实探 | 合正观澜汇2期，400米到4号线茜坑站，与福城天虹一路之隔

　　龙华这几年房价蹭蹭蹭，涨价没商量，尤其是红山、上塘一带。和很多地方一样，板块内部价格不均衡，北边的观澜由于位置相对偏一些，没有通地铁，尽管价格也不低，价格相对“洼地”。

　　距离4号线北延线开通的日子越来越近，龙华楼市热度悄然向北蔓延，观澜的新盘也多了起来。去年12月，龙光玖誉府开盘，当天去化7成，点燃观澜楼市热度。

　　今年，观澜又迎来了几个新楼盘，已经开盘的锦顺星苑，还有距龙光玖誉府不远的合正观澜汇2期。

　　房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华，7月3日房掌柜小分队实探合正观澜汇2期，项目距4号线北延线茜坑站(试运行，2020年底正式通车)约400米，当时展示中心还在装修。距离踩盘过去一个多月，如今最快的一栋已出地面1-2层，展示中心已经开放，就在1期商业天虹商场，预计9月初开放样板间。

　　现状

　　一栋已出地面1-2层，展示中心已开

　　合正观澜汇2期位于观澜大道和裕南街交汇处，在1期的北侧，距4号线北延线茜坑站(在建)约400米，距龙华区府办公大楼直线距离500米左右。

　　合正观澜汇总建面约百万平，分多期开发。目前1期的福城天虹购物中心已开业，商业面积约6.7万㎡，后期还会增添邻里mall、街区mall等商业，共同打造约24万㎡的商业集群。

效果图

　　观澜汇2期住宅地块占地约2.6万㎡，总建面约15.8万㎡，容积率4.35，绿化率25%，由6栋高层的塔楼围合而成，无回迁、无保障房。

　　项目共1015套，建面约96-126㎡3-4房住宅，车位930个，车位比1:0.92。户型多为东南和西南朝向，其中96㎡户型占比达88%。

　　项目最快的一栋已出地面1-2层，目前展示中心已开放，还没有对外公布户型图，预计9月初开放样板间。

　　开发商：立足华南20余载，完成城市更新百万平

　　合正集团，成立于1996年，总部位于深圳，立足华南，以房地产开发为主，涵盖商业运营、金融服务、高端医疗、高端酒店及旅游、国际教育、投资移民、物业服务等多产业领域。

　　合正拥有超20年开发经验，成功改造开发合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇、合正丹郡等多个大型旧改项目。

来源：合正官网

　　此外，合正在龙华、宝安、龙岗、盐田、大鹏等区域储备了大量城市更新项目。

　　在海外地产方面也有涉猎，2013年，合正确立了“国际化+多元化”的发展战略，在美国洛杉矶收购了洛杉矶机场喜来登酒店、洛杉矶市中心LUXE酒店，并投资建设圣盖博喜来登酒店及合正洛杉矶中心综合体项目，以洛杉矶为中心，积极发展海外房地产开发+投资移民、主题乐园+酒店投资与运营、高端医疗+养老服务、国际教育等业务板块。

　　区位：龙华行政中心，三大规划圈交汇

　　观澜是龙华区政府所在地，南北向连接华为松山湖基地、东莞两岸生物基地、龙华富士康、坂田华为等重要产业节点，东西向连接宝安大空港、光明科学城、坪山国家生物产业基地。

　　2019年4月25日，深圳市政府正式印发了《深圳国家高新区扩区方案》，其中方案明确位于龙华区的九龙山智能科技城-福民创新园片区(由环观南路、观澜大道、观光路和九龙山合围而成，面积13.55平方公里)、观澜高新园片区划入深圳高新区，与南山区科技园同为国家高新区。

　　观澜在梅观创新走廊的加持下，根据龙华十三五规划、2020年政府工作报告规划产业发展，在建设“三城两镇一中心”六大重点发展片区中，观澜占据鹭湖科技文化片区、九龙山科技片区、观澜生态文化片区三大重磅规划;四大战略性新兴产业基地，观澜占据七成以上规模，其中包括观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园、龙华汽车产业园。

　　合正观澜汇2期位于龙华行政中心，项目西北向背靠九龙山智能科技城，其发展定位为突出产学研特色，融合现代大学和国际科技城功能的创新知识城区，已启动土地整备等相关工作。

　　东北布局观澜文化艺术小镇，以“一核两廊”为重点，营造文艺化生产、生活、体验氛围，未来将建设成为具有国际化风范与历史文化风貌的山水小镇。

　　东南向一带为鹭湖科技文化片区，其发展定位为突出科技文化服务功能，打造辐射深圳北部及周边城市的区域性科技文化中心。目前鹭湖新城已引进260家国家高新科技企业，腾讯、阿里巴巴、三一科技、三九药业等30多家国内外知名企业已经进驻，预计2020产值300亿。

　　未来项目周边高端产业、经济、人才集聚，城市面貌与生活配套将同步升级，有望迎来质的飞跃。

　　旧改：规划旧改约40个，体量达2500多万㎡

　　观澜占据龙华旧改半壁江山，规划约40个旧改项目，2500多万㎡城市更新面积，体量足以再造3个福田中心区。项目周边有华润、宏发、万科、鸿荣源、卓越等多个品牌大型旧改，未来3-5年面貌将焕然一新。

周边旧改

　　交通：距4号线延长线茜坑站(在建)约400米

　　项目距离4号龙华线北延线茜坑站(在建)约400米，预计2020年底通车。8站达深圳北，15站直达福田会展中心。建成后将一改观澜没有地铁的历史，对提升整体区域的通勤效率大有裨益，从而提升区域的置业价值。

　　周边另有地铁18号线、22号线(规划)。18号线(规划)可经由4号线与此线交汇点“长湖站”进行换乘，22号线(规划)可与18号线在“鹭湖站”进行换乘。

　　项目附近还有田背路口、观澜交警中队、福民派出所等公交站，到有轨电车线路锦鲤站直线距离约900米。

　　周边交通格局可以概括为“三横三纵”，其中三横为“观光路、环观南路、机荷高速”，三纵为“龙观快速、观澜大道、梅观快速”，随着大外环高速修建完善，深莞惠半小时经济圈将逐渐形成。

　　学校：对口观澜二小、二中、龙华第三外国语

　　按照目前学区范围，项目对口学校有观澜二小、观澜二中、龙华区第三外国语学校。(具体招生情况需以当地教育局当年公布的招生政策为准。)

　　观澜二小

　　观澜二小、观澜二中两所都是观澜区域比较传统的好学校，在区域内具有一定的社会口碑和办学优势。

　　龙华区第三外国语学校是九年一贯制学校，位于龙华区福城街道办事处碧澜路南侧、武馆路西侧、长湖东路东北侧，规划提供45个班、2100个学位。该校于去年9月借址龙华区委党校原址开学。

　　商业：紧邻观澜新商业天虹，去年已开业

　　项目自带1.2万㎡商业，南侧紧邻观澜汇1期的福城天虹(2019年11月正式开业)，可满足居民日常购物需求。此外，周边1公里内还有比邻新天地、观澜天虹等集中商业。

　　福城天虹购物中心

　　休闲：图书馆、文体中心、美术馆，人文休闲配套丰富

　　项目附近休闲配套相对丰富，有市政图书馆、观湖文化体育中心、观澜美术馆、鹭湖人文三馆(规划)等文体设施。

　　观澜体育公园规划图

　　周边有观澜人民公园(改造中，预计今年11月完工)、长湖公园(规划)、观澜体育公园(在建，预计2020年底建成)、观澜河湿地公园等休闲娱乐场地。

　　此外，周边有茜坑水库、横坑水库等生态资源;观澜古墟、观澜湖旅游度假区、观澜版画村、山水田园等文旅景点，可供居民日常周末休闲度假。

　　医疗：距龙华区中心医院1.5公里

　　附近1.5公里内有龙华中心医院(三级)、深圳伟光医院(二甲)，距平安龙华医院(原龙华区综合医院，三甲，建设中)约4公里。

　　周边房价：一手房5.1-5.3万/㎡，二手房5-6.5万/㎡

　　项目周边新房有龙光玖誉府5.13万/㎡，锦顺星苑5.26万/㎡。

周边新房，截图来源：贝壳网

　　观澜二手房均价5.8万/㎡，合正观澜汇1期的二手房放盘均价是6.5万/㎡，周边美佳华首誉5.5万/㎡，中航格澜郡阳光花园5万/㎡，华盛观荟名庭6.1万/㎡。

　　周边二手房，截图来源：贝壳网

本文踩盘时间2020年7月3日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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