深圳上半年二手市场：改善需求释放 市场成交活跃

　　01二手住宅

　　二手市场成交量同比上升四成

　　龙岗成交套数占比居首位

　　大户型占比上升

　　500万以上各价段成交占比均上升

　　宝安租赁成交占比大幅上升

　　二手市场成交量同比上升四成

　　2020年上半年全市二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%;成交面积合计373.9万平，同比上升45.8%。今年上半年全市二手住宅成交套数占去年全年的57.0% 。

　　在疫情的影响下，全国经济走势不明朗，抗跌属性较强的深圳住宅物业再次吸引了有实力的置业者，即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升。2020年6月二手住宅过户套数破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。

　　需求释放 市场成交呈上升趋势

　　从各月的走势来看，2月受疫情影响，在停工及交通管制的影响下，过户量仅为1667套。3月随着企业陆续复工，备案量出现了补偿性的上涨。疫情后的经济下行压力大，在投资环境较差的情况下，二季度刚需和投资客积极入场，二手住宅成交呈上升趋势。

　　2020年上半年深圳二手住宅月均成交套数为7333套，较前三年有明显回升，目前尚未恢复到2016年月均成交7991套的成交水平，距离2015年月均成交10604套的水平有明显差距，深圳楼市依然处于恢复之中。

　　龙岗成交套数占比居首位

　　从上半年的区域分布来看，龙岗和宝安的成交套数占比分别位居第一和第二，两区成交占据深圳二手住宅市场的半壁江山。而从变化趋势来看，西部的宝安和南山成交占比上升，其中宝安区成交套数占比同比↑2.3%至24.3%，另外成交均价最低的龙岗区成交占比也同比↑2.0%。

　　从历年成交走势看，上半年仅盐田成交套数低于去年该区成交的50%，其他区域上半年成交套数已经超过去年的一半。上半年龙岗成交套数为11190套，占去年成交的62.8%。2020年是龙岗区的交通得到了实质性的改善，4月坂银通道已经开通，预计8月地铁10号线会正式开通。交通利好叠加价格优势，让龙岗今年成交活跃度进一步提升。

　　大户型占比上升

　　面积上来看，成交占比最大依然是60-90平的刚需产品，占比为48.5%，与去年基本持平。60平以下的小面积段住宅成交占比持续下滑。90平以上的大面积产品成交占比上升。去年11月调整了非普通住宅标准后，直接刺激了改善性需求的释放，90-144平的住宅成交占比较去年上升1.4%至21.9%。豪宅类型产品相对稀缺，具备较强的升值潜力，也获得了置业者的青睐，144平以上住宅成交占比较去年上升1.7%至8.4%。

　　户型上来看，1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型成交占比较去年下滑3.3%至28.8%，近五年以来首次跌倒三成以下。三房和四房成交占比持续上升，创近五年以来新高。三房成交占比为38.1%，为二手住宅市场中最受欢迎的户型。

　　500万以上各价段成交占比均上升

　　从成交价段来看，350万-500万价段为成交主力，占比为25.3%。

　　从趋势来看500以内各价段成交占比普遍下滑，500以上各价段成交占比普遍上升。一方面，随着深圳二手住宅价格的上升，低价段的房源有所减少。另一方面，在豪宅标准调整之后，直接刺激了改善性需求的释放，因此中高价段成交占比出现上升。

　　从各价段变化幅度来看，1000万以上价段成交占比上升4.4%，升幅最大。

250万-350价段成交占比下降4.6%，降幅最大

　　深户购房占比持续提升

　　上半年深户购房占比进一步提升至82%，较去年提升约5%，非深户购房占比为历史最低。其他户籍成交占比都有不同程度的下滑。

　　投资占比上升

　　上半年深圳三级市场投资占比约为33.8%，较去年上升3.2%。

　　2020年受疫情影响，经济走势不明朗，部分投资者担心资产贬值，选择将资金投入楼市。深圳作为大湾区核心城市，城市价值明显，加上人口持续流入，置业需求旺盛，因此也收获了投资者的青睐。

　　租金回报率持续下滑

　　受疫情影响，今年春节后租赁市场未像往年一样出现回暖的趋势，反而因为租客的减少使得租赁市场较为冷清。今年上半年深圳租金约为71.2元/平·月，较去年微跌0.3元/平·月。上半年月度租金走势相对平稳，6月深圳租金为70.9元/平·月。

　　从租金回报率看，当前深圳租金回报率为1.33%。虽然上半年租金稳定，但在房价上升的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势。

　　宝安租赁成交占比大幅上升

　　龙岗区租金水平居全市末位，得益于租金优势，上半年龙岗区域租赁成交占比依然居全市首位，成交占比为26%。

　　上半年宝安、龙华和盐田租赁成交占比出现上升，其他区域租赁占比均出现下滑。宝安租赁成交占比上升5%至14%，涨幅最大。

　　上半年全市租赁热点楼盘

　　上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗和盐田各有四个楼盘上榜。龙岗区因为整体租金水平偏低，因此受到部分租客的青睐。盐田区热点的楼盘主要为学校周边的陪读房源。

　　福田和南山因为租赁水平较高，因此上榜的热点楼盘较少。

　　中原研判

　　总结与展望——二手市场

　　在疫情的影响下，全国经济走势不明朗，作为大湾区核心城市的深圳再次吸引了有实力的置业者，即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升，并且二手住宅过户套数在6月份破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。从区域来看，宝安、龙岗和南山成交占比有所上升。从产品类型来看，受豪宅标准调整后的影响，改善型需求得以释放，上半年大户型成交占比持续上升，其中三房成交占比为38.1%，为二手住宅市场中最受欢迎的户型。

　　与以往成交大年相比，当前经济市场环境较为动荡，置业者的保值目的明显。在区域选择上，置业者对西部楼市具备更强的信心，市场分化严重。需要注意的是当前深圳楼市的购房政策依然偏紧，今年上半年政府调控也开始涉及二手市场，若后市成交依然活跃，则需要警惕政策性风险。

　　总结与展望——租赁市场

　　受疫情影响，今年上半年租赁市场未出现春节后的租赁旺季，租赁市场较为冷清，租金水平较去年出现微跌的情况。在房价上升的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势。随着年中毕业季的到来，预计下半年租赁市场的供需情况将会有所缓和。