罗湖再现深圳速度 笋岗中洲旧改重启

       深圳笋岗仓——这个曾是深圳开发最早的“边缘角落”以规划最大的仓储和转口贸易基地，在上世纪八九十年代被誉为“中华第一仓”，是全国重要的进出口货物中转、储存基地，也是当时全国最大的多功能仓库区。随着时间推移，深圳东进战略实施、罗湖城市更新、粤港澳大湾区建设的加速推进，笋岗先天地理区位优势再次奠定了它的战略核心发展地位。

　　早在2016年，《深圳市城市更新“十三五”规划(2016-2020)》就已将笋岗-清水河片区划入深圳16个重点发展区域，与深圳湾超级总部基地、宝安中心区片区同列。其中笋岗片区被定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。

　　作为罗湖旧改领头羊，短短四五年，“中华第一仓”笋岗转型为集金融科技消费为一体的CBD商务区已现雏形。如今，笋岗已经旧貌换新颜，曾经旧厂房、旧仓库、旧铁轨逐渐消失，一幢幢高楼大厦拔地而起。目前集中了华润置地、招商蛇口、深业泰富、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商的重要项目。

　　其中，因为更改规划而停工许久的中洲旧改项目在今年终于又重启。

　　笋岗多个旧改项目已近完工，片区媲美福田、后海CBD

　　数据显示，整个笋岗清水河片区城市更新规划用地面积是5.42平方公里。其中，笋岗规划用地面积为2.787平方公里。吸引的航母级开发商有：城建、深业、华润、中粮、招商、宝能、城脉等。

　　由于多个旧改项目已完工或接近完工，笋岗当下已完全颠覆大家固有印象。从物流仓库区蜕变成高端商务中心区，片区整体环境有了较大的提升。

　　而相对于罗湖的三大重点旧改片区，笋岗的速度也远超湖贝、蔡屋围。

　　片区已建成和在建中的地标：深业泰富深业塔400米、宝能中心328米、城脉金融中心388米、城建梅园380米等。极大的丰富了笋岗的天际线，媲美福田、后海CBD。

　　项目基本信息

　　中洲笋岗项目，即长城国际物流用地更新单元，项目位于宝岗路东侧，泥岗东路南侧，东邻广深铁路，南抵梨园路。

　　该项目是2010年二十大城市更新开工项目之一，于2012年立项并取得建设规划许可证，其早期由“深长城”投资建设，2014年中洲地产并购“深长城”更名为“中洲投资”。

　　2018年3月26日，罗湖区城市更新局发布了关于《罗湖区笋岗街道长城国际物流用地城市更新单元规划(调整)》的公告。规划调整后，开发建设用地(03-01、03-02和03-03地块)主要经济技术指标如下：

　　拆除用地面积85407.2㎡，开发建设用地面积56486.1㎡，计容总建筑面积391000㎡，平均容积率6.9，物流办公用房189840㎡，商业、办公134360㎡(含地下商业3000㎡)，商务公寓55000㎡(含人才公寓11000㎡)，公共配套设施11800㎡。

　　项目共分为6个地块，其中：

　　03-01、03-02地块为物流及商业混合用地，用地面积分别为22583.1㎡和10811.9㎡;

　　03-03地块为商业用地，用地面积为23091.1㎡;

　　03-04地块为物流用地，用地面积8348.8㎡;

　　03-05、03-06地块为公园绿地。

　　此后，在2018年11月16日，罗湖区城市更新局又发布了关于罗湖区笋岗街道长城国际物流用地城市更新单元贡献用地(03-04地块)规划调整(草案)的公示。

　　规划调整后，03-04地块用地性质由原规划物流用地(W0)调整为新型产业用地(M0)，主要经济技术指标如下：建设用地面积8348.8㎡，计容积率总建筑面积91580㎡，其中产业研发用房82880㎡，公共配套设施8700㎡。

　　今年1月16日，罗湖区城市更新和土地整备局发布了关于长城国际物流用地城市更新单元03-03地块项目《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。

　　此次通告项目就是中洲长城物流城市更新单元中的一个地块，地块编号为03-03，用地性质为商业用地。该地块取得建设工程规划许可。

　　根据项目建工许可证显示，03-03地块建设用地面积为23078.28㎡，计规定容积率建筑面积为124950㎡，其中含47000㎡办公、15600㎡商业和55000㎡商务公寓(含人才公寓11000)，机动车停车位675个。

　　总平面图可以看出，03-03地块共由4座建筑组成：

　　A座和B座规划为办公功能，分别为26层和27层建筑;C座、D座则是36层高商务公寓建筑。

　　交通日臻完善 片区崛起在即

　　笋岗片区也是深圳中轴线上的城市交通枢纽。整个笋岗片区由红岭北路、文锦北路、泥岗路、笋岗东路等城市主干道围合而成。

　　在轨道交通方面，连接福田、南山中心区的地铁7号与9号线有四个站点位于笋岗，计划2021年开建的17号线(罗湖火车站-平湖)也将经过笋岗，是深圳市轨道交通密度最高的区域之一。

　　在快速交通方面，清平高速、丹平快速、坂银通道、建设中的东部过境高速都处于3分钟可达。

　　周边多处旧改 未来配套强大

　　目前，笋岗片区已开工建设招商中外运、宝能中心、华润万象食家、深业泰富广场、城脉中心、帝豪金融大厦、长城国际物流等项目，清水河片区已开工建设深业车城、深业进智、红岗创新广场、中海慧智、智博广场等项目。

　　在笋岗的众多旧改中，华润综合体的配套值得一提，项目总建面约45万㎡，其中，包括商业、办公及酒店、公寓、住宅、小学。未来将建成一个集现代购物中心(万象食家)、甲级写字楼(笋岗中心润弘大厦)、住宅(笋岗中心万象华府)及公寓产品于一体的现代城市综合体。

　　除此之外，城建梅园还有一所规划中的九年制学校。加上周边原有的配套，生活购物美食都相当便利和丰富。

　　小结：

　　笋岗近年来多个大体量旧改项目进展较快，颇受瞩目。目前已有部分项目完工或接近完工，片区整体的价值也因此得到较大的提升。

　　中洲旧改扎堆于众多旧改之中，成片的开发让周边的配套更加完善，加上交通网络的密集覆盖，项目未来的公寓产品在居住方面也能得到各种便利。只是片区主要以商业办公为主，宜居性稍有欠缺。

       来源：咚咚地产