实探 | 公寓爆棚的福田，终于有住宅上新，最高66层，东边看平安金融中心

　　在深圳人心中，如果说中心只能提名一个，那一定是“首善之区”福田。

　　区位上，深圳版图的几何中心。

　　地位上，深圳GDP的集大成者。

　　今年，福田的新盘供应多以公寓为主，比如梅林的皇庭世茂裕玺、下沙的中洲滨海商业中心、皇岗的深物业金领、八卦岭的岁宝壹品、红岭的深业泰富广场。

　　住宅新盘实在太少了，继前几年安托山的万科臻山府、天健公馆，景田的天健天骄售罄后，之后一度断供。

　　供应量到底有多少呢?

　　在9月30日深圳住建局公布的四季度待入市房源名单中，名列榜首的是宝安，有13个新盘，福田只有1个(恒大珺睿大厦)。

　　2020踩盘大暴走计划，@暴走深圳编辑部 多次到访福田，在新沙路旁，有一个新盘(含住宅)，富通九曜公馆(又名富通上舍)。

　　项目目前在挖基坑，周边配套成熟，北靠高尔夫球场，东有星河COCO PARK，西有京基KK ONE，开车9分钟到香港大学深圳医院······

　　现场实探

　　正在挖基坑，即将出地面

　　项目位于福田新沙路，@暴走深圳编辑部 看到，场地内有多台塔吊正在施工，从施工进度看，楼体即将出地面。

项目大门，摄于2020.09.11

　　现场工程概况牌显示，项目由4栋建筑组成，其中：

　　1栋66层，高196.7米；

　　1栋59层，高198.3米；

　　1栋40层，高172.6米；

　　1栋3层，高12.2米。

工程概况牌，摄于2020.09.11

现场项目效果图，摄于2020.09.11

　　项目于2019年11月25日取得建设工程规划许可证，主体工程今年3月15日动工，计划于2022年8月25日竣工。

规划施工许可证

　　项目内教育配套有幼儿园与小学，其中小学不在本次报建项目中。

　　根据住建局公布的资料，项目总占地约16810.34㎡，总建面约185533㎡，计容建面约13.1万㎡，容积率7.83，绿化率35%。地上最大64层，地下3层，规划停车位1105个。

　　其中：

　　住宅建面约74840㎡(保障性住房11230㎡、回迁房27106.5㎡、商品住宅36503.5㎡);

　　旅馆业建筑建面约17560㎡；

　　商务公寓建面约17800㎡；

　　公共配套设施建面约7790㎡；

　　商业建面约300㎡。

　　根据规划，项目可售住宅共260户，其中230户套内建面小于90㎡，占比约88.46%。

项目经济技术指标

　　项目矗立在新沙路，四周被高楼大厦包围。东面有新光大厦、君临天下、国都高尔夫花园等，南面有福田工商物价大厦、福田慢性病防治医院等，西面有福田福利中心、沙头街道办事处、福宇轩等，北面有新光活力小区，再往北是深圳高尔夫球场等。

红框处为项目位置

　　在项目不远处还有一个工地，在建人才安居房，2019年12月30日动工，目前仍在打地基，预计2022年8月14日竣工。

人才安居房项目，摄于2020.09.11

工程概况牌，摄于2020.09.11

　　项目由三栋高楼组成，最低的有40层，最高的有66层，接近200米，有种高耸入云的感觉，不知道住在顶楼的人会不会恐高。

　　高楼也有高楼的优越感，高层户型拥有睥睨全城的景观视野，窗外的风景花钱也难买。

　　东边对望平安金融中心，南边远眺红树林公园，北边还能看高尔夫风光。(具体以实际为准)

平安金融中心，摄于2020.09.11

　　开发商

　　深圳知名房企富通地产

　　项目由新光旧厂区城市更新项目而来，申报主体为沙头街道办和深圳市富通新光房地产开发有限责任公司，企查查显示，富通新光房地产背后，有着富通地产的影子。

股权穿透图，图源：企查查

　　富通地产是深圳知名房企，1998年改制成立，业务范围涵盖住宅、别墅、城市豪宅、公寓和产业园等多种物业类型，先后在深圳开发有富通苑、富瑰园、富盈门、富佳苑、富通蟠龙居、富通天骏、富通好旺角、丽莎花都、富通城、御岭公馆等项目。

富通地产集团，摄于2020.04.26

　　区位

　　紧邻福田中央活力核心区

　　从地理位置上看，项目紧邻福田CBD。

　　福田作为深圳的城市中心，以区域行政功能和金融产业为依托，打造深圳核心区之一。

　　此外，福田也是深圳的交通中心，深圳东西向3条主干道北环大道、深南大道、滨海—滨河大道横贯全区;福田交通综合枢纽换乘中心、福田口岸和皇岗口岸也是主要交通枢纽。

　　今年5月20日，福田区引发《创建“湾区总部之都”三年行动方案》，文件提出，福田将推出16项重大举措，以中央活力区为核心构建“1+5”环CBD总部产业集群，全力打造世界级湾区的总部经济发展标杆城区，3年成形5年成熟。

福田产业空间布局概念规划图，图源：网络

　　配套

　　项目所在片区发展较成熟，各项生活配套丰富，毗邻车公庙、福田CBD等商务区；不过距地铁站较远，公交或自驾出行会更方便。

　　交通：到购物公园站步行1公里

　　项目周边1公里直径范围内无地铁站点，最近的购物公园站约1公里，步行约16分钟。

红点处为地铁站点

　　步行到地铁站有点距离，不过附近有多个公交可以接驳地铁。

　　公交方面，1公里内有15个公交站，福田市场监管分局站最近，相距约55米，步行约1分钟。

红点处为公交站点

　　自驾方面，项目南邻滨河大道，北有深南大道，都是市内的主要交通干道，自驾出行便捷。

　　商业：东有星河COCO PARK，西有京基KK ONE

　　项目配建商业建面约300㎡，难以满足社区需求，好在外部商圈比较丰富。

　　周边有不少社区底商，餐厅、五金店、零售铺子等，种类丰富，品质偏弱。

项目周边底商，摄于2020.09.11

　　项目东侧有星河COCO Park，相距约1.1公里，步行约16分钟；西侧有京基KK ONE购物中心，相距约2公里，步行约30分钟。

项目距2大商业中心的距离

星河COCO Park和PAFC Mall，摄于2020.09.11

　　星河COCO Park对面是平安金融中心，自带PAFC Mall商业。

　　教育：对口福新小学和新洲中学

　　按照目前的学区划分，项目小学对口福新小学，中学对口新洲中学，两所学校整体表现在福田区排名属于中等。

红框处为项目大概位置

　　项目配建一所幼儿园和一所小学，预计建成后对口学校可能会有变化。

　　医疗：开车9分钟到香港大学深圳医院

　　项目周边医疗配套优势突出，斜对面一路之隔是福田区慢性病防治院，医院目前正在进行整体改造重建，2019年12月30日开工，预计2022年8月14日竣工。

福田区慢性病防治院改造实景，摄于2020.09.11

　　效果图

　　此外，项目距深圳市仁爱医院约1.1公里，开车约12分钟；距深圳市儿童医院约2.1公里，开车约11分钟；距福田区妇幼保健院约2.2公里，开车约10分钟；距中山大学附属第八医院约3.7公里，开车约12分钟；距香港大学深圳医院(三甲)约5公里，开车约9分钟。

　　香港大学深圳医院，图源：网络

　　休闲：步行17分钟到福田体育公园

　　项目北面有深圳高尔夫俱乐部，不过高尔夫俱乐部土地使用期限已经到期，未来政府将会有新的安排，将纳入香蜜湖片区规划中一并考虑。

　　此外，项目距福田体育公园约1.1公里，步行约17分钟。

项目到福田体育公园的路径

　　价格

　　周边二手房7.1-9.6万/㎡

　　项目周边暂无新房在售，主要以二手房买卖为主。其中，最贵的是君临天下，均价9.6万/㎡，在售22套;；最便宜的是福宇轩，均价7.1万/㎡，在售6套。

项目周边二手房价，图源：贝壳网

　　本文踩盘时间2020年9月11日，文中距离来自百度地图或高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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