实探 | 5号线坂田TOD，万致天地32㎡公寓卖光，写字楼接棒，单价3.2万/㎡起

8月18日，深圳地铁6、10号线同日通车，成为近期的一大乐事。原本只有5号线的坂田，如今有了10号线的加持，交通配套如虎添翼。

房掌柜2020踩盘大暴走计划启动以来，十三香不止一次地探访坂田，近期在5号线和10号线围合地带，5号线坂田站上盖，发现一新盘——万科·万致天地，是万科重回坂田首发的TOD项目。紧挨云里智能园、云里梦想乐园，周边旧改体量丰富、商圈潜力巨大。

其中位于西北角的商业综合体备案名为万致大厦，已出地面多层，并于7月10日开盘，单价3.2万/㎡起，网传经过40多天的销售，去化超过6成。

现场

商业综合体万致大厦出地面多层，已开盘

万科·万致天地位于龙岗区坂田街道布龙路与坂雪岗大道交汇处，与地铁5号线坂田站无缝衔接，紧邻10号线五和站。

万科·万致天地大致位置，房掌柜修改自网络

项目现场泥头车进进出出，有一栋楼已出地面约10层，应该是已经开盘的万致大厦。

工地门口

万科·万致大厦，摄于2020.7.3

万科·万致大厦已于7月1日取得预售许可证，共备案372套办公产品，单价3.2万/㎡起，建面约227㎡，据说目前去化率超6成。项目展示中心设在坂田云里智能园3栋一楼万致商业中心，沙盘等展示设施齐备，对外开放参观。

沙盘

作为万科时隔几年重返坂田的项目，万科·万致天地以TOD模式开发，依托坂田地铁站，打造成集商业、办公、娱乐、休闲等多元业态于一体的综合体。整个项目建面约44万㎡，其中含有建面约10万㎡商业，共5栋建筑，包括2栋写字楼、2栋公寓、1栋商业。

规划图

效果图，图源：万科集团官网

整个项目容积率8，绿化率30%，产权40年，车位比1:0.5，毛坯交付。

图源：万科集团官网

户型

建面32-227㎡，均价3.4万/㎡

根据万科集团官网披露，项目的产品建面涵盖32-227㎡，空间灵动，商用自用都可以。

32㎡

227㎡

十三香电话咨询项目销售，对方称目前推出的是1期，仅剩办公产品在售，均价3.4万/㎡，建面32㎡的公寓已经卖完，只能等2期，但是2期开发会比较久。

历史

世畅自行车片区旧改，“工改商/商住混合”

万科·万致天地前身是坂田街道世畅自行车城市更新项目，原本是工业用地，2017年被列入《龙岗区城市更新单元计划第三批计划》，2018年获批专规草案并确定实施主体为深圳市万畅房地产开发有限公司，即万科。

图源：龙岗区城市更新和土地整备局

据悉，原项目占地面积约9.2万㎡，拆除用地面积约8.7万㎡，实际开发建设用地面积约4.4万㎡，约2.7万㎡用地移交给政府作为储备用地。旧改更新方向为商业、居住等功能。

图源：龙岗区城市更新和土地整备局

万科改造之前，该旧改项目曾经作为万科梦工厂产品体验馆。

作为国内房企的巨头，万科的业绩长期排在前三。而万科进入深圳至今也很多年，布局龙坂区域长达21年之久（来源：深圳万科微信公众号），开发了诸如万科四季花城等成熟小区，对龙岗的市场颇为熟悉。

区位

深圳中轴坂雪岗科技城，周边旧改体量丰富

万科·万致天地处于坂雪岗科技城的核心区域，临近华为总部基地，周边还有已发展成熟的天安云谷产业园、云里智能园，片区发展前景好。

云里智能园

坂雪岗科技城位于坂田街道，包括华为及其周边区域共22平方公里。以华为基地为核心，重点发展现代通信技术、新型显示、云计算、下一代互联网、高端生产性服务和高标准、高品质城市公共服务等，打造成为国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区。

坂雪岗科技城效果图

2019年5月8日，坂雪岗科技城城市设计成果出炉，明确要将坂雪岗科技城将建成拥有国际视野、创新理想、人文情怀的“复合型科技创新城”，形成四核三轴、三带多组团的特色空间结构，与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。

坂雪岗科技城被列入2013年全市首批重点开发区域之一，目前已经有4个重点项目正在实施落地过程中，包括“坂田国际艺术中心”、“坂雪岗科技城特色郊野公园整体联通”、“坂雪岗科技城街道与节点景观提升”、“坂雪岗科技城VI设计及应用”。

项目周边还有丰富的旧改储备，体量超2000万㎡。

图源：深圳万科公众号

配套

项目所在的坂田地铁站周边，医疗、休闲、交通资源都具备。

交通：5号线坂田站上盖，近10号线五和站、坂银通道

项目的交通优势很明显，位于地铁5号线坂田站D口上盖，并且临近10号线五和站，从坂田到五和仅需1个站即可换乘10号线。

坂田地铁站D口，围挡处即万科·万致天地

2020年4月28日，坂银通道通车，从坂田到福田市中心的交通时间缩短至12分钟。

商业：自带10万㎡商业，临近坂田天虹

项目自身规划有约10万㎡商业，据说有打造成坂田中部区域大型体验型商业的潜力。

此外，周边1公里范围内还有坂田天虹、百佳华购物中心等商场，周边的小商铺也很多，基本能满足生活所需。

商场分布，图源：百度地图

有个说法是，未来坂田将会形成“北有佳兆业城市广场，中有万科·万致天地，南有星河COCOPARK”的坂田商业格局。

医疗：门口就是坂田医院、云杉云里医院

项目紧挨着坂田医院和云杉云里医院，周边还有一些社康中心，出门就能看病，很方便。

坂田医院是一家深圳市卫生局直属的综合医院，云杉云里医院是一级综合医院。

坂田医院

休闲：紧邻云里梦想乐园，周边有坂田文化广场

项目距云里梦想乐园仅164米，云里梦想乐园占地约2万㎡，是一个集高科技游乐项目、科普游乐项目、娱乐健身项目、观光旅游项目、于一体的综合游乐场，主要以亲子娱乐为主题，适合有娃家庭游玩。

云里梦想乐园

周边还有坂田文化广场、黄金山公园可供休闲。

周边房价

一手房3.6-8万/㎡，二手房6.7万/㎡

据贝壳找房数据，项目附近的坂田片区在售的一手住宅仅有大族云峰，均价价8万/㎡；正展逸园均价6.2万/㎡。此外还有信义嘉御山7期、信义君御山居、华晖和安里待售。

一手房，图源：贝壳找房

两个站外的华为地铁站附近，天安云谷产业园和佳兆业城市广场有商业类产品在售，均价分别为3.6万/㎡、4万/㎡。

二手房方面，坂田片区二手房挂牌均价6.7万/㎡。具体到项目附近，一路之隔的金洲嘉丽园二手住宅挂牌均价5.3万/㎡。公寓类型的阳明公寓二手挂牌4.4万/㎡。

二手房，图源：贝壳找房

本文踩盘时间2020年7月3日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。