深圳超5成需求被抑制，东莞调控升级，惠州要笑了？14天卖了8100多套房

　　最终，东莞的靴子还是落地了，7月25日凌晨发布了楼市调控新政，一是二手房开始限购，之前二手不限购，二是取得房产证3年之后才可以销售，之前是2年。

　　东莞这个操作，无疑会击退不少客群。网友表示，现在深圳、东莞都出手了，隔壁的惠州要笑了。

　　事实是，7月第三周（7月13-19日），根据世联行数据，惠州7天商品房成交了4066套房，同比上升 52.40%。7月第4周（7月20-26日），根据惠民之家的数据，惠州三县四区一周的网签量在4084套。看来两周时间，惠州成交了近8150套房。

　　而且就在昨天，惠州高铁北站的金裕星河丹堤，2小时内成交近20套，不得不说，市场反应就是这么迅速。

7月26日金裕星河丹堤现场

　　深圳、东莞都升级楼市调控后，有几个问题就必须要重视起来：

　　一是楼市格局会发生怎样的变化？

　　毕竟上半年即便经历了疫情，湾区楼市依旧表现强劲，且多城出现价升的情况。但现在深莞都调控了，加上又有全球流动性充盈的大背景存在，楼市下半场会怎么走？

　　二是趁着“深八条”这道防水墙竖起，买入深圳周边城市是比较好的时间窗口吗？

　　毕竟上半年临深片区的深圳客涌入明显，例如惠州，据乐有家数据，惠州上半年楼市成交中深圳客占比达62%，相较往年有明显的所上升。现阶段深圳“新八条”出台，深圳客外溢会加速吗？

　　三是究竟临深哪里才是最佳切入点？

　　毕竟临深包括南沙、东莞、惠州、中山、珠海等地，都是当红炸子鸡，现在东莞又调控了，这种情况下，资金寻找新窗口又该遵循哪些原则？

　　PART.1

　　50%以上购房需求被抑制

　　深圳下半年约3万个购买力被堵死

　　最近一段时间市场变化很大，十天之内，深圳、东莞升级楼市调控，尤其深圳的“新八条”，可谓拳拳重击，直接改变了市场格局，那么接下来楼市会怎么发展？

　　《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家--陶文杰表示，此次深圳“新八条”总结下来就是：十面埋伏、四大皆空。

　　所谓十面埋伏，是指这次调控从行政、金融、税收、信息公开等各方面全面围堵，精准打击、不留漏洞，显示了政府这次调控楼市的坚决态度。

　　四大皆空，则指之前投资者惯用的离婚结婚、入户、小孩、老人随迁等四大买房渠道，全部被堵死。

　　这对深圳需求的打击是巨大的，根据最近一些开发商、代理机构做的客户盘点发现，至少有1/3到1/2客户失去名额，再加上首付增加、税费增加、观望情绪等影响，保守估计5成以上购房需求被抑制了。

　　例如光明某新盘，新政前蓄客约3400批，新政后约1200批，整体下降约60%；西部某新盘，新政前蓄客约4500批，新政约2000批，整体下降约55%；龙华某新盘，新政前蓄客约2500批，新政后约1500批，整体下降约60%。

　　影响超过50%，同样意味着数千亿资金或被限。

　　因为2019年深圳一二手房共成交12万套，今年上半年，深圳一二手成交量已突破6万套，所以就算按常规行情2019年的数据推算，今年下半年深圳本来至少会产生6万个购买力，但现在可能有50%以上的人买不了了，意味着下半年至少有3万个购买力被堵死。

　　再按照搜狐焦点公布的深圳6月均价74929元/平计算，如果平均买一套100平的户型，算下来，这部分被限购的购买力可能达到了2250亿，相当于一年4500亿楼市购买力被限制，按3年算的话就会有上万亿的需求。

　　所以，深圳这次调控带来的影响是巨大的。

临深楼盘周末现场，深圳新政后临深市场反应迅速

　　PART.2

　　数千亿资金将流向何方？

　　再等3年或者5年才出手吗？

　　那么，约3万个购买力被堵死之后，他们会再等3年或者5年才出手吗？

　　肯定不会，因为今年是一个全球大放水，货币加速贬值的环境，有钱人的钱放在手里是很慌的，会催生出强烈的避险需求。

　　首先，今年最大的形势是疫情，直接导致全球大放水，证监会主席易会满在公共场合表示，全球流动性充盈泛滥是大概率事件。

　　流动性泛滥会导致什么呢？结果就是优质资产荒，简单说各类硬资产会大幅上涨，而按照马光远的观点，货币放水不会亚于2008年，通胀买房是最安全的。

各类资产历年收益图（2003-2018）

　　其次，经济形势复杂，不确定性强，这从余额宝也可以看得出来，前几年是6.8%的收益率，现在只有1.2%左右。

　　因此，在这种背景下，资金会自我寻找出路，尤其今年，这种保值增值的需求会非常强烈，像美国的优质资产特斯拉，从3月份350涨到接近1800，涨了5倍。

　　那么，数千亿的购房需求，在深圳市场得不到满足，资金未来将流向何方？又该如何去突围？

　　陶文杰表示，未来可能在四个领域有机会：

　　第一，在深圳如果要买的话可以买核心区域、热点片区的公寓，比如前海、香蜜湖、深圳湾的公寓，依然可以买。

　　第二，临深楼市，考虑靠近深圳的东莞、惠州。不过东莞刚刚限购，二手房也不能买了，只剩下惠州，临深楼市惠州是一个出口，接下来几个月会看到惠州楼市可能会继续往上的走势。

　　第三，零深楼市，主要指珠江西岸，比如靠近深圳前海、大空港区域的南沙、珠海。

　　第四，小产权房，不需要名额，但这是灰色地带，不适合大多数人。

　　相信大家已经注意到了，深圳“新八条”后，深圳的公寓和临深的住宅反应最强烈。

　　一方面深圳的公寓立马火了，前海嘉里中心开盘就卖完了，就连沙井某项目有客户一次刷了10套。

　　与此同时，临深住宅爆了，高压政策一出，深圳购买力加速外溢。

　　据统计，新政后首周（7月13-19日），惠州7天成交了4066套房，上周（7月20-26日）网签量也达到了4000多套；南沙也热闹起来了，来访量、成交量明显增多；东莞多盘调价，塘厦项目都要靠抢了。

惠州楼盘周末现场

　　国家高端智库CDI资深研究员、中国城市经济专家委员会副主任--宋丁表示，现在深莞两地都调控了，过去准备要外溢的，加上这次被迫外溢的，加在一起就是滚滚洪流，对临深无疑是一种利好。

　　PART.3

　　5条高铁线、超过10个高铁站

　　有望搭载这座城市奔向万亿俱乐部

　　问题来了，如果深圳购买力外溢到临深，寻找新窗口时应该遵循什么原则？

　　大家要牢记一点，大湾区的融合主要是靠轨道和枢纽，因为大湾区9+2城市之间核心区域的距离是60-100公里，要实现1小时或半小时交通圈，必须靠轨道交通，轨道交通最重要的就是枢纽站。

　　实际上，大湾区在国家高铁系统中具有重要地位，今年有10条高铁在建、将建，铁路（城际）线网呈“四向拓展、三极三轴放射”的总体格局。

　　而且轨道交通来带的价值不言而喻，就如同当初深圳北站的建设，不仅改变了深圳城市的布局，同时给龙华北站片区带来了巨大的发展价值。

　　所以，如果要投资大湾区的房产，就要看轨道交通，看枢纽站。

　　宋丁表示，若按照这个原则，会发现目前临深的惠州就是实实在在的一座高铁城，因为据统计，除规划建设的广州至河源、深圳至汕尾高铁经惠州，加上已运营的厦深高铁、在建的赣深和广汕高铁，惠州有望拥有5条高铁线、超过10个高铁站。

　　这个量在全国城市里面是不多见的，惠州无疑是大湾区高铁战略的重点城市，更是平衡大湾区东西力量配置的关键，在大湾区连接粤东、粤北以及闽赣地区重担当枢纽门户。

　　最值得注意的是，宋丁认为，高铁有望搭载惠州奔向万亿俱乐部。

　　目前深圳、广州GDP都超过了2万亿，临近的佛山和东莞GDP也都攀上和接近攀上万亿规模，再下来就是惠州GDP4177亿，名列广东第五，其他城市都在4000亿以下，有的甚至低于1000亿，广东城市未来再进入万亿俱乐部的希望就寄托在惠州身上了。

　　而这中间，高铁的作用不可忽视，抓住高铁，就等于抓住了惠州城市再突破的核心动能。

图源中商产业研究院

　　PART.4

　　另一个深圳北在惠州高铁北站

　　两高铁+两轻轨+三地铁

　　尤其是惠州高铁北站的建设，从根本上提升了惠州在大湾区的战略地位，而且在宋丁看来，惠州高铁北站就是大湾区东岸崛起的另一个深圳北。

　　一方面，惠州高铁北站是一个大枢纽，政府投了30多亿来建设，将成为大湾区三大高铁站之一，规模达到了7台16线，仅次于深圳北站既有11台20线的规模，这里将实现“高铁+城际+地铁”的立体交通枢纽构造，包括两条高铁、两条轻轨、三条地铁，是未来惠州的城市门户，也是融入深圳对接深圳最重要的站点。

惠州高铁北站线路示意图

　　其次，惠州高铁北站还是开放式的，与大湾区各个重要城市都有重大的关联作用，这点和大湾区枢纽中心的深圳北站也很像，未来在香港、深圳工作，来惠州生活或将成为现实。

　　另外，惠州高铁北站是有大规划的，这点和深圳北站很像，规划44万平方公里、居住人口42万，正是朝着集交通枢纽、科技创新、商贸物流和人居休闲于一体的现代新城迈进的，可以说是大湾区东岸崛起的另一个深圳北站。

惠州北站片区城市设计意向图

　　再者，惠州高铁北站，还是以轨道交通为依托的超级品质生活地，形成博罗生态、汤泉、白石、金源、麒麟山等5个居住组团，目前来看有7个绿地公园、32所中小学，可以说这里的生活配套、绿化、生活品质都是一流的，将成为与江北和惠城南站新城片区并列的惠州三大城市核心区之一。

惠州高铁北站整体鸟瞰图

　　陶文杰也表示，惠州高铁北站不是一个单纯的高铁站，是具有战略地位的交通枢纽，是惠州最重要的枢纽站，它甚至比惠州南站更重要。

　　因为整个惠州和广州、深圳连通的城际轨道只有9条，但其中4条通过惠州高铁北站，包括赣深高铁、广汕高铁、莞惠城际北延线、深惠城际。

图源南方+

　　而且赣深高铁、广汕高铁明后年陆续通车，基本上20分钟就可以到深圳北站了，35分钟可到广州天河、50分钟可到香港。所以，惠州高铁北站这个地方是惠州最重要的交通枢纽。

赣深高铁线路示意图

　　PART.5

　　2站3万、3站6万、4站10万+

　　北站新盘2小时成交近20套、当天热销9成

　　我们知道，当初的深圳北站，让曾经的福田“后花园”，转变为如今的“宇宙中心”，龙华北站周边的新房也到了最高10万+/平的高价。

　　那么，目前惠州高铁北站有怎样的价值空间？

　　不妨先来看看高铁开通给区域带来的影响，或许更能看懂惠州高铁北站价值。

　　比如深圳北站，开通之前房价是1万，开通之后7万，现在深圳北站中心区域12万，带好学校的是12-14万；广州南站，开通前1万，开通后3.9万；惠州南站，开通前4千，现在2万，基本上是5倍的增长。

　　相比之下，目前惠州高铁北站片区，大概1.2万左右。且不说高铁开通后带来的增值，就算现阶段看，2站距离的塘厦已经奔3了，3站距离的光明普遍去到6万，4站距离的深圳北站去到了10万+，惠州高铁北站的价值空间自然是看得到的。

至于这个价值什么时候兑现，有两个关键节点：

　　一个是时间节点，明年开始会有一个促进的作用，因为赣深高铁会开通。当然，后续还要看深惠城际、广汕高铁，莞惠城际这些铁路的开通情况，尤其是深惠城际，因为这条线路连通的是深圳非常繁华的区域。

　　另一个是接下来政府在这一片的继续投入，包括拍地和引入产业的情况，惠州高铁北站这一片的规划类似CBD，北站东边有一片商务区，如果高铁开了之后就可以引入相关的企业。

　　其实大家是能意识到惠州高铁北站价值的，金裕星河丹堤就是典型案例，昨天短短两小时成交了近20套，深圳新政的第一个周末，新品加推当天更是热销了9成。看来惠州高铁北站已成为时代风口下新的标的。

7月26日金裕星河丹堤现场

　　至于置业者为何对金裕星河丹堤下手，主要是项目有四个优势，这也恰好是置业惠州高铁北站、选择优质资产需要注意的四点。

　　第一，看地段，当选核心区轨道物业。而金裕星河丹堤距离惠州高铁北站直线距离约1.5公里，片区还有三个高速口，以及门口明年通车的金泉路，届时仅需10分钟可达江北CBD，这是交通上的优势。

　　第二，看环境，尤其后疫情时代，更注重居住环境。而金裕星河丹堤本身是容积率仅1.63的低密社区，二期更是斥巨资打造5万㎡汤泉主题园林，周边还有象头山、3000亩18洞国际标准高尔夫球场，以及小金河湿地公园（规划）等7大生态公园环绕，这是环境上的优势。

项目实景图

　　第三，看规模，首选大社区，因为大盘自身能完善一些自我配套。而金裕星河丹堤作为惠州高铁北站的大盘，总建面约180万㎡，拥有约6.5万㎡COCO商业体，以及私家高端汤泉会馆、400米夜光跑道、900㎡大型泳池、1.6公里的香樟大道，这是配套上的优势。

　　第四，看教育，毕竟未来教育资源是越来越紧缺的。而金裕星河丹堤目前规划引入9年制品牌名校，还有2所幼儿园，基本上能满足社区从幼儿园到高中的优质教育，这是教育上的优势。

项目鸟瞰图

　　除此之外，我们注意到，金裕星河丹堤户型设计也是吸引置业者的一个点，本次新推热销的B4栋高层新品组团，为超拓N+1户型，具有超高实用率。

　　目前在售的85㎡做到了三房、客厅3.7米开间设计，120㎡为四房、南北双阳台、客厅4米开间，135㎡则为五房、四开间朝南、客厅4.2米开间。

户型图

　　与此同时，C6栋墅院洋房，一梯两户，超拓N+1户型，南北通透、超阔三阳台设计，具有超高得房率。例如洋房119㎡有3个阳台，能做四房设计。

　　另外底叠买一层享三层，前后双花园，停车入户，例如144㎡带有前后两个庭院，内部3阳台设计，南面四间卧室全飘窗设计，且带多功能空间。

　　实际上，如果从进驻的开发商看，目前惠州高铁北站区域已经形成一个大规模集团开发的态势，星河、保利、中海、万科、中洲等等都已经在这里抢地开发，能扎堆开发，说明大家对这个区域价值是认可的。

　　值得注意的是，进驻的开发商已收获了一定红利，包括金裕星河丹堤项目，2018年9月二期开盘时，高层住宅房价不到9千，现在已经接近1.2万，算下来不到两年时间涨了将近35%。

　　这也说明，高铁带来的区域价值兑现，同样会慢慢复刻在惠州北站身上。

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碧桂园南站新城 均价：待定

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