深圳楼市能否学“新加坡模式”？江少杰：实施存难度

　　8月28日，深圳市住建局局长在纪念深圳40周年的一个活动上提出：

　　我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。新加坡就是我们学习的榜样，所以我们提出六比四的住房比例。

　　这波关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话，再次引发各界对深圳楼市的热议。

　　“新加坡模式”是什么样的？

　　公开信息显示，新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。目前，新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2。

　　与此同时，新加坡政府也一直随着商品房房价变化而加强楼市调控，比如进一步提高额外买家印花税以及收紧房屋贷款。此外，新加坡也设法缩短申请购买新组屋的等候时间。

　　为帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体，新加坡政府从1995年起开始推出一种介于组屋和私人住房之间的混合型物业，即“执行共管公寓”，其具有公共住房特性，同时具备二级市场特点。有市场人士认为，新加坡组屋的供给模式，有严格退出机制也严惩弄虚作假，每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会。此外，政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍，价格被严格控制。

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　　学习“新加坡模式”，实施存难度

　　与新加坡不同，深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房，但申请到安居房并不容易。多位业内人士也指出，深圳住房要实现接近新加坡那样的模式，或者说要达到6：4的比例，还有很长的路要走。

　　美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为

　　深圳学习“新加坡模式”是一件好事，但实施起来存在一定难度。

　　首先，深圳市人才安居集团自成立以来获取土地的途径比较单一，主要通过“招拍挂”拿地，但深圳宅地供应占比较小，导致开发商与安居集团处于竞争关系，造成安居集团最终拿地的价格都不便宜，难以像新加坡一样获取大量廉价土地。其次，新加坡组屋仅分配给本国居民，新加坡入籍门槛颇高，人口总体相对稳定，而多数新加入者对组屋需求不高。深圳落户门槛较低，近年来每年净增数十万人口，导致住房需求持续上升。在如此庞大的人口基数及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人申请公共住房的排期将是一场较长时间的“攻坚战”。最后，深圳大量的小产权房是无法转正的，只能通过旧改的方式，适量增加少量公共住房，能提供的帮助实在有限。深圳完全学习新加坡的模式是较为困难，更应该结合自身实际情况，独创出一套符合深圳的公共住房模式。

　　那么，从长远来看，深圳房价怎么走？江少杰认为，公共住房与商品住房属于两个不同的体系，公共住房的增多并不会对商品住房价格产生直接影响，但能够通过长期的供应，在一定程度上平抑商品住宅紧张的供需矛盾，从而达到间接平稳房价的作用。

来源：深圳美联物业