深圳上半年新房市场：供应腰斩 区域分化 成交平稳

　　01新房住宅

　　新房住宅供应同比下滑超5成

　　光明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

　　访客指数低位反弹后高位徘徊

　　新房住宅整体去化率有所下降

　　坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

　　金众麒麟公馆获得成交金额冠军

　　新房住宅供应同比下滑超5成

　　网签数据显示2020年上半年新房住宅共成交16727套，同比↓5.4%，成交165.86万平，同比↓3.6%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批共9485套，同比↓50.8%,批售面积合计91.01万平,同比↓50.6%;市场共推售住宅9222套，同比↓46.3%，新入市住宅面积合计96.01万平，同比↓43.8%。受疫情影响，一季度市场基本陷入停滞，甚至前5月市场供应皆较为低迷，直至六月供应才开始大幅增长，整体供应较去年同期仍然大幅下滑。但二季度市场氛围佳，加上去年11、12月大量住宅入市，上半年成交仅小幅下降。

　　光明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

　　上半年罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗五区住宅成交量大幅上升，深汕合作区去年同期无成交，今年上半年成交1245套，10.61万平。罗湖区上半年成交650套，上升157.9%，大部分为德弘天下华府成交。大鹏区成交293套，同比↑84.3%，主要为家天下花园、保利香槟苑的成交。坪山、光明、宝安等区由于供应量的大幅下滑，成交也出现大幅下降。

　　龙岗、坪山、光明供应占比超七成

　　从各区上半年供应来看，龙岗、坪山、光明供应依然占据主导，三区供应占比近71%。其中，龙岗供应3417套，占比近37%，供应最多。十一区中，南山和深汕合作区无新增供应。

　　从各区上半年成交来看，龙岗、宝安、龙华、光明成交最多。西部区域仍为热点区域，但东部龙岗、坪山凭借高供应和低价，成交位居前列。龙华区凭借观澜片区中森公园华府、龙光玖誉府的成交，上半年成交占比提升。对比供应与成交看，只有光明、福田、罗湖成交量略低于供应量，其他各区成交量都高于供应，市场供不应求局面仍存，下半年预计供应将继续增加。

　　访客指数低位反弹后高位徘徊

　　去年下半年市场受诸多利好影响，成交较为火热，加上11、12月新房供应处于高峰，访客指数高位徘徊。

　　而上半年受春节与疫情影响，1、2月市场基本处于冰点，访客指数也从去年12月的高峰快速下跌至低谷，且低谷期持续时间较往年大大延长，市场需求被压抑。3月下旬开始，疫情基本稳定，营销中心开始逐步开放，小区管理也放松，长时间压制的需求开始释放，市场快速反弹，访客指数也出现快速上升。

　　但上半年前五月市场供应不足，加上4、5月住建局打击炒房，市场热度略有下降。但六月新房供应大大增加，部分热盘如金融街华发融御花园一二手价格倒挂，吸引全城关注。访客指数也回升后高位徘徊。

　　整体去化率有所下降

　　2020上半年开盘项目数量较去年下滑明显，平均开盘去化率也略低于去年。

　　新房住宅开盘分化依然明显，西部区域宝安、光明推盘项目不多，但少量推盘中金融街华发融御花园、满京华云著花园都表现亮眼。东部区域龙岗、坪山等推盘项目较多，整体去化不高，但部分项目如恒大城等开盘也较热。

　　90-144平面积段成交占比超五成

　　2020年上半年90-144平的面积段成交占比上升至56.7%，较去年同期增加了近12%。受去年豪宅标准调整影响，改善型户型成交增加。而小户型占比呈现逐年下降的趋势，60-90平成交占比从去年同期的49.3%下滑至今年上半年的37.7%。45平以下面积段上半年由于深汕辉煌花园的大量成交，占比占比提升至1.1%。

　　从月度趋势看，6月90-144平面积段占比超六成，达到了60.4%。近期新入市的仁恒公园世纪、恒大城，以及前期项目京基御景半山、天鹅湖畔花园等项目改善户型大量网签。

　　成交价4万以下面积占比大幅上升

　　从价格段来看，上半年特别是二季度，4万以下价段成交占比出现明显上升，至六月4万以下占比升至近4成。而8万以上高价段占比则逐渐减少，至六月占比已经不足1成。一方面是上半年新增供应中，龙岗、坪山占主导;同时深汕区域成交大幅增长。另一方面，上半年新增的豪宅项目较少，高价段以去年入市项目为主。

　　坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

　　2020年上半年坪山片区共网签住宅1261套，为新房住宅成交最热片区，其次是深汕合作区成交1245套，龙岗中心城片区成交1177套，位居第三。坪山区恒大城成交近半，同时方直谷仓府、富润乐庭成交成交也位居前列。深汕合作区则只有辉煌花园和振业时代花园成交。

　　去年同期最热的沙井由于供应量的大幅下降，成交也大幅下滑，不足去年上半年的1成。盐田港凭借佳兆业盐田城市广场的大量网签也位居第七位。　

　　住宅TOP10项目龙岗占4席

　　网签数据显示，佳兆业盐田城市广场上半年共成交797套，成交量位居第一，其次是辉煌花园769套、天鹅湖畔花园714套。与去年TOP项目成交差距明显不同，今年上半年由于供应量的下滑，各项目成交差距较小。

　　住宅套数TOP10中龙岗区有四项目上榜，其他区最多只有一项目居于TOP10。　

　　金众麒麟公馆获得成交金额冠军

　　金众麒麟公馆以53.5亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军，其次是招商领玺家园，成交48.2亿元，德弘天下华府位居第三。上述三项目均价都在八万以上，TOP10中均价八万以上项目有六个，且都位于南山、福田、罗湖。

　　住宅项目成交金额TOP10共成交349.9亿元，占全市成交金额的39%。

　　京基成交面积位居第一

　　2020年上半年京基共网签住宅9.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，第二位是佳兆业。京基网签的住宅项目有京基御景半山、京基御景珑庭、京基御景峯三项目，而佳兆业成交则以佳兆业盐田城市广场为主。

　　住宅成交面积TOP10开发商共计成交65.0万平，占全市成交面积的39%。

　　开发商TOP10占总成交金额43%

　　网签数据显示，金众地产凭借金众麒麟公馆项目登上成交金额TOP1，成交金额高达53.5亿元，招商则凭借招商领玺、海祥阁两项目成为成交金额第二。佳兆业、深业分别位居第三、第四。

　　住宅成交金额TOP10开发商共成交384.6亿元，占全市成交金额的43%。

　　去化周期不足七个月

　　上半年新房住宅获批预售面积合计90.6万平,较去年上半年腰斩，供应下滑明显。而月度住宅成交量则相对保持稳定，导致住宅存量自去年12月以来连续下降。

　　截至2020年6月底住宅存量已经跌至205.0万平，为近几年的最低值，按照过去一年的平均成交量来计算，去化时间不足七个月，预计下半年市场供应有望迎来爆发。

　　龙岗区存量最多

　　截至2020年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多，其次是龙华、宝安，福田区存量最少。

　　据市场监测，下半年全市潜在计划入市项目超百个，以龙岗、宝安为主。但龙岗区整体去化一般，在入市项目集中增加的情况下，存量将进一步上升。宝安、光明、南山等西部区域去化速度较快。

　　中原研判

　　总结

　　上半年新房住宅共网签16727套，同比↓5.4%，新入市住宅9222套，同比↓46.3%，供应下滑严重，但罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗、深汕合作区住宅成交量大幅上升。

　　今年上半年坪山、深汕、龙岗中心城为新房住宅成交最热片区。从成交结构来看，90-144平面积段占比升至56.7%，改善型户型更受市场青睐。而豪宅项目下滑，4万以下价段占比出现明显上升，至六月4万以下占比升至近4成。

　　展 望

　　上半年深圳新房市场受疫情影响供应低迷，但成交仍较为稳定，个别网红盘吸引全城目光，但整体保持理性，整体去化不及去年。上半年住建局多次打击炒房，房住不炒不动摇，市场保持理性。下半年市场供应有望增加，市场成交有望稳步上升。

　　02公寓市场

　　上半年公寓推货速度放缓

　　南山供应占比升至五成

　　全市成交均价趋稳

　　宝安、南山和龙岗为成交主力

　　45平以下户型成交超五成

　　300万-600万公寓成交占比升至26.8%

　　备注：本文档统计的商务公寓为性质是公寓的产品

　　上半年公寓推货速度放缓

　　2020年上半年，商务公寓获批预售的项目为6个，总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%。上半年供应量为去年供应量的15.1%。

　　据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量则会超过去年。

　　南山供应占比升至五成

　　今年上半年，依然是有5个区域有新增公寓供应，与去年上半年不同的是，今年上半年坪山无供应，罗湖有一个公寓项目入市，其包含的公寓体量为1.0万平。

　　2020年上半年全市商务公寓供应面积为17.7万平，其中南山供应面积达8.87万平，占比为50%，供应量最大。

　　全市成交均价趋稳

　　受开发商推货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平，成交面积占去年全年的33.2%。

　　上半年公寓均价为64226元/平，与去年均价基本一致。

　　宝安、南山和龙岗为成交主力

　　2020年上半年商务公寓的成交主要集中在宝安、南山和龙岗三个区域。宝安成交面积居全市首位，为6.7万平，占全市成交面积的29.2%，会展湾系列项目成交面积占宝安区成交面积的45%。

　　从成交均价来看，2020年上半年光明、龙岗和龙华成交均价出现上升，其他区域成交均价出现下滑。上半年南山备案的高端豪宅项目少于去年同期，因此成交均价同比下滑5.3%至106414元/平，但其成交均价依然位居各区首位。

　　备注：图中标记的数据皆为2020年上半年的数据。2019年上半年光明无成交，其成交均价采用其2018年的均价。2020年上半年盐田无成交，其成交均价采用其2019年的均价。2019年上半年深汕无可售公寓项目，因此无成交均价。

　　45平以下户型成交超五成

　　从面积段来看，2020年上半年的成交结构进一步向中小面积段集中。60平以下面积段的公寓成交占比升至74.0%。从占比变动来看，45平以下和45-60平面积段内的公寓成交占比分别较去年上升1.3%和1.6%;60-90面积段和90平以上公寓成交占比分别下滑2.5%和0.4%。

　　45平以下小户型商务公寓成交套数占比为52.4%。此面积段内会展湾水岸项目备案量最多。

　　300万-600万公寓成交占比升至26.8%

　　从成交价段来看，300万以下价段的公寓产品依然是成交主力，成交占比为64.4%。

　　从占比变动来看，上半年300万-600万价段内公寓成交套数占比较去年上升了6.6%至26.8%，升幅最大，此价段内中洲湾为成交主力。100万-300万价段内公寓成交占比较去年下降了6.4%，降幅最大。其他价段成交占比相对稳定。　

　　万科星城获成交量榜首

　　2020年上半年商务公寓成交套数榜首为宝安的万科星城，成交套数为963套。

　　成交前十的楼盘成交套数合计3330套，占全市成交套数的85.5%。

　　中原研判

　　总结

　　2020年上半年，商务公寓市场供应收紧，获批预售的项目为6个，总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%。受开发商推货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平，成交面积占去年全年的33.2%，均价为64226元/平，与去年均价基本一致。

　　从区域来看，宝安区成交面积居全市首位，上半年共6.7万平，占全市成交面积的29.2%。从面积段来看，2020年上半年的成交结构进一步向中小面积段集中。60平以下面积段的公寓成交占比升至74.0%。

　　展望

　　上半年受供应影响，市场成交活跃度一般，据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量会超过去年，市场成交活跃度有望回升。2018年以来中小户型成交占比愈发集中，小面积公寓依靠总价较低流动性较好的优势，依然会是成交主力。

　　03豪宅市场

　　豪宅供应同比下滑超5成

　　豪宅成交下滑 均价先跌后升

　　南山区豪宅成交占比近7成

　　招商领玺家园夺得销量冠军

　　住宅类豪宅成交占比超七成

　　豪宅供应同比下滑超5成

　　2020年上半年豪宅供应较少，仅有16.2万平，为近五年来半年度供应的最低值，与去年上半年相比下滑了54.7%，较去年下半年下滑65.9%。

　　上半年豪宅成交22.4万㎡，同比下滑32.4%。成交量虽然下滑明显，但相对于住宅成交下滑幅度和豪宅供应下滑的幅度来说，豪宅成交下滑幅度相对更小。一方面是因为网签具有滞后性，去年最后两月，七豪宅项目获批，整体去化也不错，部分豪宅项目网签延迟到今年上半年。另一方面，今年豪宅项目表现较好，市场升温下，去年去化一般的项目今年表现明显更好，且多项目在疫情后推出部分保留单位，也受到市场追捧。

　　豪宅成交下滑 均价先跌后升

　　2月受疫情影响，市场基本停滞，网签数据也受影响，大幅下滑。

　　受去年11月豪宅大量供应的影响，加上网签的延迟性，豪宅成交量至今年三月都保持较为稳定的状态。但从去年12月至今年4月，中间五个月无新增豪宅项目获批，豪宅成交量从4月开始出现显著下滑，5月豪宅成交量更是降至近两年的最低值。不过随着5、6月豪宅项目的入市，相信后续豪宅成交量会回升。

　　上半年豪宅均价略有起伏，4、5月高价豪宅成交下滑明显，5月豪宅均价为91714元/平，降至近16个月最低，随后随着高价段项目成交的上升，均价也明显回升。6月全市豪宅均价依然维持在105615元/平的高位。

　　南山区豪宅成交占比近7成

　　分区来看，去年上半年只有南山有项目获批，而今年同期南山、宝安两区均有豪宅项目获批。今年上半年南山豪宅批售面积为12.1万平，宝安批售面积4.1万平，整体供应同比下滑了54.7%。

　　受供应影响，南山成交量占主导，上半年南山豪宅成交15.1万平，占全市成交的67.3%。宝安区成交3.91万平，福田区虽然上半年无供应，但凭借天健天骄、深业中城等项目成交，上半年成交3.38万平。

　　招商领玺家园夺得销量冠军

　　2020年上半年，总价千万以上成交项目中，招商领玺家园成交360套，为上半年千万豪宅成交量第一。颐湾府以228套成交量位居第二，大悦城天玺壹号以145套位居第三。千万豪宅TOP10中，南山占六个，福田和宝安各两个。

　　套均总价最高的为太子湾云玺大厦和深业中城，深业中城均价为前十中最高，而太子湾湾玺套均面积超300平，为所有项目中最大。

　　千万豪宅成交占比上升

　　今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.70%，较去年上半年增加0.29%。其中三千万以上豪宅成交占比为0.44%，同比上升0.06%;1000万-3000万豪宅成交占比为5.26%，同比上升0.24%。

　　与去年同期相比，豪宅供应量明显下滑，成交量也下滑超3成。但新房市场整体成交量下滑更为明显，住宅成交量下滑超5成。导致豪宅成交占比反而小幅上升。而且3000万以上豪宅成交量反而高于去年上半年和下半年。　

　　备注：千万豪宅占比=千万豪宅成交套数/(一手住宅成交套数+一手公寓成交套数)

　　住宅类豪宅成交占比超七成

　　从类型来看，今年上半年豪宅成交结构与去年上半年相比出现较大变化，但与去年下半年较为接近。较去年同期来看，住宅成交面积占比出现大幅上升，住宅成交16.9万平，占比72.3%，上升10.3%。公寓成交面积6.4万平，占比则下滑至27.6%。上半年别墅只有一项目成交，占比不足0.2%。

　　中原研判

　　总结

　　2020年上半年受疫情影响，市场先冷后热，逐步趋稳。今年上半年新房豪宅获批项目较少，且都非住宅产品，部分去年获批项目小批量推出，去化速度较快，表现亮眼。

　　2020年上半年豪宅项目总供应量为16.2万㎡，同比下滑54.7%。受供应下滑的影响，豪宅成交量也出现大幅下降，豪宅成交22.4万㎡，同比下滑32.4%。豪宅的批售集中在南山、宝安，成交则集中于南山、宝安、福田。上半年南山豪宅成交面积为15.1万㎡，占全市豪宅成交的67.3%。上半年豪宅成交仍以平层住宅为主，成交面积16.9万平，占比72.3%。

　　展望

　　上半年豪宅市场表现不错，高端住宅的购买需求仍在，但受疫情影响，经济压力大增，加之豪宅项目新房二手倒挂现象不再那么明显，市场选择更为理性。下半年预计有不少豪宅项目入市，更有个别网红盘，豪宅市场供应有望大增，成交也有望止跌回升。