4月多数城市成交量下降明显 价格指数继续创新高

　　2010年4月，尽管受“新国十条”影响下半月成交量明显下降，重点城市4月住宅总成交量环比仍保持增长，但同比多数下降。价格方面，除广州外，12个重点城市综合指数和住宅指数普遍创出新高，且部分城市涨幅仍扩大；写字楼和商铺市场逐渐活跃，多数城市价格指数上涨明显。在新政组合拳的影响下，市场面临调整，预计5月住宅成交量不会重现上年同期的热闹，但多数城市价格不会出现较大波动。

　　表：2010年4月全国十二城市综合指数及各分物业指数变化表

　　注：“城市综合指数”=“住宅指数”×权重+“写字楼指数”×权重+“商铺指数”×权重；“Hedonic指数”为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。

　　多数城市综合指数继续上扬，同环比涨幅仍略有扩大

　　图：各城市综合指数4月增幅对比

　　2010年4月，十二个重点城市中除广州小幅下降0.51%外，其余城市综合指数均上扬，且多数城市涨幅仍小幅扩大。本月综合指数环比涨幅最高的仍是北京，环比上涨3.38%，比上月（3.09%）扩大0.29个百分点；其次是南京，环比上涨2.46%，比上月（1.4%）扩大1.06个百分点。排在三、四位依次是青岛和成都，环比涨幅分别为2.31%和2.19%，比上月分别缩小0.46个和扩大0.83个百分点；深圳环比涨幅最低，为1.37%，比上月仍扩大0.46个百分点。除广州外，其余11个城市综合指数同比涨幅继续扩大1-5个百分点。随着4月下半月一系列政策组合拳出台，对住宅市场形成一定打击，一些投资客开始关注商业地产，因此写字楼和商铺市场逐渐活跃起来，本月除武汉写字楼指数小幅下跌外，其余城市写字楼和商铺指数均上涨，未来商业地产投资价值有望进一步挖掘。

　　4月，尽管“新国十条”出台后多数城市成交量下降显著，但绝大多数企业和项目并未立刻下调报价，而是延续了上半月的价格，因此多数住宅项目对外报价高于3月，住宅指数继续创历史新高，部分新项目也以高价入市，拉升住宅指数持续上涨。12个重点城市除广州环比小幅下降1.02%外，其余城市环比涨幅均超过1%，北京、南京、青岛、上海等9个城市环比涨幅更是超过2%。住宅指数环比涨幅涨跌互现。上海、天津、成都、苏州、重庆和深圳环比涨幅均高于3月，其中成都最明显，环比涨幅比上月提高1.56个百分点；北京、南京、青岛、武汉、杭州环比涨幅比上月略有缩小。同比来看，北京涨幅仍最突出，超过30%；成都、南京、杭州等8个城市同比涨幅超过15%。

　　多数城市新增供应量环比大幅增长，前四月累计上市量与去年相比涨跌互现

　　图：2010年4月住宅新批准上市面积增速对比

注：重庆和成都数据为商品房数据，以下雷同

　　4月，重点关注的8个城市中，住宅新批准上市面积环比继续增长，其中环比增幅最大的是深圳（184.4%），其次是苏州（141.3%），杭州和武汉增幅超过100%，分别为119.5%和115.5%，北京和上海环比增幅均在28%左右。从同比来看，除武汉和杭州分别增长107.6%和1%外，其他城市均同比下降，但降幅均不明显，苏州降幅最大，为22.5%，深圳和重庆降幅分别为18.9%和16.9%，其他城市降幅均不足10%。。

　　从前4月累计来看，重点城市的累计批准上市量同比涨跌互现，其中深圳、苏州降幅超过10%，尤其是苏州降幅高达34.4%，供给不足压力较大。

　　4月多数城市住宅成交量环比仍增长，但同比下降明显，前4月成交量累计同比也以下降城市居多

　　图：各城市住宅销售面积增幅对比

　　4月，多数城市住宅成交量环比仍保持增长，其中杭州、南京、武汉环比增幅超过100%，苏州环比增长66.3%，上海和成都增幅不足10%，分别为7.6%和6.4%。但同比来看，除武汉和青岛分别小幅增长25%和26.8%外，其余城市4月成交量均低于去年同期，其中深圳降幅最大，超过60%，上海、广州、南京、杭州、成都降幅超过20%。

　　从前4月累计同比看，12个重点城市中成交量同比增长的仅有4个，青岛和武汉分别同比增长40.5%和32.6%，北京和天津分别小幅增长1.8%和0.8%；同比下降的有8个，深圳、上海、南京、杭州降幅超过30%。

　　多数城市可售面积小幅增长，出清周期保持不变或略有增加

　　图：各城市住宅可售面积和出清周期

　　从成交量与当期批准上市量比值来看，多数城市销供比较上月下降，市场消化速度略有放缓。其中仅有北京大于1.2，即销售量是同期批准上市量的1.2倍以上，市场存量继续小幅下降。

　　2010年4月底，北京等8个重点城市中，有5个城市的可售面积环比小幅增长。以过去半年的平均成交量计算，北京出清周期比上月增加2个月，深圳和武汉分别比上月减少3个月和2个月，其他城市仍与上月持平。上海、杭州、南京的出清周期仍仅为3个月，供给不足的压力依然存在。

　　4月下半月，国务院发布“新国十条”，之后包括北京、青岛、深圳等先后出台地方新政，在一系列政策组合拳影响下，各城市房地产市场波动性和不确定性进一步加大，新一轮房地产市场调整期已经来临。具体看：多数城市4月住宅成交量环比仍保持增长，但同比多数下降，且前4月累计同比亦下降。供应方面，多数城市新增供应量环比大幅增长，前4月累计上市量涨跌互现。价格方面，多数城市价格指数继续攀升，再创历史新高，北京、成都等城市同环比涨幅继续扩大。北京等8个重点城市中，有5个城市的可售面积环比小幅增长，多数城市出清周期保持不变，深圳、武汉出清周期分别比上月减少3个月、2个月，北京出清周期增加2个月，上海、杭州、南京出清周期仍仅为3个月，供给不足压力较大。

　　进入5月，本应是传统销售旺季，但在调控新政的影响下，市场观望氛围加重，五一小长假部分城市成交冷淡，尤其是二手房成交量下滑非常显著，恒大等知名开发商或明或暗进行各种打折促销活动，预计5月市场成交量将不及去年同期，但价格普遍调整的可能性甚小，供需双方的博弈仍将持续