深圳8月楼市 | 新房供应爆发，二手房成交量转跌

　　新 房 市 场

　　15住宅项目获批

　　8月共15住宅项目获批，包括深汕合作区1项目。其中14项目开盘，住宅批售面积96.1万平，环比增长140.2%，推售93.9万平，环比增长150.4%。住宅供应面积连续四个月回升，创2019年来的新高。

　　新房住宅成交面积上升17.4%

　　8月深圳新房住宅成交4076套，环比上升17.2%；成交面积为40.9万平，环比上升17.4%。新房住宅供应持续上升，且整体去化表现较好，8月新房成交量也创今年新高。

　　罗湖区连续两月零成交

　　从各区新房住宅成交面积来看，8月龙岗以17.01万平的成交量位居第一，占全市成交的41.6%；龙华成交面积为8.04万平，占全市成交的19.70%，位居第二；光明新区成交7.66万平，占比18.7%，位居第三。罗湖区连续两月零成交。

　　从成交面积环比变动的情况来看，8月四区成交面积出现增长，六区成交面积出现下滑，罗湖区成交面积未出现变化仍为零。其中，龙华区成交量增长最为显著，环比增长161.6%；福田区增长83.8%。而大鹏新区仅成交0.29万平，下滑37.0%，降幅最大。

　　勤诚达正大城悦园成交量居首位

　　勤诚达正大城悦园以734套的成交量夺得深圳8月住宅销售冠军，壹成中心璞誉府成交位列第二，成交591套。成交前十的项目中，龙岗六个，光明、坪山、龙华、宝安各一个。

二 手 住 宅

　　二手住宅过户套数回落

　　从过户数据来看，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；成交面积为97.5万平，环比下滑15.0%。

　　全市各区过户套数普遍下跌

　　本月全市各区二手住宅成交套数均下滑，下滑幅度普遍超过10%。盐田和福田成交套数下滑幅度超过20%。龙岗依然是全市成交量最大的区域，成交套数环比下滑13.5%至3253套，占全市成交的28.7%。

　　从样本房源的涨跌区间上来看，房源上涨和下跌的幅度均在10%之内。有64.0%的样本房源价格上涨，37.0%的样本房源价格下跌。样本房源涨幅在5%~10%区间的占比最大，为34%。

租 赁 市 场

　　租金回报率持续下滑

　　根据深圳中原研究中心监测显示，8月全市住宅租金为70.4元/平•月，环比下滑0.04%，租金回报率继续下滑至1.26%。

　　全市租金相对平稳

　　本月全市租金为70.4元，基本与上月持平。盐田租金上升1.97至61.8元，租金涨幅最大。除盐田外，龙岗、宝安和南山租金微升。其他三个区域租金下滑。

　　中 原 研 判

过户数据显示，8月深圳新房住宅成交4076套，环比上升17.2%；二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；一二手住宅合计成交15398套，环比下滑8.8%。

　　从实时市场情况来看，新房市场整体氛围较好，8月有15个住宅项目获批预售，其中14个住宅项目开盘，整体开盘去化率超过六成。分区域来看，本月光明、宝安、龙华、龙岗和盐田五个区域均有项目开盘入市，光明区的2个项目开盘去化为100%，是本月新房住宅去化率最高的区域。此外，宝安沙井片区和龙华民治片区的去化情况也很高，宝安沙井片区的2个项目开盘去化率为100%，龙华民治片区的2个项目整体开盘去化率为96%。

　　与新房不同的是，二手市场方面，市场氛围趋冷。715新政对非普通住宅标准进行了调整，转让增值税也从2年免征更改为5年才免征，直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费，增加了购房成本。在部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用下，二手住宅市场成交量大幅下滑。

　　本月新房住宅推售面积环比增加1.5倍，且九月潜在计划入市项目数量较多，预计未来新房成交会持续上升。二手市场方面，从中原指数来看，中原经理指数有所回升，说明经理人对后市看涨预期回升，从报价指数来看，本月报价指数出现了下滑，但依然维持在59%，说明业主信心较之前有所降低但依然坚挺。预计下月实时二手成交量依然偏低，下月的过户量会继续回落。

　　附：2020年9月潜在入市项目

来源：深圳中原研究中心