仲量联行：深圳甲级办公楼市场回暖，零售市场迎来去化机遇

　　2020年7月9日，深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2020年上半年深圳甲级办公楼市场受新冠疫情的负面影响转冷，全市租金承压;但随着国内疫情得到有效控制，租赁市场活跃度逐步回暖，二季度互联网科技巨头和来自新经济总部企业的整合需求成为亮点。预计国内经济继续快速修复，租赁市场需求有望进一步转好。”优质零售物业市场方面，租赁需求在二季度稳步恢复，多数业态活跃度有所回升;预计年轻客群将成为消费主力，今年相对较少的新增供应也为全市购物中心提供了绝佳的去化机会。

　　甲级办公楼

　　2020年上半年，深圳甲级办公楼市场在新冠疫情的负面影响下转冷，租赁活动在短期内出现明显的回落，但随着国内疫情得到有效控制，各行各业有序复工复产，中央及地方政府出台的抗疫情、稳经济政策也帮助许多企业渡过这段艰难时期，因疫情积压的租赁需求逐渐释放。虽然大部分企业对短期业绩增长持谨慎态度，且中小企业缩减办公面积甚至退租的现象仍有发生，但处于低位的市场租金为受疫情影响较小的企业提供了更多升级和搬迁的机会，二季度市场问询量和成交量均有回升。

　　抗风险能力较强的头部企业，尤其是互联网科技巨头，迎来了新的增长机遇，企业的业务增长支持强劲的扩张和搬迁需求，大面积租赁交易较去年有所上升。值得一提的是，来自新经济总部企业的整合需求也成为当下市场的一个亮点。此外，金融机构对甲级办公楼的需求仍较稳健，疫情的爆发甚至加速了不少大型金融机构的升级换代，开始将其理财部门和金融科技部门设为独立法人主体，因此扩张及新设立需求活跃。不仅如此，由于金融开放政策的进一步落实，外资金融机构在深设立独立法人企业的趋势逐渐显现。因此，租赁市场活跃度逐步回暖，深圳甲级办公楼二季度净吸纳量录得与去年同期水平相当，上半年共约18万平方米。

　　部分在建项目交付时间推迟，甲级供应入市放缓，上半年只有四座甲级办公楼竣工，为市场新增约32万平方米供应，其中三座位于南山区。由于供应压力暂时有所缓解，二季度全市空置率相对一季度基本不变，仍保持在约26%的水平。

　　全市租金继续承压，但租金跌幅在二季度收窄。在全市高空置压力下，业主继续下调租金以加速去化，其中以新供应压力最大的南山区跌幅最为显著。甲级办公楼租金下行，吸引了不少来自非甲级办公楼租客的入驻，成本集约型升级渐成租赁市场主流。

　　市场展望

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，疫情仍将为全球经济带来较多不确定性，但鉴于中国对疫情防控的出色表现，预计国内经济继续快速修复，深圳办公楼租赁市场需求也将进一步转好。科技巨头仍将保持稳健的扩张需求，业务受影响较小的企业也将抓住租金下调的机会升级办公空间。此外，深圳市各大传统基建项目的稳步落地将支撑来自大型建筑工程企业稳定的租赁需求，而随着新基建项目的落实推进，预计在长期也将刺激来自相关产业链上下游企业的办公楼租赁需求。

　　虽然上半年甲级供应入市放缓，但今年下半年仍有多栋甲级办公楼扎堆竣工，总计约90万平方米供应。尽管深圳市场租赁活跃度逐渐回暖，但大量新增供应仍将进一步推高全市空置率。供过于求的市场现状仍将持续，李文杰预计全市租金仍会出现一定幅度的下降。

　　优质零售物业

　　*指深圳优质购物中心市场

　　随着国内疫情防控形势持续向好，企业复工复产步伐加快，居民生活秩序逐渐恢复。与此同时，得益于地方政府出台的促进消费措施，深圳消费市场得到持续改善，绝大部分购物中心在二季度迎来客流与销售额的回暖。

　　整体零售租赁需求在二季度稳步恢复，多数业态在租赁市场中活跃度有所回升。值得注意的是，部分抗风险能力较强且资金充裕的零售商借着整体租金下行在市场上积极布点，试图扩大市场份额，其中不乏知名餐饮连锁企业及国内美妆集合店。因此，优质项目的品牌和业态组合优化策略在二季度顺利有序地进行。此外，一些本土新能源汽车品牌，在国家促进汽车消费政策的推动下，也开始拓展深圳零售市场。

　　上半年新增供应有限，全市空置率小幅攀升。新冠疫情导致施工及租赁进度出现短暂停滞，截至2020年6月末，全市仅有福田区1个优质零售项目开业，新增约4万平方米的存量。在空置率方面，二季度关店现象因消费市场的逐步改善得到一定程度缓解，升幅较一季度有所放缓，全市空置率在上半年达3.3%。由于存量较少而且主要大型优质购物中心号召力不减，罗湖成为全市唯一在二季度录得空置率下降的区域，其中万象城业态调整顺利，成功引进La Mer、Sisley、Tom Ford等众多国际高端美妆品牌。

　　深圳优质零售物业首层租金在上半年出现小幅下跌，租金水平较2019年底下滑0.8%。总体来说，虽然购物中心租户流失的情况在二季度有所减缓，但空置率的上升仍令部分业主选择下调租金吸引零售商入驻。此外，少数购物中心，特别是交通通达性以及运营能力较差的项目，空置情况较一季度进一步恶化，业主不得不在租金谈判上作出更多的妥协与让步。

　　市场展望

　　在疫情常态化防控的大背景下，国民经济运行延续复苏态势。经济稳步向前对于消费市场无疑是一项重大利好。具体而言，1-5月深圳社会消费品零售总额录得-16.5%的负增长，降幅比第一季度收窄6.4个百分点，是四个一线城市中恢复速度较为突出的城市。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计短期内销售的逐步回暖将促进零售租赁需求的恢复。至于优质零售物业市场，两极分化将会加剧，可以预见能持续吸引年轻客群的购物中心将得到不少零售商的青睐，而区内定位相似的购物中心短期内在招商和升级方面或将面临一定困难。

　　预计下半年深圳优质零售市场将会有四个项目入市，新增供应接近40万平方米，均衡分布于市区与市郊。跟过去四年相比，今年相对较少的新增供应也为全市购物中心提供了绝佳的去化机会。基于上述因素，郭伟明预计全市供求大致平衡，全市空置率在短期内波动幅度有限。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。