国庆光看不买！网红盘入市：改善户型歇菜？

　　“真的好想要那个包啊，等下次橱窗购物再去摸摸。”约上小姐妹一起只逛不买是好多女生的快乐源泉。

　　有趣的是，楼市最近也出现“橱窗购物”现象：刚刚结束的“金九”时期，看房的人增多，成交量却没有相应上涨，难道购房者都只想过过眼瘾?

　　购房者国庆节前观望气氛浓

　　“9月看房的人不少，但是成交的单子却没有前两个月多。”北京西城区的一位房地产中介至今还在回味7月底之前的那一波购房热潮。

　　北京海淀区的一位中介也有同样的感受：“最近大家确实只看不买的比较多，但看房的人确实有购房需求在，所以入手只是时间的问题。”

　　看房不买房的现象并不只出现在北京，贝壳研究院9月28日发布的数据显示，以2019年7月为基期，贝壳全国100城新房带看认购比指数在9月明显走高。贝壳研究院高级分析师潘浩解释，这项指数越高‍‍说明交易难度越大，也即带看了大量的客户，但都没有成交‍。

　　房企新房供应开启“补货”模式

　　“金九”楼市真的只有“橱窗购物”?有没有人趁这个时候“剁手”买房?

　　还是有的，只是数据不温不火。

　　据贝壳研究院监测，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%。“由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防市场‘金九银十’出现波动，9月成交量回落，所以没能带动三季度数据快速上升。”

　　相比新房，二手房的表现则更加惨淡。

　　但房企似乎并没有因此“泄气”，反而开启了补货模式。

　　据多家媒体报道，9月的最后10天内，北京有近20个项目扎堆亮相。

　　“楼市‘金九银十’阶段，潜在购房需求量还是比较大的，各地预售证的管控也较少，所以开发商对于房地产市场的交易还是有比较大期望的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示，各地政策虽然趋严，但预售方面还是相对宽松，包括北京、深圳在内都有这种情况。

　　据乐有家研究中心统计，8月份，深圳共有17个新盘项目获许预售，其中含深汕合作区共14个住宅项目，供应房源共计9600套，仅8月供应量就比整个上半年要多。9月，深圳入市的新项目有20多个。

　　深圳市场迎来了推盘高峰，不少热点网红盘集中入市，消失多年的“金九银十”似乎回来了。

　　据统计，715新政后，截至9月30日， 深圳共有近20个新盘扎堆入市，总房源超过7000套，但这些新盘的销售情况出现严重分化：有的盘“日光、秒光”;有的盘，卖的艰难。

　　不过新盘的去化速度并不能完全代表它们的真实价值，但确实给深圳无房的刚需们带来了不少福音，而资金有限的改善刚需却有不少陷入尴尬的局面。

　　网红盘集中入市，无房优先选，刚需的福音?

　　近期入市的几个网红盘里，有小户型的刚需，也有改善的大户型，既有西部也有东部，基本都是“日光或秒光”。

　　8月16日，宝安华强城进行线下选房，556套房售罄，认筹数5180批。

　　8月25日，龙华中海汇德理1179套当天线上选房售罄，认筹数。

　　8月27日，沙井嘉富新禧开盘售罄，340套房1222个认筹，相当于4个人抢1套房。

　　8月30日，光明华润玺云著988套可售房源，线上选房当天售罄。

　　8月31日，光明中海寰宇时代线上选房，住宅产品1232套售罄。

　　9月16日，光明电建洺悦府483套房选光了，均价约5.97万/平，收金28亿。

　　9月23日，经历深圳史上最长开盘，远洋天著571套房隔日卖完。

　　9月27日，历时近6小时，光明金融街二期390套房卖光了，认筹数2814批，无房2709，有房105。

　　9月28日，东部新盘碧桂园观麓352套基本被选完，500左右认筹。

　　9月28日，光明民轩揽翠台249套开盘售罄，认筹359批。

　　715新政后，自华强城入市以来，以上10个开盘即售罄的楼盘，大部分为刚需盘。除华强城按积分认筹方式，其余基本皆分为深圳无房和深圳有房两批不同认筹客户，且按无房优先选房的方式开盘。

　　虽然认筹人数仍然不少，但相比新政前光明金融街一期394套房，认筹数高达8998批，中签率仅2.6%来说，新政后的优先无房客，真是无房刚需的福音，虽然竞争还是很激烈，但起码概率大了很多。

　　加上最近这么多项目开盘也已经消化了一批无房刚需，可以看到金融街二期认筹数2814批，虽然中签率仍不高，但相较一期的来说已经好很多了。

　　而原有不少本没打算打新的深圳首套置业者，新政出来后也不急着买了，决定打新，在资金承受范围内，能中哪个就买哪个。

　　有个朋友新政前看了很多二手房，正在纠结是等打新还是选个合适的二手上车，新政后就果断选择了打新，没多久就中光明的一个网红盘。

　　深圳715新政2个月后，改善刚需的尴尬

　　开盘就售罄的盘，基本是总价在500万以内的纯刚需盘，而位置还不错总价偏高，投资性又相较没那么高的楼盘就比较尴尬，虽然看着和周边二手房有价差，但去化相对没那么容易。

　　9月26日开盘的宝安尖岗山某盘，备案房源274套，参与摇号的共计220批客户，中签率超过100%，最终销控162套。

　　8月30日开盘的招商臻府，推608套，118㎡和156㎡两张户型，单价区间在8-9.5万/㎡，含装修，成交约281套。

　　甚至还有深圳线下选房的最长记录的南山西丽某盘，选盘选到了第二天，1228人“抢”571套房，中签率46.4%。

　　相对无房的刚需，对于有房想换房的刚需来说就没那么好运了，基于有房优先原则，虽然认筹了这些网红盘基本与他们无缘，而像这些不是刚需的盘，对于改善刚需来说也不一定合适。

　　身边有个朋友就面临这样的尴尬局面，手上一套小两房，2个小孩因为大孩即将上中学，想再买学位好些的大三房，一直在关注沙井某网红盘，新政前本可以认个筹虽然知道人肯定多，但至少有摇中的机会，新政后，要想有机会只有一条出路就是把手上的房子卖了成深圳无房人员。

　　可如果把现住的房子卖了，如果没中就要面临没房住的境地，换别地段的话钱不够，因为工作在沙井住的也不方便，朋友无奈道怎么买个房这么难!!

　　面对他的无奈，我也只能叹息!

　　这些盘明明位置挺好，价格也不高，和周边二手房还有一定的倒挂空间，但为什么就卖不过位置没那么好的刚需盘。

　　或是因为其总价相对较高，首付门槛也更高，改善刚需们基本是资金够不上，而一些带有投资性的客户，即便是存在一定倒挂空间，但投入资金比较多，而在打新空间上，也未必比得上备受看好的光明，因而难以像光明新盘一样“盘盘日光”。

　　在可见的未来，深圳房地产将持续供需失衡状态

　　虽然接下来的国庆过后，仍有不少新盘准备入市，其中不乏备受关注的网红盘。从近期各个盘的认筹数来看，深圳的刚性需求还是很大，这一波新房的中签率估计也不会太高。

　　早在今年5月，深圳市住建局就发布公示，2020年，深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个，预计供应面积601.88万㎡、69350套。其中，商品住宅490.55万㎡，50618套;商务公寓111.33万㎡，18732套。

　　这个量虽然看着挺大的，但对于深圳未来房地产的市场趋势，宋丁教授表示，在可见的未来，深圳房地产将持续供需失衡状态。

　　他表示，既然供需失衡一时半会儿解决不了，深圳楼市就随时有中小型的市场波动和价格上扬现象，715新政估计很快就会出现边际效应递减的情况，8月一二手房市场的数据并没有出现想象中的爆冷，反而还保持着适度的温热，就是明证。

　　房产作为民众投资的首选，其定位恐怕暂时仍然不可替代，直到8月，楼市中间的投资者占比仍然在30%以上。当然，形势的确在变化，深圳楼市内部的分化现象也很明显，有遭抢购的，也有卖不动的。

　　通过近期开盘的住宅项目，通过梳理发现，市场基本呈现以下几种情况：

　　1、西部片区光明的新盘以及还有总价500万以内的小户型刚需盘基本都开盘即售罄。

　　2、位置不差、但总价偏高、投资性又相较没那么高的楼盘以及一些位置不佳价格不高的楼，卖的艰难。

　　3、位置佳、一二手价格倒挂比较高的优质改善投资型楼盘，或将遭“哄抢”。