当粤港澳大湾区视野聚焦到「深圳都市圈」时，深圳面临哪些挑战？

　　今年，对于深圳而言，是一个特殊的年份！

　　它迎来了40周年的历史性节点，也将肩负起时代赋予它的重任。

　　10月14日，国家重要领导人也在10月14日出席深圳40周年庆祝大会并发表重要讲话，其中提到要「加快粤港澳大湾区城际铁路建设」，意味着深圳都市圈建设将加速。

　　从「粤港澳大湾区」发展规划聚焦到「深圳都市圈」发展，未来重点发展的范围再度缩小，发展路径也更加清晰！

　　今天，深圳站在历史的潮头，将带领临深城市走向下一个十年、二十年、三十年。在新的发展阶段，深圳也将迎来新的考验。

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　　人口、资源外溢

　　未来聚焦城市群发展

　　过去四十年，深圳经历了什么？

　　先来看几组数据：

　　过去四十年间，深圳GDP增长了近1万倍，常住人口增长超过40倍；其中2019年常住人口约1343.88万，与2018年相比，新增人口超过40万。

　　数据来源：深圳市统计局|壹地产制图

　　深圳人口密度为一线城市中最高，每平方公里人数约6728人，是上海的1.75倍，广州的3.27倍，北京的5.13倍。（数据来源：统计局）

　　数据来源：各城市统计局|壹地产制图

　　2019年深圳共计推出商品住宅约437.77万平（43376套），以年均新增40万人口，3人为1单位计算，住房需求年增加约10.3万套；年新增仅约4万套住宅，难以满足居住需求。

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

　　其实，发展主基调早已明确：

　　10月31日，最高领导人在《求是》杂志上刊登一篇重要文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，第三部分中的「完善城市化战略」提到：增强城市群人口承载能力、城市规模不能无限扩张、因地制宜推进城市空间布局形态多元。

　　11月3日，新华社授权发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，提到「优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化；要推进以人为核心的新型城镇化。」

　　两份文件传递出重要信号：未来「优化城镇化」是主基调，以人为核心是重点，背后其实就是推动“都市圈+城市群”模式的健康发展。

　　随着深圳特区跨过40周年，迈进下一个发展新阶段，未来必将汇聚更多人才。似乎伴随着时代的发展，“外溢成为必然”。

　　可见，以深圳为中心发展的「深圳都市圈」是未来的发展趋势，而临深片区大概率也将成为深圳都市圈内的主力板块，其中宜居的城市符合新型城镇化发展要求，或优先享受需求外溢的利好，也将成为临深置业的优选。

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　　临深置业

　　三大痛点如何解决？

　　从地图上看，真正与深圳相接的临深城市只有三个：香港、惠州、东莞。

　　图源：壹地产

　　临深置业有三大痛点：1、房价是否在接受范围内，2、有没有资格买，3、通勤方不方便？

　　目前香港的二手房均价已经15.5万/平（来源：美联物业），不少香港人甚至选择置业深圳。东莞今年房价一路高歌猛进，根据东莞住建局公布的数据显示，今年东莞已有8个镇街房价涨幅超20%，最高涨幅达65%，已有5个镇街均价超过3万/平，同样属于普通刚需难以企及的城市。惠州仅1万+/平（来源：中国房价行情网），具备“价格”优先级。

　　同时，惠州还是临深中唯一不限购的城市，也是粤港澳大湾区中成交量非常活跃的城市。今年10月份，粤港澳大湾区中惠州以一手住宅成交量15898套位列第一（数据来源：乐有家）。

　　从通勤角度来看，深惠两城间本身就有不少交通联系：目前从惠州南站出发，通过厦深高铁1站约10分钟可达深圳坪山站，2站约30分钟抵深圳北站，1小时可到香港；可通过南坪快速三期快速通往深圳各区，还可通过深汕、沿海、惠大三条高速与大湾区其他城市建立紧密联系。

　　来源：南方+

　　再者，近期深惠间轨道建设还有新进展：

　　目前14号线已完成5座车站封顶，预计2022年建成通车，并早已预留延伸至惠州的条件。

　　11月12日，深圳市交通运输局召开新闻发布会官宣：深圳地铁14号线力争东延至惠州惠阳，将纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并适时推动建设，意味着未来深惠两城将可通过地铁通勤，非常方便。

　　11月中旬，深圳公共资源交易中心连发4则城际铁路招标公告，均与惠州有关。

　　其中，关于“深汕高铁”的建设提出了具体的开工及竣工日期：本次招标为深汕高铁先开段所有工程施工阶段的监理（含前期工程），工程地址：深圳市，总投资约1221万元。计划于2020年12月31日开工，2024年12月30日竣工，总工期4年。

　　随着深汕高铁建成通车，未来从惠州南站搭乘高铁出发，10多分钟就可达深圳，非常便捷，招标公告的公示也意味着「深惠融城」速度进一步加快。

　　综上，惠州可完美解决临深置业三大痛点，是临深中值得重点关注的城市。

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　　置业惠州如何选择？

　　通勤？发展规划？价值潜力？

　　在一个城市买房子，其实就相当于买入城市的股票，如何买显得尤为重要。

　　对于临深置业而言，最要紧的就是考虑通勤。

　　无论是目前已有的高铁线路「厦深高铁」，抑或即将延伸至惠州的深圳地铁14号线、预计本月底前动工的「深汕高铁」，它们均有一个共同的交汇点“惠州南站”。同时，未来贯穿惠州南北的惠州地铁1号线也在惠州南站设点。

　　可见，未来“惠州南站”这个片区不仅可与深圳建立紧密便捷的交通联系，还能快速通达惠州其他城区。因此作为深圳东进惠州首站“惠州南站”可便捷承接来自深圳的外溢需求，值得重点关注。

　　除了交通之外，还应考虑片区未来的发展潜力。

　　惠州南站TOD被定位为未来城市核心地区。根据惠阳发布的《惠州市惠阳区淡水南站新城片区（DSNZ）控制性详细规划：法定文件》指出，惠州南站新城片区规划占地约11.86平方公里，规划发展商贸业、总部经济、金融会展等综合性现代服务业，打造成可容纳26万人居住的TOD轨道新城，实现深圳与惠州主城区的快速连接。

　　换句话说，就是依托TOD模式，将南站新城发展成城市黄金TOD区域，强调高质量、精细化，抢占湾区亿万流量资源。

　　从发展规划来看，惠州南站极有可能是一个复刻版的「深圳北站」。

　　惠州版“深圳北站”-惠州南站：未来将是临深中的重点片区！

　　惠州南站与深圳北站类似，是高铁、地铁汇聚的枢纽，堪称惠州版的“深圳北站”。

　　深圳北站建设前，北站片区只是一个郊区，当时房价不到3000元/平。随着北站枢纽的建设与开通，深圳北站片区用十几年的时间上演了一场“都市枢纽进化论”。

　　从2011年交付使用开始，深圳北站片区房价突破2万/平超过布吉，随后在2014年跟上罗湖，2017年更是以10万+/平的房价秒杀福田部分片区。可见，深圳北站的建成对周边片区价值崛起有一定的推动作用。

　　随着深惠两城间的城际轨道的进一步建设、落地，从深圳到惠州搭乘深汕高铁，最快仅10多分钟，便捷的交通将加速深圳人口、产业外移，这些“外溢的需求”反过来也作用于惠州南站。参考深圳北站的发展历程，惠州南站片区未来可期，值得重点关注。

　　参考深圳北站，未来惠州南站的价值空间几何？

　　如何在复刻版的「深圳北站」觅到价值投资机会？

　　为了更详细、准确地回答这些问题，深圳广电集团-壹深圳联合碧桂园南站新城、深圳壹地产、湾区壹地产举办一场主题为《深圳向东一站，寻找下一座TOD新城——十四五规划下的惠州南站发展新机遇》的线上直播，届时可扫下图二维码观看。

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