才2万多，还是广州的自贸区，地位相当于前海，是广东的长子，每年投几百个亿。相比之下，南沙真的被低估了。

　　更何况，从深圳的南山区到南沙，车程仅一个小时左右，如果开得快，40多分钟就可以到。相反，从南山去大亚湾、东莞黄江都要一个小时以上，南沙比其它地方更近。

　　所以，不管怎么说，南沙的价值是实实在在的被隐藏了。

　　前海大扩容，120平方公里，有望与南沙连成一片。

　　今年，南沙又将要迎来一个重大机遇。

　　深圳特区40周年之际，关于大礼包的猜想已经有过一轮又一轮，随着时间的接近，大礼包的真容显现的越来越明显。许多业内人士几乎都在猜测，今年的大礼包很可能是前海扩容。

　　原来大家想前海扩容就是扩到宝安，但现在据说，前海很可能扩到大空港，将宝安中心区、西乡、宝安机场、国际会展新城、海洋新城、海上田园城这一片全部纳入进来，也就是说，这一片都将变成前海。

　　到时候，前海和南沙便是无缝接驳了，湾对面便是前海，其中，就是个隐藏的大利好。

　　前两天，广东省发布了关于广东的开发区方案，里面提到，条件成熟时把前海扩到这些区域。如果那样，南沙又是一个非常好的区域。

　　核心观点六：

　　深圳“南沙热”即将爆发，未来三年，购房占比将由15%提升到30%，优质项目到5万深圳人完全可以期待。

　　通过上面几轮分析，可以看到的是，南沙即将要爆发，深圳的“南沙热”也即将来临。未来三年，深圳客在这里的购房占比将由15%提升到30%，甚至更高。

　　宋丁表示，当你发现它价值的时候，深圳人是毫不犹豫过来的。

　　所以在这样的格局下，现在的深圳人亟待认识到南沙的价值。

　　同样，陶文杰也表示，未来，南沙的优质项目会去到5万，看齐大空港、光明并不奇怪。

　　要知道，南沙的政治地位相当于前海，它的区位相当于大空港。

　　现在大空港的房价多少?二手房6—6.5万/平，新房5.5万/平左右。如果沙井海岸城二手房卖的话，6.5—7万/平随随便便卖。所以，南沙这个区域，说看齐大空港都不为过。

　　从这里看，南沙去到5字头是可以做到的，毕竟比惠州、东莞临深还便宜，这是没道理的。

　　更关键的是，不仅只是深圳向西、广州向东，城市发展还是湾区向芯，也就是说，符合这三者趋势最终汇集到的点，便是南沙。这里还称为国际湾区、百年名校，也就是教育资源，在深圳极度紧缺教育资源的情况下，生活在这里，其实就是为未来。

　　根据以上观点，可以看到，南沙是颗亟待被发掘的珍珠，一直处于蓄势待发阶段。今年，则是南沙进入大爆发的前期，机会便是在这个时候抓住。

　　那么，如果置业南沙，选择什么样的物业最好?

　　答案是认准城市运营引领者!

　　提到南沙，少不了被提及的，便是星河地产，作为城市运营引领者，一直带领南沙在往前发展。

　　2016年，星河凭借前瞻的眼光率先进驻南沙。随后，开发了星河丹堤、星河盛世、领南·星河|荣誉、星河·山海湾、星河·东悦湾、星河·湾区壹号等一系列标杆项目。

　　其中，今天活动现场所设置的场地领南·星河|荣誉，是南沙唯一由双巨头霍英东集团与星河集团联合打造的产品。单从交通、教育等方面，就足以看到项目的高规格和高品质。

　　1、交通上，项目所处位置有地铁4号线、15号线(规划中)、18号线(规划中)三地铁交汇。

　　不远处，便是南沙客运港。本月底到深圳机场码头航线开通后，从南沙客运港到深圳机场大约26公里，到香港国际机场大约60公里左右。(注：此处为直线距离，来源于百度测距)

　　2、教育上，社区自带幼儿园，1公里内就有广州市二中南沙天元学校、英东中学、南沙小学等名校，享有3-18岁的全龄教育资源。(具体招生以教育主管部门和校方最新政策为准)

　　3、项目打造的是低密人居形态。

　　以曼哈顿中央公园为蓝本，约35%超高绿化率，打造约4万㎡九大全龄主题园林，约2.27低密容积率，最大超220米宽楼间距，如此敞阔尺度，在大湾区市场上都难寻可比肩者。

约3公里范围内，环拥约18000亩的黄山鲁森林公园、蒲州花园等等。

　　4、在产品的户型设计朝向上进行了升级。

　　此次，项目推出建面约95-128㎡的3-5房产品。其中，97㎡，户型方正，双厅贯通直接阳台，空间全明通透设计。128㎡，舒适入户花园设计，大横厅设计，卧室全飘台设计，方正实用。